Polski Instytut Wyceny

Mapa ogólnopolskiego przestrzennego zróżnicowania cen kruszywa budowlanego (żwiru). Choć zróżnicowanie przestrzenne cen żwiru budowlanego w skali ogólnopolskiej jest małe, współczynnik zmienności cen wynosi niespełna 4% (przy średniej cenie żwiru ok. 84 zł/t netto i odchyleniu standardowym ±3 zł/t), a wskaźnik koncentracji Giniego, obrazujący nierównomierność rozkładu cen jest bardzo niski (0,014), to jednak wpływ regionalnego zróżnicowania cen kruszyw na ceny nieruchomości ze złożami kruszyw, jest istotny.

Badania wskazują, że w skali lokalizacji ogólnej na poziomie województw, zmienność cen rzędu +16% dla skali lokalizacji od -2 (zła) do +2 (bardzo dobra), przy uwzględnieniu właściwej dla branży "pozostałe górnictwo i wydobywanie" rentowności sprzedaży (ROS) skutkuje wpływem na wartości nieruchomości ze złożami rzędu ponad +100% (ponad 2-razy).

Nominalna i realna zmiana cen domów w okresie lat 2022-2025

Zmiana nominalnych cen domów jednorodzinnych na rynku wtórnym w Warszawie i okolicach w latach 2022-2025 charakteryzowała się dynamicznymi podwyżkami w latach 2022-2023 oraz słabnięciem trendu wzrostowego, z wyraźną korektą cen na początku 2025 r. Łączny wzrost cen nominalnych w okresie tych 4 lat wyniósł ok. +25%.

Jednak porównanie skali wzrostu cen domów do skumulowanej inflacji CPI w latach 2022-2025 prowadzi do wniosku, że w ujęciu realnym domy jednorodzinne w Warszawie i okolicach straciły na wartości. Mimo że ceny nominalne rosły o ok. 25%, to siła nabywcza pieniądza spadała szybciej. Skumulowana inflacja CPI w tym okresie wyniosła bowiem ok. +37%.

Oznacza to, że dom, który na początku 2022 roku kosztował 1.000.000 zł, na koniec 2025 roku musiałby być wart ok. 1.370.000 zł, aby zachować tę samą wartość realną. Ale, jak pokazują badania rynku, cena typowego domu wzrosła w tym czasie jedynie do poziomu ok. 1.250.000 zł. A to oznacza, że realnie jego wartość w pieniądzu z 2025 r. spadła o około 10%.
W efekcie nabywca, który kupił dom w Warszawie i okolicach na początku 2022 roku, na początku 2026 roku ma majątek wprawdzie wart nominalnie więcej, ale za pieniądze z jego sprzedaży może kupić o ok. 10% mniej towarów i usług niż cztery lata wcześniej. Oznacza to, że w okresie 2022-2025 domy jednorodzinne w aglomeracji warszawskiej nie były skuteczną ochroną przed inflacją.

Poniżej przedstawiamy wykres trendów zmiany cen nominalnych i realnych w okresie lat 2022-2025, na którym @ dostrzec zarówno okres wyraźnej dywergencji cen nominalnych (wzrost) i realnych (spadek) w okresie lat 2022-2023, jak i stabilizację cen realnych w okresie lat 2024-2025, przy mniej dynamicznym wzroście cen nominalnych.

rzm Joanna Bonda, MPAI
Polski Instytut Wyceny

Funkcja tworzenia indeksów cen w arkuszu TREND
Wtorek, 03 lutego · 19:00-21:00 | Live na Meet

Prowadzący na Live na Meet pan Tomasz Kotrasiński, MPAI zaprezentuje wykorzystanie funkcji tworzenia indeksów cenowych w arkuszu specjalistycznym służącym do analizy trendów i aktualizacji cen na rynku nieruchomości. Tworzenie indeksów cenowych jest funkcjonalnością zaawansowaną, która służyć może rzeczoznawcy m.in. do:
1) Obrazowania zmian cen i łatwego określania % zmian cen dla dowolnych dat.
2) Przeliczania wyników wycen na dowolną datę / liczbę dat, jakie są niezbędne w okresie analizy.
3) Badania zachowania indeksu poza okresem badania cen dla zbadania możliwości ewentualnej ekstrapolacji i najszybszej aktualizacji cen.
4) Aktualizacji tych cen, które ze względów na ich odstawanie i/lub wpływowość zostały w trakcie analizy czasowo wykluczone z analizy trendu, ale powinny być wykorzystane jako podstawa wyceny.
5) Porównywania zmian cen na dwóch rynkach, m.in. w celu zbadania możliwego wpływu czynnika oddziałującego na rynek w określonym czasie.
Udział mogą wziąć wszyscy zainteresowani .
https://calendar.app.google/oX9h6P5oVp68Hsw46

Jak powiedział Niels Bohr, przewidywanie przyszłości jest rzeczą trudną, zwłaszcza jeżeli dotyczy przyszłości. Ale jak już, to warto posłuchać tych, którzy wiedzą najwięcej. Polecamy rozmowę dr Ewelina Wójciak - Nieruchomości bez Wątpliwości z Puterko o przeszłości, teraźniejszości i przyszłości wrocławskiego rynku mieszkań.

