Văn phòng luật sư Thắng Lợi

CHIA TÀI SẢN THUỘC HÌNH THỨC SỞ HỮU CHUNG

Tôi và người bạn góp tiền mua chung một căn hộ chung cư để cho thuê và giao ước với nhau chỉ bán căn hộ này chia tiền sau 5 năm kể từ ngày mua. Sau khi cho thuê được bốn năm thì bạn tôi đòi bán nhà để chia tiền trước thời hạn vì giá nhà đất hiện nay đang có nhiều biến động, Tôi không đồng ý vì việc cho thuê đang thuận lợi. Xin hỏi nên giải quyết như thế nào?

Trả lời có tính chất tham khảo:

Trước hết phải khẳng định rằng đây là tài sản chung của hai người, vì vậy khi muốn phân chia khối tài sản chung này phải được sự đồng ý của cả 2 người.

Điều 224 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về vấn đề chia tài sản chung như sau:

Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia;

Như vậy, nếu các bạn đã thoả thuận chỉ bán căn hộ thuộc sở hữu chung để chia tiền sau 5 năm kể từ ngày mua, thì mỗi người trong số các bạn chỉ có quyền yêu cầu bán căn hộ đó để chia khi hết thời hạn đó.

Các công việc trong hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình tại Văn phòng luật sư Thắng Lợi:

1. Tư vấn các quy định của pháp luật về Ly hôn:
- Tư vấn về quyền yêu cầu Toà án giải quyết ly hôn;
- Tư vấn thủ tục hoà giải ở cơ sở;
- Tư vấn thủ tục thụ lý đơn yêu cầu Ly hôn;
- Tư vấn thủ tục hoà giải tại Toà án;
- Tư vấn các căn cứ cho Ly hôn;
- Tư vấn các quy định về thuận tình ly hôn và ly hôn theo yêu cầu của một bên;
- Tư vấn các quy định về trông nom, chăm sóc, giáo dục, nuôi dưỡng con sau ly hôn;
- Tư vấn về quyền thăm nom con sau Ly hôn;
- Tư vấn nguyên tắc chia tài sản khi ly hôn và thủ tục chia tài sản;
- Tư vấn thủ tục giải quyết ly hôn tại Toà án.
2. Tư vấn khởi kiện vụ án ly hôn để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
- Tư vấn các hình thức khởi kiện để bảo vệ quyền lợi;
- Tư vấn viết đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục khởi kiện;
- Đại diện thực hiện khiếu nại, bảo vệ quyền lợi trước cơ quan có thẩm quyền;
3. Tư vấn khởi kiện vụ án tranh chấp tài sản sau ly hôn:
- Tư vấn các hình thức khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ tranh chấp tài sản;
- Tư vấn viết đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục khởi kiện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ tranh chấp tài sản;
- Đại diện thực hiện khiếu nại, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ tranh chấp tài sản trước cơ quan có thẩm quyền;
4. Tham gia tố tụng tại tòa án trong các vụ án, vụ việc hôn nhân và gia đình:
- Ly hôn, tranh chấp về nuôi con, chia tài sản khi ly hôn;
- Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân;
- Tranh chấp về thay đổi người trực tiếp nuôi con sau khi ly hôn;
- Tranh chấp về xác định cha, mẹ cho con hoặc xác định con cho cha, mẹ;
- Tranh chấp về cấp dưỡng;
- Các tranh chấp khác về hôn nhân và gia đình mà pháp luật có quy định;
- Yêu cầu hủy việc kết hôn trái pháp luật;
- Yêu cầu công nhận thuận tình ly hôn, nuôi con, chia tài sản khi ly hôn;
- Yêu cầu công nhận sự thỏa thuận về thay đổi người trực tiếp nuôi con sau khi ly hôn;
- Yêu cầu hạn chế quyền của cha, mẹ đối với con chưa thành niên hoặc quyền thăm nom con sau khi ly hôn;
- Yêu cầu chấm dứt việc nuôi con nuôi;
- Yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam bản án, quyết định về hôn nhân và gia đình của Tòa án nước ngoài hoặc không công nhận bản án, quyết định về hôn nhân và gia đình của Tòa án nước ngoài mà không có yêu cầu thi hành tại Việt Nam;
- Các yêu cầu khác về hôn nhân và gia đình mà pháp luật có quy định.
Ls, Nguyễn Đức Dũng, đt 0913 735 522

