張金鶚

3/24（二）
邁向居住正義！未來十年，住宅治理大挑戰

《遠見》雜誌刊登近日投書有關「未來十年整體住宅政策」研究成果說明。完整內容如下連結。

中華民國住宅學會接受內政部國土署的委託，歷經一年多深入研究，於今年一月正式完成「整體住宅政策總結報告及白皮書」。近日國土署將厚達441頁的《總結報告》及30頁的《白皮書》公告上網（完整內容如后連結），此舉對凝聚社會共識、展現政策透明度，具有深遠意義。除公開報告外，另有詳盡記錄專家訪談、座談會及歷次會議回應的《總結報告附件》，完整呈現了政策生成的思考脈絡，可供各界查詢參考。

當前台灣住宅問題錯綜複雜：高房價與居住成本攀升、薪資成長陷入停滯、住房過度商品化、大量空屋未被有效活化、市場機制不健全，加上租金補貼、包租代管、社會住宅及優惠房貸等工具缺乏橫向整合，導致補貼對象模糊不公。此外，少子化與高齡化加劇了「小宅化」與「人屋雙老」的困境，老舊房屋導致居住品質下降，更威脅居住安全等多項錯綜複雜問題。面對這些挑戰，並無單一的「萬靈丹」，必須透過全盤規劃，提出短、中長期的因應策略與優先順序，方能逐步解套。

邁向居住正義！未來十年，住宅治理大挑戰 | 遠見雜誌 編按：居住正義、住宅治理，以及政策整合，都息息相關。面對房市失衡與資源錯置，未來十年，政府勢必要強化制度設計與資訊透明。的確，唯有跨域協調與分階段推動，才能打造更公平的居住環境。

2/26（四）
「整體住宅政策」《白皮書》及《總結報告》正式對外公布！

中華民國住宅學會接受內政部國土署的委託，歷經一年多的研究，完成「整體住宅政策總結報告及白皮書」。國土署也正式將441頁的《總結報告》及30頁的《白皮書》上網對外公布此研究成果。另外有479頁未公布的《總結報告附件》，詳細記錄歷次審查會議意見及工作會議、專家學者訪談、工作坊及座談會，完整呈現研究討論過程可供參考。

行政院於2005年核定「整體住宅政策」，以「住者有其屋」為核心目標，奠定我國住宅政策的初步方向。隨後於2011年公布《住宅法》，作為推動住宅政策之法源依據。並於2015年修正「整體住宅政策」，將政策願景進一步提升「住者適其屋」，強調住宅不僅是擁有，更需符合居住者的需求與品質。至2017年公布《租賃住宅市場發展及管理條例》，作為健全租賃住宅市場及發展租賃住宅服務業之法源依據，逐步建構完整的住宅政策體系。

歷經2019年全球新冠疫情蔓延、原物料能源短缺、全球氣候急遽變遷，通貨膨脹與國內住宅價格急遽上揚，伴隨小宅化等諸多政經變數之影響，臺灣的住宅問題並非單一面向，而是由多重因素交織而成，包括房價與所得嚴重脫節、租屋市場資訊不透明、住宅補貼定位模糊、老屋比例偏高且管理維護機制不健全，以及跨部門治理能量不足等。

內政部公布2026年「整體住宅政策白皮書」，規劃在總體「居住正義」下，達成個體「住者適其屋」為核心願景，確保全體國民都能享有安全、可負擔、適宜且有尊嚴的居住環境，透過「健全住宅市場」、「整合住宅補貼」、「提升居住品質」及「完善住宅治理」，逐步建構住宅支持體系。住宅政策的挑戰不僅在於「租得到」與「買得起」，更在於確保「住得好」與「住得久」，並建構具持續性的治理制度。

期待中央和地方政府各相關部門積極推動短、中長期政策及行動方案，落實「整體住宅政策」。

二份完整報告內容如下連結，歡迎參考分享。

2026年整體住宅政策白皮書
https://pip.moi.gov.tw/Upload/sys/study/958.pdf

2026年整體住宅政策總結報告
https://pip.moi.gov.tw/Upload/sys/study/959.pdf

2/10/26（二）
張金鶚學術研究網站-鴨子的窩
realestate.com.tw
重新對外開放

退休後七年，原本經營的個人學術研究網站，在離開政大後即失去連結。最近特請工程師將此網站重新修復完成，即供外界連結參考。

特別委請師大楊智元教授協助，將前陣最近出版的《住宅·房地產：自住與投資的理論及實務》上、下二册的「新書介紹」投影片（個人演講內容）及上、下二册的「授課投影片」（楊智元教授製作）公開，歡迎參考引用。

