多財多知

【小坪數房屋貸款】

#小坪數 的房子對銀行來說風險較高，在貸款承作上較為保守，通常會給予較差的貸款條件(較低成數、較高利率)，甚至有些銀行不願承作。

一般銀行認定的小坪數是指低於15坪的物件，這類物件也可稱之為「 #套房」，然而每間銀行對於套房的定義也有些不同，有的以「建物權狀總坪數 (不含車位)小於15坪」為標準，有的以「室內坪數小於15坪」為標準，貸款條件也因銀行而異，通常核貸成數落在6-7成，若房屋座落在鬧區或能提供足夠的財力證明，更能增加核貸機率，建議可以向多家銀行詢問比較。

房屋 #棟距 多少才夠?

#棟距 指房屋與鄰棟建物間的水平距離，距離過近可能受到許多居住上的影響，包括通風、採光、視野、隱私性和安全性都會較差，也較容易受鄰棟住戶油煙或噪音所影響，因此看房前了解棟距是很重要的，但到底要多少才夠呢?

在消防安全方面，棟距不足會影響救災便利性，消防通道至少需留有3.5公尺讓消防車得以通過，考量到其他上述可能受影響的因素，一般棟距建議至少要大於6公尺，若是低樓層住戶想要有更佳的採光和隱私，就要更大的棟距，房產專家Sway曾表示，挑房最佳的棟距是『大於1.2 倍樓高』，這樣的距離可以確保房屋不被其他建物遮蔽。

至於 #永久棟距 則是指臨馬路、學校、湖濱、公園、河川等建物，這類建物視野極佳，採光和通風也不會受阻，且不太會被改建，因此才稱之為「永久棟距」，擁有永久棟距的房子通常較搶手，房價也會較高。

#7月新制10大重點

明日7月1日起，多項新制度及政策將同步開始實施，包括育嬰留職停薪津貼加碼兩成、房市「房地合一稅2.0」和「實價登錄2.0」新規上路、虛擬貨幣須實名制、i郵箱代收貨款郵件減收30元/件郵資等措施，下圖為中時新聞網整理出的10大新制重點，供民眾注意。

(圖片來源: 中時新聞網)

#無尾巷

「無尾巷」指房屋座落在死巷中，只有一個出入口，巷弄盡頭是牆面或建築物，也因「無路可走」之相，穢氣到了盡頭難以排出，在風水上有易犯小人、官司纏身、升遷困難、體弱多病等凶兆。

從科學角度來看，若發生火災或強盜，無尾巷僅有一個出口難以逃生，居家安全成了嚴重問題，購屋時更要特別注意消防車、救護車是否進得來。

這類型的房屋最好不要居住，若無法搬家，可以透過種植大型盆栽或設計流水造景來改善氣流。

(圖片來源: https://reurl.cc/En652m)

#壁刀煞

壁刀煞指自家門窗那側的牆壁對到別棟房屋的壁面，該壁面就像一把大刀向自己直劈而來，風水上認為人際方面會易犯小人，健康方面則有血光之災或需開刀的疾病。

從科學的角度來看，當氣流受到他棟建築物阻擋，便會順著牆面直衝而來，對自家造成風切現象，長久下來可能影響健康，甚至對房屋結構有所破壞。

解決方法: 擺放植物緩轉煞氣、懸掛「山海鎮」或使用鏡子反射

如果你很在意風水，建議還是不要購買; 如不介意，也可以試著以此狀況來與賣方議價。

(圖片來源: https://news.houseprice.tw/2606)

【 #房地合一新制 #免課重稅 的 #11種非自願交易】

財政部11日發布房地合一2.0子法規，針對非自願性因素而短期出售不動產者，共列11種得排除適用2.0短期交易課重稅之情境(如下圖)，與母法同時於今天七月一日上路。

個人部分，除了舊制已有的六種樣態，本次新增第七種，即個人同時繼承房地與不動產擔保債務時，若無力償還繼承之債務而變賣房地以還債，亦屬非自願交易，免課重稅，持有十年內出售僅需課徵20%稅率。

