Làm Giàu Không Khó

500 Triệu Đầu Tư Đất Thế Nào Để Có Lời X2 X3 trong 6 tháng

-----------

" Nhiều tiền mua tiện ích, ít tiền mua diện tích"

---------

Ở bài toán này mình hoàn toàn sẽ không dùng đến đòn bẩy ngân hàng hay vốn vay thêm

500 triệu. Số tiền nghe ít ỏi đối với thị trường bđs. Nhưng nếu lưu chuyển tốt. Nó vẫn có thể giúp ta chiến thắng trong thị trường này.

Và bài toán này mình nói tới 2022 chứ không phải nhiều năm trước

----------

- Đầu tiên bạn phải xác định được con đường của mình muốn

- Là nhà đầu tư đất chuyên nghiệp đi đường dài

- Hay chỉ là mua để đó rồi chờ nó tăng giá thôi

- Nếu ý định là mua để đó chờ nó tăng giá thì mua đâu cũng được. Mua sao cũng được. Cứ tầm tiền đó mua được diện tích lớn nhất, có sổ sách đàng hoàng đầy đủ là mua thôi. Để đó 5 năm 10 năm kiểu gì nó cũng lên.

- Sự tăng giá của đất đai trăm ngàn người nói mãi rồi. Cũng được kiểm chứng qua mấy chục năm rồi. Mấy chục năm đó còn chưa đi vào thời kỳ vàng phát triển thần tốc như lúc này. Nó còn tăng cỡ đó. Giai đoạn này thì không dự đoán nổi mức tăng nữa. Có thể là phi mã

- Đừng cứ là phải mua gần chỗ cao tốc này, quốc lộ kia nếu bạn đầu tư theo chiều hướng này. Với thời gian 5-10 năm rồi thì ở đâu cũng phát triển thôi. Mấy nơi mà bạn tìm kiếm có cao tốc có này kia ngay thời điểm này thì giá không mua nổi đâu. Lúc đó ôm tiền tiếp và 5-10 năm sau lại tiếc tiếp. Càng ít tiền thì tầm nhìn phải càng xa.

- Và lưu ý rằng. Với thời gian dài. Hãy mua đất lớn. Càng lớn càng tốt. Ít nhất là trên 3.000m2. Tức là hãy đi vào phân khúc đất siêu rẻ dưới 100tr/sào. Cái này còn nhiều ở Lâm Đồng, Đaklak, các tỉnh Tây Nguyên. Năm sau còn không thì không biết

- Khi mà diện tích nó lớn á. Có cái gì nó cũng dễ. Có bị dính quy hoạch 1 nửa thì ít nhất vẫn còn 1 nửa.

- Có tăng giá lên x2 x3 thì nó cũng dễ hơn. Vd như 50k/m2 tăng lên 100k - 200k/m2 là điều dễ dàng. Chẳng cần làm gì, chẳng cần có gì nó cũng tăng.

- Tăng vì tâm lý. Tăng vì người ta cũng thích to. Tăng vì trượt giá các thứ. Kiểu gì cũng có thể tăng

- Còn mà từ 100tr/m2 lên 200tr/m2 là một bài toán khó đấy. Xung quanh phải có tiện ích này tiện ích kia. Vị trí phải đắc địa thế này thế nọ vân vân và vân vân....Chờ mấy này có khi phải mấy năm

- Còn từ 50k lên 100k. Có khi 1 năm hoặc không tới là đã đạt được khoảng tăng này rồi. Có cái đất lớn chút bán cho ông nào thích làm nông là cũng thanh khoản được rồi. Hoặc người ta chẳng cần làm nông. 1 năm sau họ cũng có 500tr. Và họ cũng muốn giữ tiền để không bị trượt giá. Họ cũng mua như lúc này bạn mua thôi

----" Nhiều tiền mua tiện ích, ít tiền mua diện tích"-----

------------

Tiếp theo. Nếu bạn xem đầu tư đất đai làm nghề chính. Thì giữa bước mua và bán trên thêm 1 bước nữa nhỏ nhỏ

Không phải phân lô bán nền. Cũng không phải cải tạo nhiều chi cho phức tạp

Ví dụ cụ thể đi

- 500tr bỏ ra 400tr mua lấy 8.000m2 đất nông nghiệp có sổ sách đầy đủ. Tức là mua cái đất khoảng 50tr/sào đó

- Bỏ 50 triệu vào cải tạo sơ sơ cào đường sá, phát quang đất cho nó đẹp đẽ vậy mà

- Còn lại 50tr để lo thủ tục pháp lý rồi đi lại các kiểu. Ăn uống chờ tiền về nữa. Tất tay là tiêu. Vì dù gì nó cũng có thể bị delay ngoài kế hoạch

- Mua xong ( khoảng 2 tháng gì đó). Tách ra ( khoảng 2 tháng nữa). Không cần tách nhiều. Tách thành 2 sổ thôi. 1 sổ 6.000m2 1 sổ 2.000m2

- Bán đi cái sổ 6.000 với giá 600tr. Coi như là 100tr/xào. Giữ lại 2.000m2

- Bạn thắc mắc tại sao người ta không mua giống bạn mà phải mua lại của bạn

+ Đầu tiên. Thế giới này không giống nhau. Thông tin cũng vậy. Không phải ai cũng tiếp cận được thông tin giống nhau. Bạn biết. Chưa chắc người khác đã biết. Có thể người ta cũng có những cách còn hay hơn mình nữa. Nên là phúc tới đâu hưởng tới đó. Đất đai là duyên số. Cứ việc mình mình làm thôi. Không phải lăn tăn đến phúc của người khác

+ Tiếp theo. Trên thực tế. Cái đất mà 50-70tr/xào riêng chuyện pháp lý thôi đã là 1 đống cái bùi nhùi rồi. Không phải ai cũng dám đụng vào

- Sau khi làm xong 1 vòng như vậy. Bạn làm tiếp 1 vòng nữa. 1 năm làm 2 vòng. Bạn thu hồi về 500tr. Lời thêm 700tr. Dư thêm 4.000m2 đất

- Làm tầm 2 năm như vậy. X cái vốn ban đầu lên 3 tỷ thì lập bài toán khác. Chơi game khác. Hoặc đã lỡ nhuần nhuyễn và ghiền game này rồi thì chơi tiếp cũng được. Không sao

-------

Chúc mọi người thành công

LẠC ĐƯỜNG Ở SÀI GÒN LÀ NHƯ THẾ NÀO?

