CIHO Academy

THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 2023 TRẦM LẮNG, CƠ HỘI CHO “BẤT ĐỘNG SẢN DÒNG TIỀN”

Theo nhiều báo cáo, ượng giao dịch quý I năm 2023 còn chưa đến 50% so với năm ngoái. Cả nguồn cung và cầu của thị trường đều sụt giảm nghiêm trọng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản chìm trong khó khăn. Dù đã có một số động thái tích cực từ Chính phủ như quyết định giảm lãi suất và hỗ trợ tín dụng, nhưng các giải pháp trên chỉ tháo gỡ phần nào về cơ chế, pháp lý. Nhìn chung, khó để kỳ vọng sự đột phá trong ngắn hạn.

Trước tình hình này, các doanh nghiệp và nhà đầu tư thay vì chờ giải cứu, cần tìm cách “tự cứu lấy mình”. Lúc này, cần để ý đến một trong hai yếu tố tạo nên lợi nhuận là thu nhập thường xuyên sinh ra từ tài sản (dòng tiền). “Bất động sản dòng tiền” là cách gọi dùng cho các loại hình bất động sản có khả năng vận hành, cho thuê nhằm tạo ra nguồn thu định kỳ cho người sở hữu.
Một số ưu điểm của bất động sản dòng tiền là:
- Tạo nguồn thu nhập tốt, đều đặn và ổn định.
- Nhu cầu thuê kinh doanh, lưu trú luôn sẵn có trong nhiều bối cảnh kinh tế khác nhau, nhất là ở các thành phố lớn, có tỷ lệ nhập cư cao.
- Lợi nhuận đến từ cả hai nguồn: dòng tiền và lãi vốn, qua đó giúp nhà đầu tư có nhiều lựa chọn chiến lược khác nhau.

Tất nhiên, không phải sản phẩm bất động sản dòng tiền nào cũng mang lại hiệu suất như kỳ vọng. Ở Việt Nam có nhiều sản phẩm bất động sản được hứa hẹn dòng tiền “trên trời”, nhưng khi vận hành thì kết quả lại kém xa so với dự kiến. Vì vậy, các nhà đầu tư cần thật sáng suốt và tìm hiểu kỹ trước khi quyết định.

Ảnh hưởng của Đường Vành Đai 3 đến Bất động sản các khu vực lân cận thế nào?

Quận 9 (TP. Thủ Đức) , Củ Chi (Tp.HCM), Bến Lức (Long An), Dĩ An, Thủ Dầu Một (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai) là các khu vực quanh dự án Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là dự án hạ tầng trọng điểm quyết định sự phát triển kinh tế của nhiều tỉnh thành phía Nam, do vậy các khu vực này có biến động mạnh về giá bất động sản là điều dễ hiểu.

Cụ thể, xét về giá bất động sản, tăng trưởng mạnh nhất những năm qua là khu vực huyện Bến Lức (tăng gấp 18 lần kể từ 2018 đến nay) và quận 9 (Tăng đến đỉnh 73 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2022 và giảm nhẹ còn 69 triệu đồng/m2 vào đầu năm nay). Bên cạnh đó, các khu vực lân cận khác cũng có xu hướng tăng mạnh từ 2018 đến nay rồi tiếp tục đi ngang hoặc có động thái giảm từ đầu năm 2023.

Có nhiều dự án bất động sản ăn theo đường vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh được chú ý có thể kể đến như:
- Park Village và The Aqua thuộc khu đô thị Waterpoint 355ha tại Bến Lức
- Chung cư Ehome Southgate - Dự án cao tầng đầu tiên tại Long An
- Các dự án của Masterise Homes, Điền Phúc Thành, Gamuda Land, Sơn Kim Land, Thăng Long Real,... tại TP. Thủ Đức
- Dự án MT Eastmark City dựa vào “keyword” là mặt tiền Vành đai 3 TP.HCM
- Dự án Glory Heights thuộc phân khu The Beverly Solari (Vinhomes Grand Park) trên tuyến Vành đai 3 TP.HCM tại TP Thủ Đức
- Loạt dự án của CĐT Bcons, Phú Đông, Hưng Thịnh ở TP. Dĩ An

Do vậy, khi xây dựng được mạng lưới hạ tầng giao thông có kết nối thuận lợi, các dự án sẽ được triển khai rất nhiều và thanh khoản luôn tốt vì thị trường sẽ được tiếp cận ở nhiều hướng khác nhau, khách hàng có nhiều cơ hội hơn, nhu cầu gia tăng và giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo.

