16/08/2015
房屋持分交換 產權等價 申報2%契稅
若價值不相等 買賣較贈與划算
(蘋果日報2015年08月15日)
【周以欣╱台北報導】1間房子的產權分屬多個人，法律上稱為「持分共有」，在管理或使用、處分上，都易造成困擾。若共同持分共有2間以上房屋，持分的部分想互換，專家指出，如果持分的產權等價，可以用「交換」形式申報2%契稅；但若價值不相等，用買賣的方式會比贈與來的划算。
假設房屋價值相等，以「交換」形式申報契稅為2%，較買賣或贈與低。范厚民攝
本月《蘋果》接獲祁姓讀者投書，指出自己繼承新北市三重區2間房屋，分別為公寓2、3樓。不過，祁先生只持有2戶的3分之2土地持分及房屋權狀，另外3分之1則同1位姪子持有。
產權移轉契稅較低
近期，祁先生欲取得姪子持有的2樓3分之1持分，讓2樓完全歸自己所有；另外，他想將3樓的3分之2持分給姪子，讓3樓完整歸姪子所有（見產權移轉示意圖）。也就是說，若以3分之1為單位，彼此交換1單位後，姪子還會另外多取得1單位。祁先生詢問，此狀況應用何種方式移轉產權，較划算？
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德指出，假設2、3樓公寓價值相當，2人可先至稅捐機關以「交換」形式申報產權移轉的契稅，稅率為房屋評定價格的2%，會比買賣以及贈與的6%來得低。
若交易姪子負擔輕
不過，因姪子交換後的產權價明顯增加，台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權指出，多出來的部分，法律上視同姪子向祁先生價購，且雙方要有買賣價金的交付，價格須高於房屋評定現值，亦可以市價交易，祁先生須繳交土地增值稅，未來姪子售屋時，也可依較高取得成本計算土增稅，稅務負擔較輕。
林以德補充，若姪子資金不足、無法完成買賣程序，祁先生也可「贈與」多出來的3分之1產權。贈與的契稅與買賣同樣為6%，但除了姪子須繳交土地增值稅外，若該部分產權的房屋評定價格、土地公告現值合計超越免稅額220萬元，祁先生還須繳交10%贈與稅，較不划算。