1. Nhờ bạn chở đi chơi ở quận 7, nó chở đi hồi nào ra Nhà Bè không hay

2. Lại là quận 7:
-Lúc đi từ quận 4 sang cầu Tân Thuận ra quận 7
-Lúc về đi đường cũ nhưng không qua được cầu Tân Thuận, chạy qua cầu Phú Mỹ ra tuốt quận 2.

3. Lại tiếp tục là quận 7:
Chở bạn gái đi chơi ở cầu Ánh Sao. Lúc về không biết sao lại xuống tận Long An. Hôm sau không tìm thấy facebook bạn gái nữa 🙂

4. Đi giao hàng ở Huỳnh Tấn Phát. Lúc vào lạc một đường, lúc ra lạc một đường.

5. Chạy từ Gò Vấp tới khu công nghệ cao quận 9. Thế méo nào lại thấy “Thị xã Dĩ An kính chào quý khách”

6. Bị mất phương hướng ở bờ kè: không phân biệt được đâu là Hoàng Sa, đâu là Trường Sa

7. Lại là bờ kè: không phân biệt được Hoa Mai, Hoa Sứ, Hoa Phượng, Hoa Cúc...

7. Người yêu gọi nhắn dẫn đi chơi ở quận 10. Chẳng hiểu sao lại lạc vào khách sạn

8. Lấy Bitexco là hình bóng dẫn đến quận 1. Đi hồi lâu nó dẫn qua phía bên kia hầm Thủ Thiêm

HIỂU SÂU SẮC ĐƯỢC NHỮNG ĐIỀU NÀY, SẼ GIÚP CHÚNG TA DỄ TRỞ NÊN GIÀU CÓ HƠN... (post nội bộ của ATPTeam)
1. LÀM KINH DOANH:
Người làm kinh doanh để kiếm lợi nhuận ~1 tỷ/năm “siêu chua” (muốn dư ra 1 tỷ bỏ túi mỗi năm thì hàng tháng phải kiếm ổn định mức 150-200tr. Trừ các chi phí, phát sinh, tái đầu tư, hàng hoá, chi tiêu,... sau đó dư ra được ~1ty/năm khá phê, phải kiểm soát tốt chi phí mới ổn). @@
2. LÀM NHÂN VIÊN:
Nhân viên thuộc nhóm khá giỏi/quản lý hiện nay thường thì kiếm được ~300-500tr/năm, tiền tích luỹ được chắc 50-100tr/năm với những ae thông thường. Nhóm siêu tiết kiệm thì dư được ~100-200tr/năm. (Số tiền này chỉ cần 1 cái Tết, vài chuyến du lịch trong năm, hay 1-2 thiết bị công nghệ đời mới thì lại “thủng cash” ngay thôi)
Nhân viên thông thương lương 6-12tr/tháng thì rất căng, sẽ khó dư & tích luỹ được. Nên ae nào đang thuộc nhóm này ráng gia tăng giá trị lao động để nâng ngưỡng thu nhập lên.
3. LÀM NHÀ ĐẦU TƯ
Ở VN, 80-90% những người giàu lên đa phần là nhờ vào bds tăng giá. (Có những người may mắn mua được đất & giữ được đất đai lâu, giàu lên mà ko hiểu vì sao mình lại giàu).
Ngoài xã hội, những người có vài-chục-tỷ vô cùng nhiều, và phần lớn tài sản họ nằm trong đất đai. Và giàu lên cũng nhờ nó, chứ khả năng kiếm tiền mới ngoài kênh bds tăng giá chưa chắc đã nhiều. Khi có vốn ban đầu (tiền mặt) rồi, sẽ dễ kiếm tiền hơn nữa. Sẽ càng giàu có hơn...
THÔNG THƯỜNG: những người có đất đai thường là cô chú, bố mẹ chúng ta. GIỚI TRẺ là nhóm KIẾM TIỀN TỐT, nhưng lại ko có tài sản. Gồng 10-20 năm mới mua được cái nhà, thực sự chua! (Ai cũng biết mua bds sẽ dễ giàu, nhưng TIỀN ĐÂU để mua lúc đầu thì ko giải được!!!)
GIỚI TRẺ CÀY “CẮM ĐẦU”, TÍCH LUỸ TIỀN THÌ 70-80% cũng sẽ MUA NHÀ CỬA, ĐẤT ĐAI (đây là nơi DÒNG TIỀN CHẢY VÀO, hiểu được điều này sẽ giàu).
===========
Trong tình hình vĩ mô, VN tăng trưởng tốt trong 30 năm qua, 1990-2020. (Những ai có bds ở đô thị trước 2000 đến nay chắc tăng >100 lần). Bỏ 1 tỷ mua lô đất ở SG năm 2000, giờ chắc >100-300 tỷ rồi. @@
LÝ GIẢI VIỆC VÌ SAO BDS TĂNG? VÀ CÒN TĂNG TIẾP KO? TĂNG BAO NHIÊU LẦN NỮA? TĂNG GIAI ĐOẠN NÀO?
-> Thì đòi hỏi phải nghiên cứu & phân tích sâu mới rõ. (Khi chúng ta ko hiểu, sẽ ko có động lực làm để kiếm tiền mua bds)
- VN đang ở “giai đoạn vàng” của sự tăng trưởng kinh tế
- Giai đoạn vàng về độ tuổi & dân số (tuổi trung bình 28 & 100tr dân)
- Tỷ lệ đô thị hoá của VN còn ở mức thấp, đã tăng trưởng tốt trong 10 năm qua & còn tiếp tục tăng (năm 2020 VN ~38%, trong khi đó TQ là 60%, Hàn Quốc 90%,...)
- VN ngày càng có nhiều thành phố mọc ra. Thị trấn lên thị xã, thị xã lên thành phố, thành phố lên TP trực thuộc trung ương, thành phố trong thành phố,...). Keys này giúp bds tăng giá rất nhiều.
- Đầu tư công (làm đường, xây cầu, các tuyến cao tốc, đường vành đai, sân bay,...). Giúp bds quanh các khu vực này hưởng lợi, giá tăng tính theo số lần chỉ sau vài năm