CÁC LUẬT SỬA ĐỔI DỰ KIẾN TÁC ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản sửa đổi dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 tới đây. Đây là một cột mốc sẽ có tác động mạnh đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực đến thị trường trong nước.

Sự thay đổi về Luật Nhà ở và Luật Đất đai được đánh giá có nhiều tác động tích cực về:
- Tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở
- Khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài.
- Khai thác tối đa, đầy đủ các quyền tài sản, bảo đảm lợi ích cho các chủ sở hữu, giúp thúc đẩy các hoạt động đầu tư, giao dịch liên quan đến nhà ở.
- Đảm bảo cân đối cung – cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế.
- Tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào
- Đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án.
- Giúp hệ thống tài chính nhà ở được hoàn thiện theo hướng ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước
- Tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng

Bên cạnh đó, sự thay đổi về Luật kinh doanh cũng dẫn đến những tác động:
- Giúp thị trường tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, tăng thu ngân sách nhà nước, tái đầu tư lại xã hội như mở rộng trường học, xây dựng công viên,…
- Giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường, cân đối hài hòa quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản.
- Tạo động lực mới cho thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển.
- Về tác động xã hội, Sự sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Vậy nên có thể nói, sự sửa đổi dự kiến của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh hứa hẹn sẽ đem đến nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản của chúng ta vào cuối năm 2023 tới đây.

Tình trạng chật vật thoát hàng vì lỡ mua căn hộ Bình Dương thời “Đỉnh Giá”

Rất nhiều nhà đầu tư đã chịu chi hàng tỷ đồng để đầu tư căn hộ Bình Dương giai đoạn nóng sốt. Tuy nhiên, dự án mãi vẫn chưa xây dựng xong, nhà chưa thể nhận mà còn ngừng triển khai từ 2021 đến giờ. Các nhà đầu tư rơi vào tình trạng bị tiền chết trong đất, thậm chí chịu gồng lỗ hàng trăm triệu đồng để thoát ra được khỏi dự án.

Giá bán cao là yếu tố khiến căn hộ Bình Dương khó thoát hàng thứ cấp.
- Giai đoạn 2018 – 2019: hơn 18 dự án căn hộ mới được ra mắt, cung cấp khoảng 14.000 căn cho thị trường. Số lượng dự án cao hơn cả tổng nguồn cung của Bình Dương trong 10 năm trước đó. Giá bán từ mức 18 – 23 triệu đồng/m2 tăng lên trung bình 25 – 30 triệu đồng/m2. Khu vực mặt tiền Đại lộ Bình Dương, quốc lộ 13 giá chung cư trước đây ở mức 20 – 24 triệu đồng/m2, lúc đó đã lên đến 30 – 37 triệu đồng/m2.
- Giai đoạn 2020 -2021: thị trường căn hộ chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ khu vực phía nam, gần 20.000 sản phẩm được chào bán. Riêng trong 5 năm, nguồn cung căn hộ Bình Dương gần 40.000 sản phẩm tập trung chủ yếu ở TP.Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, đa số căn hộ có giá bình quân từ 35-45 triệu đồng/m2.
- Hiện tại, chỉ có vài dự án gần khu vực TP. Thủ Đức, giá từ 1,3 -1,6 tỷ đồng/căn ghi nhận việc chuyển nhượng thứ cấp ổn định. Loạt dự án giá cao hơn thì im lìm về thanh khoản, giá có dấu hiệu giảm từ 10 -20% trên thị trường thứ cấp.