此網站還有有許多內容，包括個人過去及最新投書、產學計畫報告、學術期刊論文、專書篇章論文、以及歷年政大、清大及成大上課紀錄⋯等，多為個人長期學術研究成果，歡迎大家參考引用。

尊重智慧財產權，引用請務必註明出處。

張金鶚學術研究網站
realestate.com.tw

2/7（六）
六層「住宅階梯」 檢視住宅政策

有感最近《住宅法》通過，但未釐清「住宅階梯」弱勢優先的公平補貼順序及資源，特撰文［六層「住宅階梯」 檢視住宅政策］投書《聯合報》民意論壇供參考。

由「無法入租、租不到、租不起、租不好、買不起、換不起」的階梯結構觀察，政府必須投入龐大的住宅資源；然而，在公有土地有限、房地合一稅亦須支應長照與社福支出的情況下，若再擴大補貼對象，如新增婚育宅比例，勢將排擠極度稀缺的弱勢社宅名額。

應全面評估檢討過去社會住宅、包租代管、租金補貼與優惠房貸四大工具的補貼對象與資源配置，確認弱勢優先的正當性與公平性。避免住宅補貼成為投資炒作的推手，方能真正回應居住正義的核心目標。

全文內容如下留言連結。

2/5（四）晴
第五屆「張金鶚住房研究薪火傳承獎」（2026～27）得主—朱芳妮（政大地政系副教授）

今天中午我和麗芬按傳統往例約了新當選的薪火傳承獎得主朱芳妮和她先生，同時也是政大財管系教授陳明吉，二位一起到中山北路的「王品牛排」午餐。我們一起聊聊未來二年她在住房學術研究的想法，以及未來可能合作夥伴的年輕學者，發揮住房研究的薪火傳承。

芳妮她是我碩士及博士指導的優秀學生，我們長期一起研究討論，早期碩士專注於購屋決策模式，博士則專致於集合住宅管理維護績效研究，碩博研究成果都發表在國內外著名的學術期刊。畢業後曾任教於高雄科技大學，然後再回到政大地政母系任教，三年前即順利升等副教授，非常認真且熱衷學術研究，潛力很大，令人期待。

芳妮她近期研究有關「房市恐慌購買與缺稀心理」、「社群媒體情緒與房市交易訊息」、「市場關注與房市變化」、「房市參與者關注對房價影響」、「消費支出與房屋財富效果」等購屋者心理與房市及房價關係的實證研究，很有意思。她說未來想進一步研究AI對房市的影響，非常切合當前研究的主流趨勢，值得期待。也希望未來二年可以透過彼此固定的合作平台，讓住房研究逐漸開花結果，同時更能發揮薪火傳承的能量！

中午我們盡興品嚐王品美食，大家也彼此聊聊近期生活旅遊經驗。剛好明吉和芳妮最近剛去埃及旅遊回來，我們則是二十多年前也曾去過，聽著他們分享，不但認識最新埃及新完成世界最大博物館的特色，熱氣球看日出帝王谷的美景，也讓我們重溫過去參觀金字塔的舊夢。

由於明吉芳妮夫婦最近剛搬新家，餐後特邀我們到新居參觀並喝下午茶。他們住在高樓層，景觀非常好，室內裝潢他們也很費心思，佈置高雅有品味，替他們高興。

按往例，我挑選一幅個人畫作贈送薪傳獎得主。這幅「池上風光」是我很喜歡的台東池上景色。面對「大波湖」，看著遠山藍天，湖面林木倒影，心緒寜靜沈澱！此畫作不大，65x50公分（10號P），畫於2022年11月，希望芳妮也喜歡。

最後，我們相約過完年，開始進行固定的研究討論，期待未來這段有趣的研究之旅！臨走前芳妮忘了要送我們的精美鳳梨酥、牛軋糖甜點和特別的埃及象形字母尺禮物，結果立刻請快遞送到家裡，非常感謝。

1/31（六）
老鴨遊記（七）
—屏東Long Stay & 國內外旅遊2025

退休後開始每年歲末年終，編輯整理「老鴨遊記」，至今已第七册，有近600頁。我只印製幾本留供個人參考回味，另有電子檔案可分享親朋好友。雖過程有些辛苦，且成本昂貴，但卻充滿甜美的回憶！