- Nhiều đại đô thị, siêu dự án mọc ra. Cứ ở đâu có dự án bds mới, thì ở đó sẽ có sóng truyền thông. Sau mỗi đợt như thế giá bds cũng đã tăng 30-50%
- “Đất tăng giá vì người sinh ra thêm, mà đất thì ko nở ra thêm”. Câu này mấy bạn sales bds hay nói nè, nhưng góc nhìn còn quá thiếu. Cũng có những khu đất giá ko hề tăng & tăng rất chậm. Nên phải phụ thuộc nhiều yếu tố khác nữa...
- Nhiều khu công nghiệp mọc ra trên rất nhiều tỉnh thành, tính tới 2020 VN có 335 KCN. Quanh các KCN sẽ thu hút dân đến làm & an cư, bds quanh đó cũng tăng lên “chóng mặt”. (Công nhân tại các KCN làm 3-5 năm tích góp tốt vẫn có thể mua được lô bds, thu nhập công nhân có khi cao hơn dân văn phòng). Tỷ lệ thất nghiệp tại VN cực thấp, hầu hết ai cũng dễ dàng kiếm việc làm mới. @@
- Lợi thế về cảng biển, vận tải. Keys này rất quan trọng trong phát triển kinh tế...
- Chính sách & luật đất đanh của VN mình vẫn khá open, nên đầu tư bds vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt & an toàn so với nhiều kênh khác
- Lợi thế về tiềm năng phát triển du lịch. Yếu tố “đánh thức” tiềm năng du lịch ở một số khu vực cũng giúp bds tăng giá rất nhiều
- GDP Việt Nam tăng trưởng ở mức cao & ổn định so với các nước trên thế giới, và sẽ còn duy trì được điều này trong 10-20 năm tới
- Văn hoá tích luỹ chi tiêu tốt, muốn sở hữu nhà đất của người Việt. (Quy luật cung - cầu. Khi cầu nhiều hơn cung thì giá cứ nhảy theo từng năm)
- Lạm phát & áp lực lãi vay: 2 keys này sẽ giúp bds thường tăng >10%/năm nếu xét về dài hạn. Mà thường là >15%/năm nếu là bds ở khu đô thị
- ...
Dễ thấy nhất, từ 2010-2020 (VN phát triển tốt, kinh tế, GDP tăng >6%/năm, việc làm nhiều ít thất nghiệp, nhà cao tầng mọc nhiều, đất đai tăng giá, dân ăn nên làm ra,...)
Và giai đoạn 2020-2045 CHẮC CHẮN sẽ trên đà tăng trưởng tiếp & sau đó mới đến giai đoạn B**G BÓNG, chu kỳ lao dốc của bds. Còn hiện tại các chu kỳ 5 năm, 10 năm chỉ là nhịp chựng lại, giá giảm nhẹ sau đó tiếp tục tăng mạnh. (Tham khảo case về bds của Thượng Hải, TQ sẽ hiểu rõ điều này)
Từ đó, giá trị BDS sẽ còn tăng TRONG SỰ NGHI NGỜ, SỰ KHÓ HIỂU CỦA ĐÁM ĐÔNG. (Dù có siết thuế, thì bds vẫn sẽ tăng chứ ko hề giảm lại).
Giống như case ba mình mua nhà ở Thủ Đức năm 2007 giá 800tr (giá đất ~600tr), tới nay đất có giá 9-10 tỷ (~15 lần sau 15 năm). Mình nói ba lô này sẽ có giá 30-40 tỷ sau 10 năm nữa. Ba mình bảo: “mày bị điên à!”. Ngay cả chính người sở hữu bds cũng thấy khó tin & nghi ngờ về sự tăng giá của bds trong tương lai, và đã rất nhiều người bán ra nó & sau 10-20 năm nhìn lại nuối tiếc, “ước gì hồi đó đừng bán sớm”...
Trong 10 năm tới BĐS đô thị chắc chắn còn tăng mạnh, ít nhất cũng ~3 lần. (Nếu lạm phát được kiểm soát ~4%/năm, thì 1 tỷ =1,48 tỷ sau 10 năm. Nếu ai vay bank, 1 tỷ = 3 tỷ thì cũng chẳng lời mấy đâu). Nên nó phải tăng ở mức 4-5 lần mới ngon. Sẽ có những vị trí tốt tăng với mức này & cao hơn nữa...
============
ĐIỀU QUAN TRỌNG CẦN NHẬN RA:
Nhóm 1 & 2 nỗ lực làm việc & tích luỹ để kiếm tiền. Nhưng số tiền kiếm được hàng năm không nhanh bằng tốc độ TÀI SẢN (bds tăng giá). Mỗi năm kiếm thêm được ~200-300tr, nhưng giá trị bds muốn mua nó đã tăng thêm 500-700tr. Thực sự “đám đông” rất khó chịu về điều này! (Có cả mình nha!)
Để lọt vào NHÓM 3, điều tiên quyết là cần có VỐN. Nhưng phần lớn chúng ta đều ko có nó, nên NGƯỜI GIÀU CÀNG GIÀU HƠN, người nghèo thì rất khó thoát nghèo. (Quy luật cuộc sống vốn ko hề dễ chịu)
Tất cả giới trẻ chúng ta cày cuốc với hi vọng có mái nhà, cuộc sống no ấm. Nhưng chẳng dễ dàng để làm được điều đó...
MUA ĐƯỢC NHÀ LÀ ĐIỀU KHÓ KHĂN, nếu ai cũng dễ dàng mua được nhà nó mới là điều VÔ LÝ CỦA THỊ TRƯỜNG.
Ví dụ, nếu giai đoạn 2019-2020 nhiều ae ở ATP dễ dàng mua được căn hộ với số vốn chỉ 350-500tr (mua nhà tầm 1,1-1,5 tỷ), thì điều đó sẽ khó tồn tại trong tương lai. Lúc này, giá bds sẽ tăng đến ngưỡng khó ai có thể mua & sở hữu được. (Lúc này giá lại lên mức >2 tỷ). Tại dự án VGP, xét 2 phân khu ae đã thấy sự chênh giá rất rõ rệt rồi...