THỪA KẾ DI SẢN CỦA NGƯỜI ĐƯỢC HƯỞNG DI SẢN

Mẹ tôi mất năm 2010, ông ngoại tôi mất năm 2013. Phần di sản của ông ngoại tôi đã làm thủ tục khai nhận di sản, còn di sản của mẹ tôi bây giờ mới thực hiện.
Tôi xin hỏi ông ngoại tôi có được hưởng di sản của mẹ tôi không? Ông đã mất thì xử lý phần tài sản đó như thế nào?

Trả lời:
Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự Điều 635 về người thừa kế, Điều 676 về người thừa kế theo pháp luật, Điều 669 về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc thì ông ngoại bạn được hưởng di sản do mẹ bạn để lại do ông mất sau thời điểm mở thừa kế (thời điểm mẹ bạn mất). Tuy nhiên, vì ông bạn đã mất tại thời điểm khai nhận di sản của mẹ bạn nên phần tài sản đáng lẽ ông được hưởng từ di sản của mẹ bạn sẽ được chia cho những người thừa kế của ông theo quy định pháp luật.

ĐÒI TIỀN KHI GIAO KẾT BẰNG LỜI NÓI

Tôi có cho người bạn mượn số tiền là 1 tỷ đồng, không có thế chấp tài sản cũng không có biên nhận. Bây giờ người đó không trả tiền. Vậy tôi xin hỏi là tôi có kiện được người đó không?. Và pháp luật có giúp tôi đòi lại được số tiền đó không?
Trả lời: Bạn cho vay tiền nhưng không có biên nhận, trường hợp này bạn và người kia đã xác lập hợp đồng cho vay tiền bằng lời nói theo quy định tại Khoản 1 Điều 401 Bộ Luật dân sự năm 2005.

Trong trường hợp này bạn có quyền khởi kiện đến tòa án dân sự cấp huyện. Tuy nhiên, trường hợp của bạn muốn đòi lại được thì bạn phải có đủ chứng cứ chứng minh rằng bạn đã cho người kia vay 1 tỷ đồng như: có ai làm chứng khi bạn cho vay không, bạn có lưu tin nhắn cho vay,…

Nếu có đầy đủ chứng cứ thì khi bạn khởi kiện sẽ đòi lại được số tiền. Còn trường hợp, bạn không có bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh bạn xác lập giao dịch nói trên, thì bạn không nên khởi kiện bởi vì khởi kiện sẽ không đòi lại được tiền, đồng thời lại phải chịu án phí rất cao.

ĐÒI TIỀN VAY

Tôi cho một người bạn vay 500 triệu đồng. Quá hạn đã lâu, tôi đòi nhiều lần nhưng cậu ta không trả. Xin hỏi, tôi có thể khởi kiện không? Việc này sẽ xử lý dân sự hay hình sự?

Trả lời:
Bạn cho vay tiền nên giữa hai người hình thành quan hệ dân sự trên cơ sở hợp đồng vay tài sản, quy định tại Điều 471 Bộ luật Dân sự. Theo khoản 1 của điều này: “Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn...”.
Trong trường hợp đến hạn, người vay không trả tức là đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn. Theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự, bạn có quyền khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu người vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Việc bạn thực hiện quyền khởi kiện người vay đến tòa án được gọi là khởi kiện dân sự. Vụ án tranh chấp hợp đồng vay giữa bạn và người vay là vụ án dân sự.
Giả sử, đến thời hạn trả nợ, người vay bỏ trốn để không phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bạn. Hành vi này sẽ được cho là có dấu hiệu cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 140 Bộ luật hình sự. Trong trường hợp này, bạn có thể tố cáo hành vi của người vay đến cơ quan công an có thẩm quyền để được giải quyết.
Việc bạn tố cáo hành vi của người vay để giải quyết theo quy định của pháp luật hình sự được gọi là vụ án hình sự.
Ls, Nguyễn Đức Dũng, đt 0913 735 522