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自序

回顧人生七十才開始的第二年，把握當下第三人生的黃金歲月。藉由編輯第七册「老鴨遊記」，回味2025年經歷的美好時光。

10月下旬選擇了屏東作為本年度Long Stay的城市，好好深入認識並體會屏東的美好風情。由於屏東範圍廣大狹長，城市、小鎮、看山、看海各有不同風貌，這次近一個月的屏東旅遊生活，與過往長住一處有所不同，透過移動遊牧式的另類Long Stay方式。除可較深入了解在地風情外，也藉機居住在不同類型的民宿環境，感覺還不錯，印象深刻，收獲滿滿。

另外有四次的國外旅遊，也都難得精彩。1月菲律賓到David好友家的六天自由行，體認到當地華僑努力打拚後的美好生活，也進一步認識薄荷和宿霧二島的歷史文物風情。

4月和好友祖嘉和太樂二對夫婦一起參加「星球」18天中亞五國的古絲路旅遊，這是趟不易前往且不輕鬆的旅程，都是伊斯蘭教國家。其中烏茲別克是最值得前往的國家，對觀光客較友善歡迎，有豐富的世界文化遺產。土庫曼則是控管最嚴格的國家，號稱中亞的北韓，首都全部白色大理石興建，就連汽車也是單一全部白色，令人不可思議。塔吉克翻山越嶺行走天山與帕米爾高原的經歷，看到牧羊人穿越高山趕羊的情景，相當辛苦。哈薩克在機場等簽證過關花了三個小時，直到凌晨一點才出關，相當不友善。該國家面積是五國最大，也是世界最大的內陸國，我們只在舊首都阿拉木圖附近參觀，除獵鷹秀外，沒有太多深刻印象。吉爾吉斯號稱中亞瑞士，有國家冰河公園、世界第二大的高山湖，伊塞克湖，還有失落的唐朝李白故鄉碎葉城，對此國家印象還不錯。

5月參加了「丘山行」的五天日本熊野古道健行，另外我們二人再自助前往大阪和奈良六天的自由行。這趟熊野古道健行相對輕鬆，感覺不錯，體認了世界文化遺產唯二朝聖之路的「信仰之道」，相當值得。另外，藉機參訪大阪的萬國博覽會，雖然走馬看花，但也有概括印象，不虛此行。自行參訪較京都更早的日本首府，深入認識古樸的奈良世界文化遺產，也感受到失落風華的古都風貌。

9月到美國加州LA渡假旅遊26天，非常精彩豐富。前半段和大學同窗好友阿山及老大夫婦六人一起自駕前往北加州三處國家公園，包括拉森火山、紅木及火山口湖共12天；後半段拜訪老友與藝術美食饗宴，包括二處美術館的名畫欣賞、二場音樂戲劇的藝術聆賞、探訪多年不見的大學老師同學、享受好友熱情招待的美食饗宴、造訪三處美國的退休老人社區及小小的購物活動，收獲滿滿。

今年沒有太多國內旅遊，4月去了趟雲林嘉義「追大甲媽」，較為特別經驗；12月參加安富十週年員工旅遊武陵農場，是唯一一次的國內住宿旅遊。另外，今年也只有去了四次陽明山登山健走，其中較特別的一次是，12月隨同陽管處毛毛處長一起踏勘七星池和摘星坡，難得的經驗。

在藝文方面，透過旅遊今年也繪畫了35幅的大小油畫作品，包括：京都風情（2幅）、菲律賓印象（3幅）、中亞五國（5幅）、熊野古道+奈良風情（3幅）、加州旅遊（6幅）、屏東Long Stay印象（6幅）、媽祖遶境⋯等，以為回憶紀錄。另外也紀錄了11場印象深刻的藝文欣賞，包括：戲劇、古典音樂會、民歌演唱會和多場繪畫名作欣賞，豐富心靈藝術饗宴；還看了三部古典名著小說：《紅樓夢》、《水滸傳》與《三國演義》。

在專業領域方面，除每年例行進行國泰房地產指數研究外，今年特別透過住宅學會主持十年一次的「整體住宅政策」委託研究案。除此之外，參加了多場住房座談會、研討會、工作坊、紀者會、住宅學會年會和演講等活動，同時撰寫五篇讀者投書在聯合報和天下獨立評論。