Để hình thành cộng đồng cư dân thật sự, bên cạnh việc tập trung phát triển công nghiệp, Bình Dương cần đưa ra chính sách hỗ trợ để đẩy mạnh phát triển các tiện ích khu dân cư như các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện,… dành cho người dân. Ở phía các chủ đầu tư, doanh nghiệp cũng nên cân nhắc và định giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân khu vực, nếu không sẽ lại tạo ra một làn sóng đầu tư với những dự án vắng bóng người ở như đã tồn tại nhiều năm nay.

TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 2/2023

Sau thời gian khó khăn của thị trường bất động sản dù Chính phủ đã có động thái quyết liệt từ tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động…, các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay đã có nhiều số liệu nghiên cứu cho thấy những dấu hiệu tích cực về nhu cầu giao dịch, tâm lý người mua.

Trong quý 2/2023, cả nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức:
- Hạn mức tăng trưởng tín dụng ở mức thấp 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ 2022)
- Lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%.
- Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi.
- Lượng tìm mua bất động sản toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước.
- Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm đến 44%.
- Lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy nhiên, sau đợt sụt giảm mạnh gần 9 tháng qua, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý 2/2023, cụ thể:
- Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt, tăng từ 5-9% ở loại hình căn hộ và nhà riêng bán (Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú, Quận 9, Quận 10).
- Nhu cầu tìm thuê chung cư TP.HCM cũng tăng 8-17% (Quận 8, Quận 9, Tân Phú).
- Với phân khúc đất nền, lượt quan tâm tìm kiếm ghi nhận tăng từ 6-7% so với cuối năm 2022 (Hóc Môn, Bình Chánh, Quận 9).
- Ở Hà Nội, lượt tìm mua cải thiện, tăng từ 2- 6% so với quý trước (quận Hoàng Mai, Nam Từ Niêm, Long Biên, Hà Đông)​.
- Đất nền đã có tăng trưởng thấy rõ trở lại ở từ 4-6% cả nhu cầu mua và giá bán (khu vực Hoài Đức và Thanh Trì).
- Một số thị trường tỉnh: Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Bình, Long An, Bình Dương cũng đang dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.

Bên cạnh đó,sự kiện khánh thành cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, khởi công Vành đai 3, tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành cũng là điểm sáng cho thị trường bất động sản 2023.

“Nốt trầm” của bất động sản 10 năm trước và hiện tại có gì khác biệt?

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và 10 năm trước (2008-2013) có nhiều điểm tương đồng. Đáng nói nhất là thị trường đều trải qua giai đoạn phát triển nóng, các cơn sốt xuất hiện nhiều khiến nguồn vốn chảy mạnh vào bất động sản. Thị trường bùng nổ các hoạt động đầu cơ, đầu tư. Sự bùng nổ này khiến giá đất bị đẩy ảo lên cao.

Tuy nhiên, vẫn có những khác biệt rõ rệt:
- Chênh lệch cung nhiều, cầu ít (2008 - 2013) và cung ít, cầu nhiều (từ 2020 đến nay)
- Thị trường từ 2022 đến hiện tại đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức lớn về nguồn vốn phát triển, đầu tư và các vấn đề pháp lý
- Quy mô của thị trường 10 năm trước nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn. Còn hiện tại, thị trường bất động sản phát triển mạnh ở rất nhiều địa phương.
- Về giá bán, giá bất động sản ở tình hình hiện tại giảm chưa thực sự rõ nét như trong giai đoạn trầm lắng đầu tiên (giảm đến 30%).

Với tình hình hiện nay, các cơ sở kinh tế Việt Nam đã vững hơn nhiều để đối mặt với khó khăn. Sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tỷ lệ vay tín dụng còn 10-11% sẽ giúp việc đi vay trên thị trường bất động sản không nặng nề như giai đoạn trước. Hiện tại, thách thức lớn nhất chính là niềm tin của nhà đầu tư với thị trường.