Sau này giá căn hộ sẽ >2 tỷ. Tới thời Gôn con mình lớn, 20 năm nữa chắc giá căn hộ phải tính bằng triệu đô mới mua ở được (như ở Sing, HồngKong, HQ bây giờ). @@
==============
Hôm trước đăng status về 2 GAME, bỏ 2 tỷ để làm kinh doanh (vốn mất, tiền kiếm ko bao nhiêu,...). Không bằng đi ĐẦU CƠ lại kiếm thêm 2 tỷ chẳng mấy nặng nhọc. VÔ LÝ & BẤT CÔNG VỜ CỜ... bị ae chửi sấp mặt trên group. Mà kệ thôi, bị chửi nhiều nghe quen rồi. @@
Case của mình: giai đoạn 2018 tính mua căn nhà trong Vạn Phúc, hồi đó 7,6 tỷ. Lúc đó tiền mặt ~5 tỷ, nhưng loay hoay ko mua lại nhập lô sim ~1 tỷ, 1 tỷ mua xe oto, 3 tỷ còn lại mua lô đất dưới Phú Hữu, Q9. Qua 2020 căn nhà đó đã lên 10,5 tỷ. Loay hoay cũng ko mua vì ko muốn vay bank, giờ nó đã lên ~>14 tỷ. Chán luôn! 😞
-> Trong thời gian đó:
- Giả sử mình dùng 5 tỷ đó để đầu tư làm ăn, chưa chắc kiếm được thêm 6-7 tỷ/3 năm
- Còn với 5 tỷ tiền mặt, thực tế nếu vay bank có thể mua đc 2 CĂN 7,6 tỷ (chứ ko hẵn là 1, lợi thế của mình là dòng tiền hàng tháng tốt nhưng lại ko biết khai thác nó). Nếu liều thì giờ số tiền kiếm được chắc thêm chục tỷ nữa, sức mạnh của đòn bẩy vào đúng giai đoạn & mua đúng vị trí sẽ ngon. (Chẳng mệt đầu & rủi ro như làm kinh doanh, nghịch lý vaizz)
Mình share case ko có ý tiếc nuối j, chỉ phân tích để ae thấy BỨC TRANH VỀ TÀI CHÍNH:
- Sự hiểu biết về vĩ mô, tài chính sẽ giúp chúng ta TỰ TIN (tức hiểu tại sao bds tăng, tăng mức nào, để tự tin mua & vay bank). Lý do mình lưỡng lự mua với rất nhiều trường hợp & ko vay bank, bởi vì thiếu NIỀM TIN VÀO SỰ TĂNG GIÁ CỦA BDS).
- ĐÒN BẨY: rất quan trọng, nó sẽ giúp chúng ta kiếm tiền nhanh hơn rất nhiều (thậm chí “tay không bắt giặc” rất nhanh)
- DÒNG TIỀN: siêu quan trọng, nó là điều tiên quyết cần có để VAY BANK & “GỒNG LÃI” vào giai đoạn BĐS đi ngang trong 2-3 năm
- VỐN TIỀN MẶT BAN ĐẦU: cần có một lượng nhất định mới có thể chơi được game tài chính. Đừng mãi “vô sản”, bằng mọi giá ráng tích góp được 100tr, 300tr, 1 tỷ đầu tiên để có thể trở thành NĐT. (Kiếm 1 tỷ đầu tiên trong cuộc đời chua vl, nhưng khi có 1 tỷ rồi kiếm thêm 2-3 tỷ nữa lại easy game)
Cái nhất của mình trước nay là vì tính các phương án quá an toàn, không muốn vay bank. Nên tốc độ kiếm tiền từ các kênh đầu tư khá chậm. @@
=============
LƯU Ý: đầu tư cũng chẳng màu hồng & dễ dàng, rất nhiều case bị “mắc cạn”, “đu đỉnh”, mất tiền,... cũng bởi sự thiếu hiểu biết
- Nhảy vào các hình thức rủi ro (forex, crypto,...)
- Đầu tư chứng khoán (mua cổ phiếu) rủi ro, mất 30-50% vốn là chuyện thường nếu thiếu kiến thức
- Mua bds rủi ro về pháp lý
- “MẮC CẠN” khi đầu tư bds “XA BỜ”: giờ các vùng ven, nông thôn sốt đất. MUA THÌ DỄ, NHƯNG BÁN LẠI VÔ CÙNG KHÓ. Cứ thêm vài năm nữa mọi người sẽ nhận ra điều này...
- ...
MỘT SỐ NGUYÊN TẮC CỦA MÌNH KHI ĐẦU TƯ BDS RÚT RA ĐƯỢC: (re-fresh)
- Chỉ nên mua bds có sổ đỏ (ngủ ngon)
- Chọn bds có tính khan hiếm, hạn chế mua ở các dự án có hàng nghìn/chục nghìn sản phẩm tương tự. (Ít tính khan hiếm, nhiều ndt dễ bán tháo, cắt lỗ & khó đẩy giá trị bds tăng)
- Ưu tiên 80-90% mua bds đất nền ở đô thị, 10-20% đánh “xa bờ” nếu muốn chơi game x10-20 lần. @@
- Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động. (Mà thực ra là nên giữ càng lâu càng tốt, giữ 10-20 năm sẽ thấy giá nó rất khác). Các khu vực sốt nóng gần đó thì ko nên nhảy vào nữa, vì nó cần 3-5 năm đi ngang mới tới đợt sóng tiếp theo, chờ 3-5 năm sau mua trước mỗi đợt sóng sẽ tốt hơn... @@
- Chọn phân khúc bds giá vừa tiền, dễ thanh khoản. (Ví dụ như loại hình bds >200m2 ở các quận trung tâm HCM giá 20-50 tỷ, sẽ khó tăng giá & thanh khoản hơn loại bds 2-5 tỷ với diện tích nhỏ ở rìa thành phố như khu Đông, khu Tây, Tây Bắc của HCM)
- Chọn nơi có hạ tầng giao thông tốt, đi oto ít kẹt xe. Chọn lô đẹp vuông vức, đường oto >6 met. (Ko mua đất hẻm nhỏ vì khó tăng giá & khó bán).
- ...
===============