(tiếp theo)
Thứ hai, sau khi thực hiện xong hợp đồng mua bán, ông A thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Theo đó, ông A chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao);
2. Hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
1. Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);
2. Chứng minh thư nhân, sổ hộ khẩu của cả hai bên;
3. Các giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn, biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến phần đất.
- Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.
- Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ thời điểm nhận được hồ sơ.
Thứ ba, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhương;
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng;
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Đối với trường hợp quận thuộc thành phố trung ương; phường nội thành hoặc thị xã trực thuộc tỉnh:
Nếu như đất có cả nhà ở: phí cấp giấy chứng nhận mới là 100 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 50 nghìn đồng.
Nếu như chỉ có đất: phí cấp giấy chứng nhận mới là 25 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 20 nghìn đồng.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn sẽ được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: căn cứ thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
“Điều 3. Về mức thu
2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:
a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”./.

CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY KHÔNG CÓ CÔNG CHỨNG

Tình huống:
Ông A đang muốn mua mảnh đất từ ông B, trước đó ong B mua của ông C có hợp đồng mua bán viết tay, không có công chứng. Ông C mua đất từ ông D cũng chưa công chứng hợp đồng mua bán.
Câu hỏi:
1. Ông A mua miếng đất đó từ ông B thì có rủi ro gì không?
2. Thủ tục làm như thế nào để pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất của ông A.

Trả Lời:
Để biết được rủi ro có xảy ra đối với ông A khi mua miếng đất này hay không? cần phải xem xét những yếu tố sau:

Một là, miếng đất mà ông A muốn mua đó phải đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định tại Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Hai là, việc ông A làm hợp đồng mua bán này, đối tượng của hợp đồng ở đây là bất động sản. theo đó, căn cứ Bộ luật dân sự 2005: đối với tài sản là động sản thì khi thực hiện hợp đồng mua bán sẽ không phải đăng ký và có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nhận được tài sản trao đổi trong hợp đồng mua bán; đối với tài sản là bất động bản khi thực hiện hợp đồng mua bán phải thực hiện đăng ký, kể từ thời điểm đăng ký xong thì hợp đồng sẽ có hiệu lực.
Do đó, khi thực hiện hợp đồng mua bán đất ông A sẽ phải công chứng, chứng thực hợp đồng tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng.
(còn tiếp)
Ls, Nguyễn Đức Dũng, đt 091 373 5522

TƯ VẤN PHÁP LUẬT HÌNH SỰ

Với đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm tham gia tố tụng từ giai đoạn bị bắt giữ, bị khởi tố, truy tố, xét xử chúng tôi giúp cho thân chủ, bị can, bị cáo bào chữa minh oan, giảm nhẹ hình phạt, đảm bảo tốt nhất cho quyền và lợi ích của thân chủ, bị can, bị cáo.

Nội dung dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật hình sự:

- Tư vấn và giúp khách hàng tìm các chứng cứ ngoại phạm hoặc loại trừ trách nhiệm hình sự, lỗi trong Tố tụng hình sự qua đó nhằm minh oan hoặc giảm nhẹ trách nhiệm hình sự.

- Tư vấn và giúp khách hàng nhận thức rõ được quyền và nghĩa vụ của họ trong điều kiện, hoàn cảnh thực tại, hướng dẫn khách hàng khai khi bị hỏi cung trước các cơ quan tiến hành tố tụng hoặc trước phiên Tòa tránh tình trạng bị ép cung, mớm cung, dụ cung nhằm minh oan, miễn hoặc giảm nhẹ trách nhiệm hình sự.