今年七月將多年困擾的痔瘡到三總開刀切除，永除後患。八月在101大樓慶祝乾女兒曦平獲得師大教育博士，另外也在南山微風47樓慶祝結婚46週年薰衣草婚，十月邀請華昌宜教授等13位老小好友同聚銀翼餐廳，重溫舊日時光。

回顧2025年，最不容易的是，儘可能持續維持每天下午社區會館運動二個小時，包括跑步機快走40～50分鐘，加上游泳500公尺，然後三溫暖，保持健康；另外，每天晚上看部Netflix 電影，知性感性，規律生日。除此之外，每次旅遊健行疲憊身心之餘，仍堅持不懈，熬夜寫下當日活動與感想，並整理照片，分享在個人臉書上，以為紀錄，還真不容易。

退休後開始每年歲末年終，編輯整理「老鴨遊記」，至今已第七册，雖只印製幾本留供個人參考回味，有些辛苦，且成本昂貴，但卻充滿甜美的回憶！

2025年，認真過著每一天，好玩、好走、好看、好聽、好畫、好吃、好睡，豐收圓滿，心存感恩！

期盼2026新的一年，繼續加油，邁向人生七十的第三年！

張金鶚
2026年1月1日
木柵微山丘「鴨子的家」

1/27（二）
慶功與感謝

中華民國住宅學會組成研究團隊，接受內政部國土署每十年應檢討修訂的「整體住宅政策」研究案委託，由我負責主持研究。經過一年三個月（2024/11～2026/1）研究團隊的努力，終於今天順利完成《總結報告書》（441頁）、研究過程紀錄《附件》（479頁）及《整體住宅政策白皮書》（30頁）三本共950頁的成果報告，送交國土署，令人欣慰。

回想當初因得知委託研究訊息時間急迫，原本想放棄參與投標，但想到唯一住宅專業的學會沒有參與此重要工作，有愧專業理想。基於住宅專業的使命感，退休多年的我，決定出面邀請住宅學會的理監事教授們組成研究團隊。感謝當時理事長陳明吉教授（政大財管）全力支持，擔任協同主持人，同時獲得彭建文教授（北大不動產城鄉）、謝博明教授（長榮土開）、章定煊教授（景文財金）、陳靜怡教授（空大生活科學）、楊智元教授（師大公領）及朱芳妮教授（政大地政）的認同參與。另外，我們也邀請二位資深的專案研究員黃瓊瑩和黃曉芬共同協助，組成堅強的10人研究團隊。非常感謝大家有共同使命感，不計微薄的研究經費，全力以赴。

由於大家和我都有長期的師生關係，彼此都有相當默契，也都各有所長，特別感謝瓊瑩和曉芬二位專案研究員的工作整合與行政協調，讓整個研究過程非常順利。這一年多來，每二週一次固定的10人工作討論會議外，加上例行的工作計畫書、期初、期中及期末四次簡報，還進行一場產官學諮詢會議、11位專家學者的深度訪談、南北二場工作坊及最後的大型產官學的期末座談會。另外，住宅學會還特別在2025年會舉辦「整體住宅政策論壇」，充分與政府及社會各界溝通研究團隊所提出未來十年計畫的「整體住宅政策」，相當不容易。

原本應於今年二月底完成，我們提早於一月完成。為慶祝龐大的研究計畫順利完成，特別訂完成送交總報告的今天，宴請研究團隊慶功聚餐，感謝大家一年多來的辛苦付出。明吉老師訂了一家較好的「三井料理美術館」餐廳，大家歡聚一堂，同時拿到熱騰騰近千頁的三本報告書，好好珍藏這一年多的成果。自問這一年來研究團隊的努力，全力以赴，問心無愧，心安理得！

餐後，我們10人都在一套研究報告書上簽名留念，令人難忘的研究成果。期待國土署能夠儘早完成行政程序，對外公佈「整體住宅政策白皮書」，更重要的希望主管機關能落實執行，不負研究團隊的辛苦研究成果。最後，大家手持報告書一起合照，功德圓滿！

1/27（二）
超高齡社會來臨，「人屋雙老」怎麼解？

「人屋雙老」已成台灣邁向超高齡社會的日常隱憂。當老人住在老屋、老屋困住老人，居住安全、財務壓力，以及在宅老化的理想，正同時考驗家庭與制度的承載力。居住問題，已是迫在眼前的公共課題。