Thực tế, ranh giới giữa đầu tư & đầu cơ rất mong manh. Nhưng đôi lúc, vì tối đa hoá lợi nhuận chúng ta cần chấp nhận mình là NHÀ ĐẦU CƠ.
Nhiều bạn hay chửi dân đầu cơ bds, nhưng các bạn nên đặt bản thân vào tình huống có 10-20 tỷ, thì bạn sẽ dùng nó để làm gì? -> Có phải 70-80% bạn cũng dùng nó để mua nhà cửa, đất đai. Hay bạn sẽ dùng 100% nó để tiêu sài, đầu tư kinh doanh. @@
Để tránh gọi là “đầu cơ” đất nền, các NĐT có thể mua một số loại hình khai thác dòng tiền từ bds như:
- Nhà xưởng, kho - cho thuê
- Dãy trọ, chdv - cho thuê
- Xây khách sạn - tự khai thác/cho thuê
- Nhà phố, shophouse - cho thuê
- Đất mặt tiền - cho thuê
- Mua căn hộ - cho thuê
- Làm khu nghỉ dưỡng, du lịch (farmstay, homestay,...)
- ...
=> Game về đầu tư bds dòng tiền này ae cứ theo học chuyên gia Khôi sẽ có nhiều thứ hay ho. Ngoài ra nghiên cứu bds nên theo dõi một số chuyên gia như: a Phạm Tuấn Sơn, a Minh Trần Bđs, a Rich Nguyen,... (cũng update đc rất nhiều thứ hay ho miễn phí)
Với số vốn 500tr, có thể biến nó thành 5 tỷ sau 10 năm. Tương tự nếu có 5 tỷ, nó sẽ thành 50 tỷ, nếu:
- Có kiến thức chuyên sâu về tài chính
- Có tri thức, am hiểu sâu sắc về kênh đầu tư mình tham gia
- Biết dòng tiền chuyển dịch & chảy về đâu? Hiểu sâu về chu kỳ?
- Có lượng TIỀN MẶT nhất định
- Dùng ĐÒN BẨY đúng cách
- Chọn mua loại TÀI SẢN AN TOÀN, có khả năng thanh khoản
- Mua vào - bán ra đúng cách, đúng thời điểm
- “Ông bà thương”, gặp nhiều cái may nên dễ x10 kết quả
- ...
Mình share những điều này, ko có ý kích cầu việc đầu cơ hay hướng ae đến việc chỉ chăm chăm mua bds. Mà hi vọng những ae chưa có nhiều tài sản, ráng NHẬN THỨC LỚN hơn về game tài chính. Từ đó mới có động lực
- Phát triển bản thân nhanh
- Gia tăng DÒNG TIỀN, gia tăng KHẢ NĂNG KIẾM TIỀN
- Tích luỹ (siêu tiết kiệm)
- Xin vốn từ gia đình nếu có điều kiện (100-200tr)
- Cưới sớm, có 2 nguồn thu nhập từ vợ chồng. (Lưu ý đám cưới nên làm gói gém ở chi phí nhất sẽ có vốn làm ăn)
- ...
Thay vì ức chế & chán nản, than sự bất công, thì hãy cố gắng TÌM CÁCH. (Và nên nhớ: tiền bạc ko phải là tất cả, nó chỉ là công cụ/phương tiện cho cuộc sống thoải mái hơn. Nên quá trình nỗ lực bản thân sẽ có rất nhiều niềm vui, đôi lúc khi chưa có tiền/đang cày kiếm tiền lại vui nhiều hơn lúc đã có nhiều tiền á)
=> Ráng cày tích luỹ một thời gian, để có 400-500tr đầu tiên & mua được TÀI SẢN có giá trị >1 tỷ. Từ TÀI SẢN đó sẽ là nơi trú ẩn với LẠM PHÁT, nó sẽ tự động tăng theo thời gian. Giúp biến 1 tỷ thành 2-3 tỷ. Mà rõ ràng là số 1-2 tỷ TĂNG THÊM chúng ta quá khó khăn để tạo ra & tích luỹ được theo cách thông thường.
Ngoài bds, thì cũng có nhiều game giúp ae x3-10 lần sau 10 năm
- Làm startup (build DN để bán, x10-100 lần)
- Làm thuê, làm kinh doanh,... vẫn giúp kiếm tiền tốt nếu chúng ta liên tục tiến bộ. (Thời nay nhiều bạn sinh năm 2k kinh doanh online kiếm tiền tỷ mỗi tháng, thấy mình tụt hậu vaizz)
- Làm doanh nghiệp, IPO (x100-1000 lần). ATP Holdings của mình đang build hướng tới điều này trong 3-10 năm nữa, cứ đi thì sẽ tới thôi! @@
- Đầu tư cổ phiếu tốt (x3-5 lần nếu may mắn chọn được mã tốt, mua & bán ở đúng thời điểm)
- Mua vàng (ở vùng giá thấp, tăng chậm)
- Các kênh khác (lan var, crypto,...). List ra thôi, chứ mình ko chơi, và khuyên ae cũng ko nên tham gia. Có chơi sim đẹp & domain đẹp, cũng x5-10 lần nếu may mắn. @@
- ...
HIỆN TẠI, TỶ TRỌNG TIỀN MÌNH CHIA CHO CÁC KÊNH ĐẦU TƯ NHƯ SAU:
- 75% đầu tư cho bds
- 15% cho cổ phiếu
- 5% vàng/bạc & tiền mặt
- 5% cho loại hình rủi ro (startup với game mới, crypto, bds xa bờ,...)
- ...
Chỉ để tham khảo, ae tự tuỳ biến tuỳ theo kiến thức, quy mô vốn.
============
Ở thời điểm này, mình vẫn ưu tiên kinh doanh cho các business, dùng tiền tích luỹ được sau kinh doanh để đầu tư. Còn trẻ & còn nhiều vướn bận xung quanh nên ráng cày tiếp thôi... @@
P/s: Post phân tích theo quan điểm & góc nhìn cá nhân, ko hẵn đã đúng. Ae đọc tham khảo thôi ạ! @@