Không chỉ người mua nhà, vấn đề nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay là "đáy" của thị trường sẽ xuất hiện vào thời điểm nào và lúc nào thì hợp lý để lao vào bắt đáy. Nhiều nhà đầu tư mãi dò bắt đáy thị trường có thể sẽ đánh mất cơ hội, bỏ qua thời điểm mua bất động sản giá tốt nhất.

Mặc dù giá BĐS đã giảm khá sâu, có những vị trí giá nhà đất giảm từ 30 -50% và thị trường đã bắt đầu xuất hiện động thái mua vào của một số nhà đầu tư. Tuy nhiên, câu chuyện lãi suất vẫn chưa dừng lại, thị trường BĐS còn nhiều khó khăn, nợ xấu BĐS của các ngân hàng chưa thực sự giảm. Điều này khiến không ít nhà đầu tư nhìn nhận BĐS sẽ còn khó khăn kéo dài đến 2024 và cho rằng, lúc này bắt đáy BĐS là quá “nóng vội” vì giá có thể sẽ giảm mạnh hơn trong thời gian tới.

Thực tế làn sóng bán cắt lỗ đang có xu hướng giảm dần về cuối năm!

Đáy của tất cả thị trường chỉ xuất hiện khi giá bắt đầu đi lên, đồng nghĩa giao dịch bắt đầu phục hồi. Nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy BĐS thường sẽ bắt chậm, vì khi thị trường đi lên rồi mới khởi động vốn để mua vào đồng nghĩa là đã qua thời điểm giá thấp nhất. Liệu ban có dám dấn thân trước khi "qua đáy"?

CÓ NĂNG LỰC ĐỊNH GIÁ ĐỂ RA QUYẾT ĐỊNH XUẤT SẮC

Định giá bất động sản là việc thu thập, phân tích, sau đó đánh giá thông tin, số liệu để ước tính giá cả và giá trị của bất động sản.

Cơ hội lớn trong thị trường Bất động sản luôn thuộc về những người có năng lực phát triển, tạo lập những giá trị trên đất, kết nối được những giá trị nội tại của đất đai với những tài sản trên đất, hoà quyện những giá trị này với nhau trong những mô hình kinh doanh khác nhau.

Các yếu tố cơ bản nhất để định giá và quyết định xuống tiền:
- Vị trí của bất động sản
- Kích thước và địa hình
- Tiện lợi và rủi ro tự nhiên
- Khả năng về dòng tiền
- Tình hình thị trường
- Tình trạng pháp lý

Để làm người dẫn đầu, nắm bắt được xu thế tất yếu sẽ đến, đồng thời chủ động hoá việc tạo ra lợi nhuận lớn và bền vững từ thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần rèn luyện, học hỏi và trải nghiệm để nâng cao năng lực lựa chọn, khai thác đất đai một cách chủ động, chuyên nghiệp.

Đừng đi làm thuê cho ngân hàng!

Với lãi suất 12-15%, quẹt thẻ để sống qua ngày chính là đang tự phá huỷ tương lai của bạn. Tình hình bất động sản đứt gãy sẽ ảnh hưởng tới nền kinh tế. Tình trạng thất nghiệp, công ty sa thải nhân viên hàng loạt ở các ngành nghề. Điều đó, khiến cho nhu cầu ăn và ở cũng phải gói gém lại.

Bạn vẫn muốn quẹt thẻ để có thể sống qua ngày?
Bạn muốn tương lai phải "làm thuê" cho ngân hàng?
Bạn muốn phá vỡ thế bế tắc này?

Hãy cùng chờ đón những chia sẻ tiếp theo nhé!

DÒNG VỐN GẶP KHÓ KHĂN VỀ VẤN ĐỀ THANH KHOẢN, HỆ LỤY VÀ GIẢI PHÁP?