過去營利事業出售房地均按營利事業所得稅稅率20%課稅，免課房地合一稅，新制改比照個人，依持有期間按差別稅率分開計稅，財政部也公告四種營利事業非自願出售樣態，符合者不論持有多久賣出，一律適用20%稅率。

📌房地合一2.0稅率規定:
境內個人、法人凡於2016年後取得之房地、預售屋及特定股權交易，持有2年內出售所得將課稅45%，逾兩年、未滿五年課徵35%，逾五年、未滿十年適用20％，個人持有逾十年適用15％。

(圖片來源: 經濟日報 記者程士華)

#實價登錄新制

7月1日實價登錄2.0即將上路，未來民眾可使用憑證於線上「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」完成申報，並於「不動產交易實價登錄服務網」查詢申報資訊，比起過去更方便、即時又透明。

📖內政部也提供線上教學影片供民眾學習
https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/1141?mcid=4257&qitem=1

💬新制五大變革

1.地號和門牌完整揭露:
現行成交資訊揭露方式為區段化、去識別化，無法查詢各戶確切資訊，2.0將逐戶揭露詳細地號與門牌，讓交易資訊更透明。

2.預售屋全面納管與即時申報:
銷售預售屋者應於銷售前報請備查，且簽訂合約三十天內須完成實價登錄即時申報。

3.增訂查核權及加重屢不改正罰責:
相關機構得行使查核權，確保申報登錄資訊之正確性，如有不實或未依規申報，可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰，經2次處罰仍未改正者，並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

4.紅單交易納管:
近年來紅單炒作盛行，7月1日後將全面禁止紅單轉讓，違者最高可處100萬元罰鍰。

5.預售屋買賣定型化契約管理:
預售屋銷售前應將買賣定型化契約報請備查，備查後，仍使用違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之契約，按戶（棟）處6萬元到30萬元罰鍰。

(圖片來源: 彭媁琳/工商時報)

【常見大樓停車場類型】

#坡道平面車位 車子從[坡道]駛入停車場，停放於[平面]車格。

#坡道機械車位 車子從[坡道]駛入停車場，停放於[機械]車格。

#升降平面車位 車子以[機械升降]方式進入停車場，停放於[平面]車格。

#升降機械車位 車子以[機械升降]方式進入停車場，停放於[機械]車格。

#停車場倉儲式 車子停於[機械升降台]，再透過[電腦操作]使其移動至指定的車格停放。

[坡道平面車位]是四種常見停車位類型當中最便利的，也不像機械車位和升降車位未來會有保養和維護的成本，因此這類型車位是最搶手的，在售價上也最貴; 機械設備越多，對於車主停車越不方便，且維護費用越高，一般民眾比較不喜愛，因此售價較低。

[停車場倉儲式]可以在有限的空間下容納較多的車輛，停車時人不用跟著進入停車塔內，較安全;但取車時若遇上尖峰時段，可能會花費許多等待時間，且維護費又比機械車位更貴，最不受市場青睞，此種車位價格因而最便宜。

由此可知，通常車位價格與維護成本成反比➡️
🚗車位價格: 坡道平面車位>坡道機械車位≈升降平面車位>升降機械車位>停車場倉儲式
🚕維護成本: 坡道平面車位

【停車位類型】

停車位分為三種，三種的產權、移轉方式和對象、使用權有些不同，購買前應先了解清楚，以免未來使用上和後續轉售吃了虧!