- Tư vấn và hướng dẫn khách hàng lập thủ tục bồi thường thiệt hại tính mạng, sức khỏe, danh dự nhân phẩm để khắc phục hậu quả do hành vi trái pháp luật của mình gây ra cho người khác trong trường hợp gia đình người bị hại đồng ý hoặc không đồng ý nhận bồi thường.

- Tư vấn cho khách hàng và soạn thảo các văn bản trong quá trình tiếp nhận vụ án như:
+ Đơn xin bảo lãnh tại ngoại;
+ Đơn xin giảm nhẹ hình phạt cho bị can, bị cáo;
+ Đơn xin miễn truy cứu trách nhiệm hình sự
+ ...

Ls, Nguyễn Đức Dũng, đt 091 373 5522

TƯ VẤN VỀ THỦ TỤC GIẢM ÁN

Tôi có người anh vì nghe lời giúp bạn đã phạm tội cướp giật có hung khí và bị bắt, trong lúc thi hành án thì vợ của anh đang mang thai và mới sinh xong.
Tôi xin hỏi nghe mức phạt là trên 7 năm tù nhưng muốn giảm án thì có được hay không ? nếu được thì làm đơn xin như thế nào ?

Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của Văn phòng chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Trong trường hợp này, Tòa sẽ dựa vào các tình tiết giảm nhẹ quy định tại điều 46 Bộ luật Hình sự để đưa ra hình phạt nhẹ nhất cho anh bạn.
Nếu Tòa đã xem xét các tình tiết giảm nhẹ và đưa ra hình phạt là 7 năm tù cho anh bạn thì anh bạn chỉ có thể làm đơn xin giảm thời hạn chấp hành hình phạt. Muốn giảm thời hạn chấp hành hình phạt thì anh bạn phải chấp hành hình phạt được một thời gian nhất định và có nhiều tiến bộ trong thời gian chấp hành hình phạt, cụ thể quy định tại khoản 1 điều 58 Bộ luật Hình sự:
"Điều 58. Giảm mức hình phạt đã tuyên
1. Người bị kết án cải tạo không giam giữ, nếu đã chấp hành hình phạt được một thời gian nhất định và có nhiều tiến bộ, thì theo đề nghị của cơ quan, tổ chức hoặc chính quyền địa phương được giao trách nhiệm trực tiếp giám sát, giáo dục, Tòa án có thể quyết định giảm thời hạn chấp hành hình phạt.
Người bị kết án phạt tù, nếu đã chấp hành hình phạt được một thời gian nhất định và có nhiều tiến bộ, thì theo đề nghị của cơ quan thi hành án phạt tù, Toà án có thể quyết định giảm thời hạn chấp hành hình phạt.
Thời gian đã chấp hành hình phạt để được xét giảm lần đầu là một phần ba thời hạn đối với hình phạt cải tạo không giam giữ, hình phạt tù từ ba mươi năm trở xuống, mười hai năm đối với tù chung thân."
Ngoài ra theo quy định tại điều 59 Bộ luật Hình sự thì anh bạn được giảm thời hạn chấp hành hình phạt trong trường hợp đặc biệt:
"Điều 59. Giảm thời hạn chấp hành hình phạt trong trường hợp đặc biệt
Người bị kết án có lý do đáng được khoan hồng thêm như đã lập công, đã quá già yếu hoặc mắc bệnh hiểm nghèo, thì Toà án có thể xét giảm vào thời gian sớm hơn hoặc với mức cao hơn so với thời gian và mức quy định tại Điều 58 của Bộ luật này"
Đơn xin giảm nhẹ thời hạn chấp hành hình phạt theo mẫu.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Văn phòng chúng tôi.

NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Dù là mua đất nền dự án với mục đích gì thì người mua cần phải hiểu rõ những điều sau.

Năng lực chủ đầu tư dự án: Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. Do đó, nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.

Giao dịch với giấy tờ rõ ràng: Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt đầu từ 01/01/2007 mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải thông qua sàn, tuy nhiên cho đến nay trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn.