Vấn đề thanh khoản trong dòng vốn khi đầu tư bất động sản hiện nay là tình hình chung của khoảng 95% các nhà đầu tư, từ cá nhân cho đến các doanh nghiệp. Từ đó mà dẫn đến những câu chuyện “sập tài chính”, bị hạn chế chi tiêu, thiếu kinh phí lo cho cuộc sống và trở nên lao đao, phải thanh lí tài sản.

🔥🔥Hãy để tâm về Bất Động Sản Dòng Tiền!
Đây là nước đi kinh nghiệm được các nhà đầu tư lâu năm áp dụng hiện nay. Tuy nhiên, khi quyết định tham gia đầu tư vào bất động sản dòng tiền, các bạn phải xác định và lưu ý kỹ:
✅ Cơ cấu nguồn vốn
✅ Kiến thức bất động sản, luật,...
✅ Chiến lược đầu tư

Bất động sản dòng tiền có thể sẽ không mang lại lợi nhuận lớn, nhưng những dòng tiền sẽ mang lại sự ổn định và là phương pháp tốt nhất để các nhà đầu tư giải quyết vấn đề lâu dài.
“Đừng làm con gà - Hãy làm đại bàng” - Hãy học cách nhìn xa trông rộng, nhìn bao quát, tính toán kỹ lưỡng và đề phòng trước những vấn đề có thể xảy xa.

Nhu Cầu Vẫn Có Nhưng Khó Kiếm Nhà!
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong sáu tháng đầu năm 2023, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với sáu tháng cuối năm 2022. Có 659 dự án đang được triển khai, giảm 39,6%. Chỉ có 23 dự án được chấp nhận chủ trương đầu tư, giảm 70% và 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 62,5%.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều chính sách bán hàng rất hấp dẫn. Các chủ đầu tư đã và đang liên tục tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi để kéo thanh khoản, kích cầu: chiết khấu, ân hạn thanh toán đến 4 năm, thậm chí 7 năm.
Tuy nhiên, khả năng thanh khoản của thị trường thời điểm này vẫn đang dậm chân tại chỗ. Người dân đang đắn đo có nên mua nhà thời điểm này khi mà lãi suất đang cao. Nhiều người chấp nhận gác lại kế hoạch an cư chỉ vì không tìm được sản phẩm phù hợp tài chính.

Với nhiều chính sách tốt dành cho những nhóm người muốn mua nhà ở thật, nếu có sẵn tài chính dư dả, đây có thể xem như thời điểm hấp dẫn để “tậu”. Tuy nhiên, hãy luôn nhớ bảo vệ bản thân trước những chiếc "bẫy ngọt" nhé!

KHỞI ĐẦU ĐỂ GIÀU CÓ: THAY ĐỔI CÁCH NGHĨ VỀ TIỀN

Muốn trở lên giàu có, hãy thay đổi cách nghĩ về tiền!
Đúng vậy. Nhiều người trở nên căng thẳng, thậm chí sợ hãi khi không làm chủ được đồng tiền, không đạt được điều họ mong muốn. Và họ trở nên tham lam, thù ghét, rụt rè khi suy nghĩ về tiền. Đôi khi họ tỏ ra không quan tâm hoặc thậm chí từ bỏ cố gắng kiếm tiền.

Để thay đổi thái độ thờ ơ hay sợ hãi, trước tiên bạn phải hiểu được cảm xúc của mình. Tana Ackerly Gildea, tác giả cuốn The Graduate's Guide to Money: "Bạn hãy tự hỏi mình, cảm thấy thế nào về tiền, về khả năng bạn kiếm được nó, để giành, quản lý nó một cách khôn ngoan? Nếu bạn không cảm thấy tích cực, bạn sẽ không thể có những trải nghiệm tích cực." Đứng phụ thuộc vào tiền! Cũng đừng thấy mắc cảm khi nghĩ về tiền và khả năng kiếm tiền hiện tại của bản thân.

Hãy luôn tin rằng bạn có thể kiểm soát nó. Và tiền bạc chỉ là công cụ mang lại niềm vui cho bản thân chứ không phải yếu tố quyết định giá trị của bạn.