Kinh nghiệm BĐS
**Bài 1: Nguyên tắc tìm nhà, phân khúc nhà mình tìm và khi nào xuống tiền cọc**
- Trước giờ nguyên tắc kiếm nhà của mình chia làm 2 mục đích nhà để ở và nhà để bán, Nhưng nhìn chung nó chỉ khác nhau vài điểm thôi vì mình bán thì người khác mua cũng để ở nên nếu lởm quá thì cũng không ai mua
1.1. Tài chính: mặt tiền ai cũng thích và tương đối dễ bán vì bạn mình có căn mặt tiền quận 8 mà 1 năm nay không nhúc nhich. Nhưng nói chung mặt tiền ai cũng thích nhưng có 3 tỷ mà đòi mặt tiền ở trung tâm TP thì bó tay. Ở đây phân khúc của mình là 3,6 tỷ đỏ lại vì theo kinh nghiệm của mình tầm giá đó khách mua ít khó tính xét nét nhiều thứ, mình đầu tư dễ ra hang hơn rất nhiều. Dĩ nhiên lâu lâu có căn 4 tỷ nào đẹp cũng hốt vì đam mê nhưng khó bán cực.
1.2. Ăn coi nồi ngồi coi hướng: hướng nhà là yêu tố đầu tiên, mình hợp hướng Đông Tứ Trạch (bao gồm hướng đông, đông nam, nam, bắc) và hầu hết những hướng này thì theo kinh nghiệm của mình khách cũng thích hơn là Tây Tứ Trạch mặc dù có thể họ không hợp, do người ta nói mấy hướng này chiều mát ít nắng. Mình đã từng mua 1 căn hướng chính Nam nắng banh nhưng kệ khách thích là được
1.3. Vị trí nhà: như trên đã nói là nhà hẻm nên mình ưu tiên hẻm xe hơi. Ở đây nói them về cách xem sổ check quy hoạch lộ giới. Trên sổ thương từ năm 2012 trở lại thì ông tài nguyên, địa chính và quận vẽ và chú thích khá kĩ xem rất thích, nhưng nếu lùi lại trước đó thì đúng là tào lao. Do cái này phải có trực quan mới nói rõ được nên sau bài này mình sẽ live hoặc quay clip có cuốn sổ đất của mình để chỉ anh em rõ hơn. Ở đây mình chỉ nói anh em nên mua nhà hẻm từ 3m đổ lên chưa tính rạch lộ giới. Và tuyệt đối đừng tin thằng chủ hay đứa môi giới hót là sẽ quy hoạch, có con rùi có cháu nó còn chưa them làm chứ ở đó
1.4. Xem về tranh chấp, quy hoạch dự án: an hem xem xét về chủ đứng tên căn nhà, thường thì ra công chứng nó sẽ lòi ra hết là nhà có tranh chấp không, có hợp lệ không, có dính quy hoạch không, thằng bán nó có gia đình chưa và nếu có thì vợ hay chồng nó có đồng ý bán không hay nó có thế chấp cho ai không, nhưng như vậy anh em sẽ mất cọc 50-100 triệu. Nên nguyên tác là chấm căn nào xách lên quận hỏi quy hoạch, có 1 số quận nó sẽ quy định ngày tiếp dân, có 1 số quận thì lên lúc nào cũng được. Check xong thì lên công an phường cho nó 500- 1 triệu là nó sẽ nói rõ về chủ nhà đó. Công an khu vực là thằng nắm rõ nhất đừng nghĩ nó nhỏ mà không có quyền. Sau đó là kiếm mấy quan café cóc gần nhà đó và làm quen với mấy bà hang xóm là xem như 70-75% nắm được chủ nhà. Còn lại là tiyf vào môi giới của bạn có tâm không. Bài này mình sẽ có sau
1.5. Kết cấu căn nhà: đúc that giá khác, đúc giả giá khác, nhà dựng giá khác, nhà chủ ở giá khác, nhà sang tay đầu tư giá khác, nhà chưa hoàn công giá khác, nhà nát có giấy phép xây dựng giá khác.
1.6. Loại đất: nhiều an hem cứ nghĩ đất không phải là nông nghiepj thì ok nhưng từng ý nghĩa các loại đất thì sao: đất thổ cư, đất hỗn hợp… kinh nghiệm của mình chết nhiều ở đất hỗn hợp: xây vô tư nhưng không được hoàn công, hoạc chỉ là sửa không cho xây, ôm nhà kiểu đó bán cho ai ngoài sang tay lái.
1.7. Sau khi đã ưng ý những cái trên thì bắt đầu xem nhà lần nữa và xuống cọc: cọc tùy loại, cọc 50-100 hoặc trên nữa, thường thì cọc 50-100 là muốn lướt, cọc 200-400 là muốn công chứng, có nhiều người thì cọc cao nên phải ra công chứng cọc nữa và đây là 1 cái bẫy khác. Anh em lưu ý.
1.8. Giá m2 ở 1 số quận tphcm: ngoài quận 1,2,3,10 giá vô chừng và cũng kén khách thì chủ yếu mình ăn ở 3 quân phú nhuận bình thạnh và gò vấp các phường 1-7: hẻm từ 70-90 đối với ba gác và 100-110 đối với xe hơi. Bank nó thẩm định mà k lo cho nó gi hết thì giá trừ đi 10-20tr 1m2. Cộng thêm chi phí xây cái nhà đúc tâm 500-600tr đừng tính cao thì ép giá chủ dễ hơn
1.9 Cách ép giá chủ: cái này sẽ nói trong bài lựa môi giới vì phải song kiếm hợp bích mới ok
Bài ở trên tổng quát về mua nhà và xuống cọc. Anh em cần thì cứ inbox gửi câu hỏi khỏi chào anh gì gì mệt. gửi xong mình thấy nhiều thì tổng hợp 1 buổi live trả lời. Xong qua bài 2. Cảm ơn anh em
Dĩ nhiên đây là kinh nghiệm của chính bản thân trong mấy năm lăn lộn nên nếu cần gì bổ sung anh em thoải mái
**Bài 2 cách tìm môi giới, tìm nơi check quy hoạch, công chứng và 1 số liên quan đến thủ tục giấy tờ**
2.1 Trong kinh doanh bất động sản thì môi giới là rất cần thiết. Nó giống như uống cafe và môi giới là đường, không có đường mày vẫn uống được nhưng đắng bỏ mẹ. Có những khách thì chơi kiểu luồn cò, tìm hiểu thông tin chủ nhà qua môi giới rồi tự liên hệ chủ. Xin thưa khôn như vầy đi hầm với lá mơ là nhất. Chủ nhà khi người ta đã tìm môi giới là người ta tin tưởng, mày là ai tự nhiên đến kêu mua nhà, không biết ai là ai sao ngta dám tiếp. Có mấy vụ giả làm khách mua nhà đến hỏi mở cửa vô kề dao vô cổ. Báo có thể k up nhưng riêng tao biết mấy vụ. Nên bớt khôn nhé