#法定停車位：
依「建築技術規則」第59條規定，按建物總樓地板面積多寡決定所應設置一定數量之停車位。

這類停車位須登記為公共設施，故有產權但無獨立權狀，不得獨立移轉買賣，必須與主建物一併辦理產權移轉，且移轉對象僅限同一棟大樓的區分所有權人。

#增設停車位：
建商在法定停車位外自行增設的停車位。

法定停車位外所增設之車位可登記為公設或申請獨立權狀，因此這類車位可以獨立移轉給他人或收租，對象也不限於同棟大樓住戶。

#獎勵停車位：
為配合都市發展，政府以增加樓地板面積之獎勵容積方式鼓勵建商設置並依停車場法或相關法令規定開放供公眾使用之停車位。

與增設停車位相同，可以登記成公設或申請獨立權狀，得單獨移轉，但使用權並不限於購買獎勵車位之人，所有權人必須將獎勵車位提供給一般民眾使用，且需負擔管理費用。

【大樓樓層優劣比一比】

#1樓
O: 出入最方便、逃生最快速
X: 離地面最近，潮濕高、易有蚊蟲入屋、戶外噪音最嚴重、容易被其他大樓遮蔽，導致通風採光差、視野最差、最易遭竊

#2到5樓
O: 低樓層外出和逃生方便，停電或電梯要等時都能改走樓梯
X: 缺點同1樓，只比1樓好一點點

#6到8樓
O: 有視野和採光，但些微不足、空氣品質佳
X: 仍易受地面噪音影響、爬樓梯稍微吃力但可以接受

#9到15樓
O: 視野和採光不錯
X: 處於髒空氣停頓的揚灰層、若大樓有設置中繼水箱和機房，多設在12-14樓處，該樓層及其上下樓易有潮濕、漏水及噪音汙染等問題產生

#16到次頂樓
O: 視野好、採光好、噪音少、相對隱私性高、越過揚灰層，空氣品質佳
X: 價位較高、逃生困難、空氣相對稀薄，不宜心血管疾病患者居住

#頂樓
O: 視野最遼闊、空氣最清新、噪音最少、隱私性最佳、屋頂設有消防設施，火災時方便施救
X: 價位最高、太陽直曬和雨直淋，需注意隔熱與防滲水、夏熱冬冷、空氣相對稀薄，不宜心血管疾病患者居住

【高樓層大樓應注意 #中繼水箱 】

過去法規曾規定，超高樓建築(高度超過60公尺)必須於45米高處(約12-14樓)設置中繼水箱及機房，一方面是為了避免高樓層發生火災時，消防車無法往上送水救災，另一方面是以前的揚水馬達打水力不足以將儲存於大樓地下室蓄水池的自來水送至高樓，因而於中樓層設至中繼水箱以解決高樓層住戶用水問題，但也因此容易有潮濕、漏水狀況產生，加上中繼層設有加壓馬達、泵浦、發電機等設備，該層樓及其上下樓層也常受噪音汙染所困，房價通常也較便宜。

隨著技術的進步，現今的揚水馬達已經可以打到250米以上，消防幫浦設備也改設於地下室及屋頂，因此，近年新建的大樓很少有設置中繼水箱及中繼機房。

去年五月起，內政部也規定「不動產說明書」內應載明建物有無中繼幫浦機械室或水箱及其設置樓層，購屋時可以多留意或向業者確認。

(圖片來源: https://reurl.cc/0jEezA)

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#全球首座透明空中泳池

英國倫敦九榆樹區的「使館花園」（Embassy Gardens）今年五月十九日正式啟用世界上第一個空中泳池(Sky Pool)，離地面35公尺、橫跨兩棟建築的25公尺泳池，其中段約有14公尺完全透明懸空，泳客游泳時就好像在天空翱翔般，還能眺望附近知名的景點「倫敦眼」、「威斯敏斯特大教堂」、「國會大廈」等，泳池旁更設有躺椅、酒吧、空中走道、溫室花園等，看起來在這邊生活是十分享受的事啊!

不過目前泳池只開放給Embassy Garden全額購屋住戶或富租客以及 Eg:Le Club 會員使用。Embassy Garden月租金約1800至6500英鎊(相當於新台幣7至25萬左右）; 成為會員也不容易，任一康體項目的費用起跳價約140萬美元。

看來這些是富人才能夠體驗的頂級設施。

(影片來源: YouTube-CNA發佈)

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