23/05/2025
ATENCIÓN ADMINISTRADORES y JUNTAS DE DIRECTORES de CONDOMINIOS
El Tribunal Supremo reafirma la naturaleza del Agente Administrador de Condominios tras su determinación en el Caso CC-2024-331 | En su Opinión emitida el 21 de mayo de 2025, el Supremo se reiteró en su antigua determinación de que el Agente Administrador no es un contratista, sino un mandatario. Y que, por lo tanto, no es necesario el que se tengan tres cotizaciones para su contratación o ratificación, incluso si este fuese titular del condominio.
Decisión del Tribunal Supremo-
En una decisión trascendental para el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, el Tribunal Supremo reafirmó que el Agente Administrador de un condominio es un mandatario del Consejo de Titulares y la Junta de Directores, y no un contratista sujeto a los procesos de subasta o presentación de múltiples propuestas.
Breve historia del caso-
La controversia surgió cuando el Consejo de Titulares del Condominio Los Corales ratificó la elección del Sr. Raymond Torres como Agente Administrador, sin presentar otras propuestas, a pesar de que este también era titular del condominio. En respuesta, los titulares Rolando Vázquez y Hector Torres radicaron una querella ante el DACo, alegando que se incumplió con el Artículo 58 de la Ley 129-2020, el cual exige la evaluación de al menos tres cotizaciones para la contratación de servicios.
El DACo anuló la asamblea y ordenó la celebración de una nueva para cumplir con ese requisito. Sin embargo, tras múltiples trámites legales, el caso llegó finalmente al Tribunal Supremo, que corrigió la interpretación de la agencia y trajo claridad al proceso, conluyendo que: El Agente Administrador no es un contratista, sino un mandatario; por lo tanto, no es requisito el que se tengan tres cotizaciones para elegir al Agente Administrador.
El Tribunal Supremo fue enfático en aclarar que el Agente Administrador no es un proveedor de servicios contratado externamente, sino un mandatario. Por tanto, no está sujeto al Artículo 58, que regula la contratación de servicios, sino al Artículo 49, que establece que el administrador puede ser seleccionado por el voto afirmativo de la mayoría del Consejo de Titulares.
Con esta determinación el Supremo también determinó que no es necesario solicitar tres cotizaciones para contratar o ratificar a un Agente Administrador, incluso si este también fuera titular del condominio. Esta figura, por su naturaleza fiduciaria, debe su función directamente a los órganos rectores del condominio.
Precedente muy claro para la administración de condominios-
El Supremo reiteró su doctrina previa del caso Colón Ortiz v. Asociación de Condómines B.T. I (2012), reafirmando que el DACo actuó con abuso de discreción al ignorar esta jurisprudencia y tratar de imponer un criterio contrario al ordenamiento legal vigente.
Acceso a documentos-
En el caso también se abordó el tema del derecho de los titulares a acceder a los documentos del condominio. Aunque ese asunto fue secundario en comparación con la decisión sobre el Agente Administrador, es importante destacar que el Supremo señalo que la transparencia y la fiscalización son pilares fundamentales del régimen de propiedad horizontal, estipulando lo que toda Junta y administrador debe saber y practicar:
1. El Consejo tiene un deber ministerial de permitir el acceso razonable a los documentos, tal como establece el Artículo 58 de la Ley 129-2020.
2. No puede exigirse que el titular presente una razón o interés específico para solicitar la información.
Por Marco Rosado
Alianza de Condominios
Instituto de Condominios y Controles de Acceso Primer Congreso Internacional de Administración de Condominios
Aquí el enlace para la Opinión del Supremo:
https://acrobat.adobe.com/id/urn:aaid:sc:VA6C2:ef5526d6-195e-4319-8a38-1fd73bd7b671.
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