遠見雜誌將前陣的個人《聯合報》更完整的投書內容重新編輯加附標，重新轉載刋登，更為清楚完整。相關文章如下連結。供參考。

超高齡社會來臨，「人屋雙老」怎麼解？ | 遠見雜誌 編按：「人屋雙老」已成台灣邁向超高齡社會的日常隱憂。當老人住在老屋、老屋困住老人，居住安全、財務壓力，以及在宅老化的理想，正同時考驗家庭與制度的承載力。居住問題，已是迫在眼前的公共課題。

1/15（四）
超高齡社會的居住困境

有感內政部最新統計顯示，台灣65歲以上人口已超過總人口的20%，約467萬人，正式邁入「超高齡社會」。然而超高齢社會下，老人的居住問題卻未被政府及社會重視，特撰文投書《聯合報》民意論壇，今（1/15）刊登。原標題為「人屋雙老：超高齡社會下的居住困境與因應」。

事實上，老人面臨的兩大核心問題——健康與財務，都與居住房屋密切相關。若能擁有安全、無障礙的居住環境，老人便能實現「在宅老化」，在熟悉的生活空間中安心生活，延緩失能風險；同時，房屋往往是老人最主要的資產，透過妥善的住房財富運用與「以房養老」機制，才能確保晚年生活的品質與尊嚴。因此，及早規劃老人居住安排，已成為超高齡社會中個人、家庭與政府必須共同面對的課題。

這些老屋多為早期興建的四、五層無電梯公寓，缺乏完善管理與維護，管線老舊、樓梯狹窄、公共空間雜亂，鐵窗與違建林立，不僅居住品質隨屋齡下降，結構安全與防災能力更令人憂心。對行動能力逐漸退化的老人而言，這樣的居住環境潛藏高度風險，「人屋雙老」問題於焉成形。

面對超高齡社會的挑戰，政府實有必要研擬完整的「以房養老專法」，結合住宅、金融與長照政策，提供老人多元且有尊嚴的居住選擇。唯有正視人屋雙老的結構性問題，透過完善制度與配套措施，才能讓老人真正安心終老，而不再被老宅所困。

完整投書內容全文如下留言連結。

12/16（二）
住宅政策新觀點

遠見雜誌轉載上週聯合報讀者投書文章。重新編輯，加上副標，更為清楚。完整內容如下連結。

住宅政策新觀點！居住正義不只衝量，更要住得好 | 遠見雜誌 編按：住宅政策走到轉折點，過去十年重量不重質的作法，未解高房價與租屋困境。面對少子化、高齡化與老宅問題，政策必須從衝量轉向住得好，回到居住正義與治理效能核心，思考未來方向。

12/11（四）
十年住宅政策的轉折與挑戰

歲末年終，執政黨十年的住宅政策，面臨檢討與調整。去年接受內政部委託進行十年整體住宅政策的修正計畫，前兩天剛完成了「整體住宅政策」的期末簡報。期待政府後續的落實行動。

前幾天特撰寫「十年住宅政策的轉折與挑戰」，回應未來住宅政策的發展方向，投書《聯合報》民意論壇，今以「住宅政策應從衝量轉向住得好」為標題刋登。完整內容如下連結。

回顧2015至2025年這十年間的台灣住宅政策，從「住者適其屋」到強調「居住正義」的新政策目標，我們見證的不僅是一場政策思維的轉變，更是期待對社會結構變遷、市場動態與人民基本需求的深層回應。十年來，住宅問題並未因政策推進而緩解，反而在高房價、租屋困境、人口結構變遷與城市老化等多重壓力下更加複雜，建議政府應從「量的堆積」走向「質的治理」。

總結而言，十年間的住宅政策轉變，反映出從「供給導向」轉向「社會公平與治理效能導向」的根本變革。面對高房價、人口變遷與氣候危機等交錯壓力，唯有以整合性、前瞻性與制度性思維，方能打造真正屬於人民的住宅政策，實踐居住正義，讓人人得以「住得起、住得好、住得久」。

住宅政策應從衝量轉向住得好 | 聯合新聞網 歲末年終，回顧二○一五至二○二五年這十年間的台灣住宅政策，從「住者適其屋」到強調「居住正義」的新政策目標，不僅是一場政策...