Người mua đất nền thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, …

Hồ sơ pháp lý: Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh, thì tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Người mua cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa.

Đặc biệt, người mua cần phải biết theo Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan giải quyết việc điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM thì các dự án nhà ở được UBND giao đất sau ngày nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực (16/11/2004) thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán. Tuy vậy, trên thực tế do nguồn vốn ít nên đã có những chủ đầu tư lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn. Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó thành, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật không thể bảo vệ được người mua.
Người mua cũng cần phải chú ý đến Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu tại các vùng ven.

Hiện nay, các chủ đầu tư thường mua đất từ trong dân và lập dự án tách thửa và chia thửa không đúng như quy định, cũng như chưa đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Do đó, giá đất nền rẻ tuy có một sức hút lớn, nhưng cũng đừng vì thế mà người mua bỏ qua tính pháp lý của dự án mà mình đã chọn.

Thanh toán: Dĩ nhiên một khi đã muốn đầu tư thì bạn đã có một số vốn nhất định, nhưng lưu ý thêm những điều sau cũng sẽ không thừa để thương lượng được giá cả chính xác.
– So sánh tương quan giá cả BĐS đã chọn với các bất động sản tương đương.
– Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
– Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường thì ngân hàng chỉ hỗ trợ khi người mua có nguồn thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi quyết định đầu tư.

Thay đổi quy hoạch: Dù người mua đã rất chú ý đến sự thay đổi quy hoạch qua việc mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết rõ ràng, song thay đổi quy hoạch là vấn đề thường thấy, quy hoạch có thể làm tăng diện tích phát sinh hoặc làm giảm đi diện tích đã có như hợp đồng, lúc đó giá thành và chi phí sẽ là vấn đề cần phải thương lượng rõ ràng giữa đôi bên.

Hợp đồng: Hợp đồng chính là cơ sở để kiện ra tòa nếu một trong hai bên có hành vi vi phạm. Chính vì vậy mà nội dung hợp đồng phải được ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào, …

Một vấn đề riêng biệt trong hợp đồng dành cho người mua đất nền với nhu cầu ở thực sự là xem xét thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Nếu như có chủ đích mua đất nền để xây nhà thì người mua nên tránh mua lại những nền đất đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư cũng như thiết kế chung của dự án.
Tâm lý đám đông: Nguyên tắc cuối cùng mà chúng tôi muốn các bạn lưu ý chính là đừng tin tưởng rằng nếu có nhiều người cùng thực hiện một việc thì việc đó nhất định đúng. Trong đầu tư cũng vậy, để đầu tư có hiệu quả, bạn cần phải thu thập đầy đủ những thông tin về chủ đầu tư, dự án, nếu cần thiết thì nên nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.

Chọn mua đất

Mua đất không thể quyết định nóng vội được. Bạn cần thời gian để nghiên cứu tổng thể thị trường cũng như chọn lựa những vị trí cụ thể. Bạn cũng nên dành thời gian nghiên cứu các công ty tư vấn trên thị trường – những tư vấn đúng đắn của các chuyên gia sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Đầu tư thời gian cho những nghiên cứu, tìm hiểu sẽ giúp bạn tránh được rất nhiều rắc rối sau này cũng như những sai lầm khiên bạn tốn kém những khoản không cần thiết.
Khi mua đất nên lưu ý:

Diện tích
Chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài: (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp).
Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.

Môi trường
Chung quanh trước đó là gì, nếu là đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt.
Khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được … Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.
Lô đất không nên chọn

Đối diện với ngã ba đường, lô đất ở góc đường vì sẽ mất Thanh long hay Bạch hổ (theo trường phái Loan đầu), lô đất có hình cánh cung như luỡi dao hướng vào nhà (thường gặp khi đường cong hay trong đường cùng)