Nói đi cũng nói lại, chọn môi giới giống như chọn bạn đồng hành, nếu môi giới tốt ok sẽ giúp cho khách và chủ tìm giá tốt nhất hay nói cách khác là đạp giá của chủ xuống, tư vấn lộ giới quy hoạch các kiểu và đưa ra option cho nhà đầu tư lựa chọn. Những môi giới vậy cực khó tim nhưng nếu có là như ôm vàng trong tay. Cũng có môi giới chưa tốt, k phải xấu nhưng vì 1 vấn đề nào đó k muốn đạp giá của chủ hoặc chưa tư vấn kĩ cho khách mua về lộ giới, quy hoạch, để khách xuống tiền rồi mất cọc hoặc ôm bom thì k nên làm chung lần nữa. Cách đây mấy năm khi giá bđs đang top, môi giới thường đẩy thêm giá để ăn cho nhiều nhưng giờ thì hiếm (vẫn còn ) nhưng hiếm nên các nhà đầu tư cũng có thể yên tâm. Quy tắc thông thường chọn môi giới là truyền tai nhau nhà đầu tư này giới thiệu nhà đầu tư khác, các cty bds có uy tín, người quen và cuối cùng mới tìm từ các trang bán nhà. Nhớ rõ quy tắc này để tìm môi giới (theo kinh nghiệm và ý kiến cá nhân của mình nên sẽ chủ quan)
2.2 Vấn đề quá nhiều môi giới: các nhà đầu tư lưu ý, nếu bắt gặp 1 căn nhà mà môi giới nào mình quen cũng chào và thấy nhan nhản rao khắp nơi thì 1 là căn nhà đó khó bán, 2 là chủ đang muốn bán gấp và 3 là có vấn đề (lùa gà, sang tay quá nhiều lái) nếu mình mua ở thì nên cẩn thận check thật kĩ nếu không sẽ là người cuối cùng trong trò chơi chuyền tay quả bom. Còn nếu là 2 th đầu thì voi ép giá chủ phối hợp với môi giới là ra hàng ngon
2.3 Khi xem sổ nhà thấy chủ đang vay, nếu bạn có nhiều mối quan hệ với bank có thể thông qua đó dò hỏi xem tình hình trả nợ của chủ và mục đích vay từ đó có khả năng ép giá chủ
2.4 Về check lộ giới quy hoạch, giải toả dự án các thứ: quận là ok nhất, riêng quận bình thạnh mình biết 1 chỗ chính xác gần ngang quận mà nhanh. Anh em cần thì inbox. Và nhớ tuyệt đối nhớ rõ mục đích của mình mua làm gì check cho kĩ vào k thì ôm nhà để ở mà ăn giải toả trắng thì cũng hơi nhức đầu. Đã từng gặp th nhà ăn giải toả trắng mà chủ bán như đúng rồi
2.5 Về công chứng thì xuống tiền cọc xong thông thường 1 tháng ra công chứng, nếu quá thời gian mà k liên hệ chủ ra cc tự hiểu mất cọc, trong thời gian đó nếu chủ k bán trả cọc thì gấp đôi cọc. Đơn giản vậy thôi
2.6 Về vay bank để mua nhà và thế chấp vằng chính nhà đó thì có sacom, tpbank là k đóng băng tài khoản kh. Các bank con lại sẽ đóng băng tk của người bán đến khi hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua và đk giao dịch đảm bảo. Anh em lưu ý đề cập thẳng lúc mua xuống cọc tránh tình trạng tranh chấp vì chủ muốn tiền liền
2.7 Dịch vụ lo giấy tờ cho anh em thì giờ đầy, liên hệ thẳng với môi giới hoặc uỷ ban hoặc phòng công chứng. Đừng lên mạng kiếm ăn cú lừa thì mệt
2.8 Khi môi giới giới thiệu nhà chưa hoàn công mà nói là chủ cam kết hoàn công thì khi xuống cọc phải ghi rõ trong hợp đồng cọc là chủ phải đảm bảo hoàn công và cập nhật hoặc thay mới sổ trước ngày công chứng sang tên vì nếu k dễ ăn cú lừa
2.9 Đối với mua căn hộ, tuyệt đối phải tỉnh táo, đừng bao giờ tin mấy em sale căn hộ dự án, mà phải vạch rõ mục đích của mình, lộ trình trả tiền nếu dự án đang làm còn nếu đã hoàn tất thì gặp chủ căn hộ làm việc 3 bên. Sale căn hộ k xấu nhưng họ nói chưa hết, ghi vậy măc công mấy anh em sale dự án chửi mình thì khổ
2.10 Tuyệt đối đừng bao giờ lên chợ tốt kiếm nhà nếu lần đầu đi mua. Mình đã từng gặp th căn nhà đó mình và môi giới đang làm giá 3,3. Lên chợ tốt thấy up 2,3. Mình liên hệ số rồi hẹn gặp đi với ông anh và nhóc môi giới, tới nơi lòi ra lừa đảo tính lùa mình lên xe ra long an ép mua nữa chứ. Hên là hôm đó tụi nó nhanh chân k là chết rùi
**Bài 3: đầu tư nhà bằng nguồn vốn vay và một số điều nên biêt trong việc mua bán nhà khi đã cầm cố ở ngân hàng**
Trước hết, mình không khuyến khích các anh em có ý định mua nhà để ở từ 5 năm trở lên vì vay bank càng lâu là càng chết, còn đối với anh em đầu tư ý định lướt sóng hoặc hold tối đa 1 năm tới 2 năm thì hãy vay. Riêng kinh nghiệm bản thân mình từ khi bắt đầu làm tới giờ mình k bao giờ hold nhà quá 1 năm. Còn mấy bố hold lâu mà cmt kêu giỏi thì bán dùm đi thì kiếm môi giới, đây k phải môi giới. Thời gian bạn hold lâu hay mau ra là tùy thuộc lúc bạn chọn nhà để hold giốn chọn mã cổ phiếu hay chọn coin trong sàn. Chọn sai thì chịu.
Bây giờ mình nói về vay mua nhà, thì theo kinh nghiệm của mình chỉ khi nào bạn xuống tiền cọc và còn cách ngày công chứng tâm 10 ngày thì hãy nên liên hệ với bank để vay vì trước đó mình có thể lướt cọc thì tội gi phải liên hệ làm hồ sơ vay bank, tốn thêm chi phí trà nước, công sức của bản thân không đáng. Riêng bản thân do có nhiều ngân hàng quen nên tầm 5 ngày trước công chứng là mình ném sổ qua bank nói vay là nó làm hồ sơ giải ngân nhanh lẹ. Quy trình vay ngân hàng thì cũng k phức tạp lắm nhưng phải biết cách nếu không là dễ chết. Đã từng có trường hợp bạn mình không rành vay làm hồ sơ với bank gần 3 tuần tới ngày công chứng mà hồ sơ éo được duyệt.
Hầu hết hiện nay các bank đề có cơ chế thoáng với mức lãi ưu đãi, nhưng đừng để các bank đánh lừa mình, kẻo lại vướng vào bẫy lãi suất thì kêu trời cũng k thấu. Mình k PR cho bank nào hết nên mình sẽ lấy tên bank a,b,c nhé. Hiện nay chỉ có 2 bank x và y à không có đóng băng tài khoản của người bán khi người mua vay tiền mua nhà nhưng hồ sơ sang tên các thứ nhân viên của bank đó sẽ làm và người vay chịu hoàn toàn chi phí. Các bank còn lại thì đóng băng tài khoản và người vay phải tự làm mọi thủ tục sang tên đăng bộ đế khi ra sổ báo cho bank đi đăng kí giao dịch đảm bảo thì người bán mới được mở băng tìa khoản (do đó mình nhấn mạnh anh em phải thương lượng ngay khi cọc tránh th người bán cần tiền mà giam tiền lâu quá là nảy ra chuyện không hay), đã từng gặp và kết quả là ra đồn ngồi (tự hiểu).
Về mức vay bank thì từ 70-85% giá trị tài sản vay, nhưng nếu muốn vay cao thì anh em chịu khó trà nước cho thằng đi định giá tài sản của anh em và thằng tín dụng, có 1 số bank thì 2 thằng này là của bank thì dễ nhưng có 1 số bank có hợp đồng với công ty riêng thì anh em chịu khó gặp từng đứa để làm việc. Con nó nâng được bao nhiêu thì tùy vào anh em thôi. Nguyên tác của mình là 60 vốn vay là ok nhất, nhưng nếu gặp mối ngon thì nâng lên xíu không sao.
Về lãi bank thì các bank đều chào mức lãi suất thấp nhưng anh em nhớ cẩn thận kẻo sập cái bẫy lãi suất thì kêu không ai nghe đâu. Thường có 2 loại là trả lãi dư nợ giảm dần và lãi góp đều, nhưng các tín dụng nếu k có tâm thường k nói rõ nên anh em vay dễ nhầm lẫn dẫn tới muốn tất toán trước thì lãi cao, phí tất toán cao thanh ra bán lời nhiêu đập hết vô lãi. Thông thường lãi của góp đều thi rẻ hơn lãi theo dư nợ giảm dần nhưng khi tất toán trước hạn nó sẽ đập ngược trở lại tính lãi du nợ giảm dần và tính số tháng nhân chênh lệch giữa góp đều cà dư nợ giảm dần, rồi lãi ưu đãi thì anh em nhớ hỏi là mấy tháng và sau đó là lãi thả nổi thế nào, rồi phí tất toán trước hạn là bao nhiêu
1 cái nữa là anh em nào đang làm hộ kd có thể vay theo hướng hộ kd sẽ tiết kiệm chi phí lãi vay hơn
Nói chung anh em đừng nghĩ là vay bank là hạ sách, nếu biết cách sử dụng đòn bẩy vốn vay hợp lý thì anh em có thể vận hành kinh doanh bds ngon lành. Nhưng nếu mua để ở thì là hạ sách đó
Khi bán nhà đang vay thi nhớ thương lượng với chủ là nhà đang vay, khuyến khích chủ đưa tiền vô lấy nhà ra rùi làm hợp đồng cong chứng cọc hoặc lúc bán nhà lên thẳng bank công chứng, phong công chứng có hỗ trợ cho cong chứng viên đi xa với lý do là người cần công chứng k tiện đi lại( di nhiên anh em phải lo phí đi lại cho ccv).
**Bài 4: cách lựa chọn nhà nát và thanh khoản nhà một cách nhanh chóng.**
Chào các anh em, mấy nay bận tìm nhà xíu nên không có thời gian viết bài. Nay viết bài trả cho anh em. Thường khi đi mua nhà ai cũng thích nhà đẹp, hẻm rộng, quận trung tâm, giá mềm. Nhưng hầu như việc đó là rất khó, nên nếu anh em đầu tư nếu nắm được 1 số điều kiện thì có thể thu được lợi nhuận, đó là việc mua nhà nát để sơn sửa lại bán
Thường người ta muốn xây nhà sẽ mua đất để xây cho tiện vì nhà nát thì phải tốn chi phí tháo dỡ, nhưng nếu anh em đầu tư bằng nguồn vốn vay thì việc mua đất và mua nhà nát thì nhà nát sẽ là lựa chọn hợp lý hơn. Vì khi vay bank sẽ ưu tiên chọn đất có nhà làm tài sản thế chấp, dễ tăng mức giá trị tài sản, cũng dễ cho anh em lo để lên hạn mức vay, còn đất không rất khó vay cao.
Nguyên tắc chọn nhà nát thì hẻm to, vị trí ok xíu, quận trung tâm xíu và tùy theo tài chính của anh em thì chọn nhà nát hẳn về đập hết làm lại hay là chọn nhà cấp 4 nhưng có thể mông má lại ra hàng liền, kinh nghiệm của mình thì chọn trường hợp 2 vì vậy sẽ tiết kiệm chi phí rất nhiều và nhanh ra hàng. Và hơn hết là không tốn 1 khoản chi phí ngầm cho tụi phường quận và hàng xóm xung quanh
Sau khi chọn được nhà nát thì anh em nếu có óc mỹ thuật thì tự thiết kế rồi kêu đội thợ quen tới làm, mình hiện tại có 2 đội thợ quen sẵn sàng làm mông má nhà nhanh gọn giá ok. Còn nếu không thi mình có quyền copy các mẫu nhà mà mình thích (nội thất bên trong) rồi về làm thôi, có làm thì mới có ăn, nhà càng đẹp thì càng dễ ra, kinh nghiệm của mình làm bay vài căn nhà là nhiều khi khách mua sẽ bị thị giác đánh lừa, nhà có thể nhỏ xíu, vị trí có thể không đẹp xíu, có thể bị hẻm đâm, tóp hậu vân vân mây mây nhưng nếu décor đẹp thì vẫn bay thôi. Và các anh em nên nhớ là người cầm từ 3,5 tỷ đổ lại sẽ không khó tính lắm đâu. Thương mình lấy nhà nát về mông má lại dưới 3 tỷ và bán tầm 3,1-3,2 không hơn, đẹp lắm thì 3,3. Khách tầm này thấy ưng sẽ đưa người nhà xem lần nữa là cọc luôn. Easy
Về xây dựng thì anh em nên nhớ các nguyên tắc sau: chú trọng thoát nước, và thoáng là ok, các nhà mông má của mình nhà vệ sinh bao đẹp bao xịn, thơm tho, còn lại thì cơ bản, phòng khach cũng bao đẹp. Xong, dĩ nhiên mỗi người có nguyên tắc riêng nhưng kinh nghiệm xây nhà mông má của mình là vậy, còn anh em nào muốn biết thêm là cách chọn vật tư, đồ sao cho tiết kiệm nhất thì gặp café mình chỉ cho. Và nên nhớ, 1 viên gạch tiết kiệm được vài nghìn thì cả cái nhà sẽ tiết kiệm vài chục triệu. Trong kinh doanh bất động sản mùa này thì vài chục triệu là thơm bơ rồi. Và 1 típ nhỏ cho anh em là, thường các phường quận khác sao mình không biết chứ ở cac chỗ mình làm thì có 1 phương án dành cho các anh em có đội thợ quen nhưng không phải công ty xây dựng là làm cam kết là tự sửa chữa do nhà neo người nên anh em trong nhà sửa thôi, vậy thì đội thợ anh em không phải là công ty xây dựng vẫn làm được, chứ thường thì thanh tra xây dựng sẽ xuống làm việc, dĩ nhiên cũng lo xíu xíu nhưng không nhiều. Đây là kinh nghiệm mình đã từng lên 1 tầng bằng cách này nên mấy ông không làm bao giờ thì đừng vô cmt nhé.
Sau khi mông má xong thì mấy anh em rao bán thôi. Ở đây phức tạp ở chỗ xây dựng, anh em nào mát tay thi hàng ra giá cao, không thì chênh lệch ít thôi là được, và nhớ là đúc giả bây giờ ok lắm nha, và giá rẻ hơn đúc thật nhiều