Hướng
Trong việc chọn hướng, quan niệm chọn theo tuổi của người chủ gua đình chưa hẳn đã quan trọng bằng tránh các hướng xấu theo quy luật khoa học và môi trường. Một mảnh đất dẫu theo “thầy địa lý” là cực kỳ phát đạt, ăn nên làm ra nhưng cửa chính mở thẳng về hướng tây, hứng chịu toàn bộ ánh nắng mặt trời gay gắt buổi chiều, thì chủ nhà phải chịu đựng sự ngột ngạt, nóng bức trước tiên! Còn nếu thực hiện theo lời dặn của ông bà ta “ lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng nam” thì khỏi phải nói rồi, vì hướng nam hay đông nam là hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho các căn nhà ở nước ta.
Nhìn ra cảnh quan chung, người ta ai cũng thích vị trí giao thông thuận lợi, đường trước nhà rộng rãi và thẳng. Các căn nhà đã xây theo hàng lối, trật tự, chứng tỏ trình độ dân trí và an ninh, an toàn cao trong khu vực. Nếu bạn không có ý định dịch chuyển nhiều, bạn hãy cân nhắc đến một tương lai gần, dự kiến những sự thay đổi trong khoảng thời gian 5-10 năm hoặc lâu hơn đối với nhu cầu của gia đình. Nếu bạn là công chức nhà nước lại cần xét đến vị trí gần chỗ làm, sẽ giúp bạn nhiều trong điều kiện giao thông tương lai chưa mấy sáng sủa.
Thiết kế bên trong cũng rất quan trọng, vì vậy khi mua lô đất, nên xem hướng trước và so với sơ đồ (floor plan) của nhà thì có thể biết nhà này có năng lượng tốt hay xấu tọa lạc ở cửa chính, ở bếp hay ở các phòng ngủ, có phạm phong thủy hay không… Nếu phạm thì có thể giảm thiểu hay hóa giải được không, nếu không thì có thể đổi sơ đồ bên trong đôi khi sẽ đem lại một sự tốt đẹp hơn.
Pháp lý
Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước.

Địa chất
Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất.

CHIA DI SẢN THỪA KẾ THEO PHÁP LUẬT

Hỏi: Cha tôi đã mất cách đây 10 năm, khi cha tôi mất không lập di chúc, gia đình tôi gồm ông bà nội, mẹ và em gái. Phần tài sản chung của ba mẹ tôi được chia như thế nào?
Trong suốt 10 năm qua ông bà nội không yêu cầu phân chia tài sản. Ông bà nội dự định để lại cho cháu nội. Vậy khi ông bà nội tôi mất có cần lập di chúc gì thêm không để phần tài sản này thuộc về anh em tôi?

Trả lời:
Trong trường hợp khối tài sản trên được xác định là tài sản chung của vợ chồng (hình thành trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng hoặc do vợ, chồng được tặng cho chung, thừa kế chung), Điều 31 Khoản 2 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 quy định: “2. Khi vợ hoặc chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.”
Theo đó, chỉ có một nửa khối tài sản nêu trên được xác định là di sản thừa kế do bố của bạn để lại và được chia thừa kế. Phần tài sản còn lại thuộc quyền định đoạt của mẹ bạn. 1/2 di sản thừa kế của bố được chia theo pháp luật (khi không có di chúc) đối với những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo nguyên tắc một người được hưởng một phần thừa kế bằng nhau. 1/2 tài sản thuộc quyền định đoạt của mẹ bạn.
Hàng thừa kế theo pháp luật theo điều 676 BL Dân sự 2005:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Phần di sản của bố bạn sẽ được chia làm 5 phần, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ được 1/5 di sản.
Điều 645 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”. Nếu thời gian bố bạn mất đã trên 10 năm thì thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế của bố bạn đã hết. Theo tiết 2.4 Mục I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn việc chia tài sản chung trong trường hợp hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau:
“a. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.
a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
Trong trường hợp ông bà nội của bạn mất đi thì phần tài sản thuộc quyền sở hữu của ông bà nội bạn sẽ được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật nếu không có di chúc trong đó bao gồm di sản của ông bà và phần tài sản chung với các đồng thừa kế do nhận thừa kế do bố của bạn để lại.