Taniej nie będzie! Wrocławski rynek mieszkań Wrocławski rynek lokali mieszkalnych bez tajemnic! 🎯Czy ceny mieszkań we Wrocławiu spadają, rosną, czy stoją w miejscu? Jak dziś wygląda popyt i podaż? Czy ...

Miło jest nam donieść wszystkim , że decyzją zarządu PIW pani Agnieszka Dudek - Rzeczoznawca Majątkowy, została członkiem rzeczywistym Polskiego Instytutu Wyceny.
Od tej pory przysługuje jej, poza oczywistymi korzyściami z przynależności do Instytutu, m.in. prawo posługiwania się tytułem "członek Polskiego Instytutu Wyceny = member of the Polish Appraisal Institute". Agnieszka M. Dudek, MPAI.

Ze swojej strony, gratuluję naszej koleżance i życzę sukcesów w życiu zawodowym!
Tomasz Kotrasiński, MPAI

Pan Tomasz Kotrasiński we czwartek 29.01.20026, w godzinach 19:00-21:00 robi szybki warsztat ćwiczeniowy, w którym mogą uczestniczyć nowi użytkownicy arkusza TREND. W związku z tym zapraszamy nowszych użytkowników, tych, którzy nie mieli okazji być na warsztatach TRENDy.
Znacznie łatwiej jest pracować z arkuszem, gdy ktoś na przykładach pokaże "gdzie i co kliknąć". A przede wszystkim po co, dlaczego i co z tego klikania wynika. Nabiera się najpierw odwagi w użyciu narzędzia, potem wprawy a w końcu zaufania do tego, co się robi.
Spotkanie będzie na żywo na platformie Google Meet.
https://calendar.app.google/9qpQ5KExBqrtehew6

Poproszony przez Magdalena Małecka MRICS Rzeczoznawca Majątkowy 12 i 13 kwietnia br. przeprowadziłem on-line zajęcia dla studentów wyceny nieruchomości z Uniwersytet WSB Merito Poznań - wcześniej Wyższa Szkoła Bankowa.

Swój wykład nagrałem, żeby studenci mieli do czego wrócić, bo zrozumieć i zapamiętać wszystko na raz nie jest łatwo.

Po przycięciu początkowych i końcowych części organizacyjno-technicznych, wyszły z tego 2 filmy po ok. 2 ¾ godziny każdy. Razem ok. 5 ½ godziny.

Musiałem niektóre rzeczy wprowadzać powolutku, ale czasu było sporo, więc zaszliśmy chyba z tymi studentami dość daleko, jak sądzę. Starałem się pokazywać jak najmniej teorii i jak najwięcej przykładów i praktyki.

W pierwszym z filmów, w zajmuję się rozkładami cen, statystykami opisowymi i testowaniem hipotez.
W drugim budową, weryfikacją i zastosowaniem wyników analizy rynku w postaci modelu ekonometrycznego do wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym.

Tomasz Kotrasiński

Podstawy statystyki i ekonometrii. Część 1. z dnia 2025-04-12 Zapis części pierwszej zajęć-warsztatów z przedmiotu Podstawy statystyki i ekonometrii dla studentów kierunku wycena nieruchomości WSB Merito.

Warsztaty on-line na TEAMS: Obsługa arkusza TREND 2.1.RC2, 24.04.2025, godz. 18:00-20:00

Zgodnie z tym, co zapowiadałem, dla nowych użytkowników zorganizowałem spotkanie na TEAMS. Myślę, że sobie z kilkoma osobami w trybie warsztatowym poradzę. 😀
Tomasz Kotrasiński

Jak z cenami transakcyjnymi? Spadają czy nie spadają?

Najnowsze badania rzeczywistych, płaconych cen transakcyjnych na jednorodnych rynkach lokali mieszkalnych pokazują, że mamy do czynienia z istotnymi spadkami cen.
Przykładem niech będzie transakcje z okresu od początku 2023 r. do połowy marca 2025 r. dotyczące sprzedaży lokali spółdzielczych (jako prawa swpdlm) w zasobie SM Bródno, z obszaru między Trasą Toruńską na północy i ulicami Bazyliańską i Kondratowicza na południu. Rynek dość jednolity, transakcji dość dużo, wyniki więc są wysoce wiarygodne.

Ogólnie, trend wzrostowy okresie 01.2023-03.2025 r. nie budzi wątpliwości. W analizowanym okresie utrzymywał się średnio trend wzrostowy cen w wymiarze ok. 15%/rok. Jednak przebieg tego trendu wzrost cen wydaje się istotnie nieliniowy od jesieni 2024 r.

Analiza wykazuje, że odstępstwa od liniowości nie są zaniedbywalne. Trend spadkowy cen wyraźnie przekroczył przedział ufności określenia trendu liniowego i nie może być uznany za przypadkową fluktuację w danych transakcyjnych.

W efekcie można wyznaczyć indeks cenowy dla analizowanego rynku. W okresie 01.2023-09.2024 mieliśmy do czynienia ze wzrostem indeksu cenowego z 1 do 1,316, co oznacza wzrost poziomu cen o ok. +31,6%. Następnie od września 2024 r. mamy do czynienia ze spadkiem cen transakcyjnych z poziomu 1,361 do 1,224, co oznacza spadek cen o ok. -5,5% od szczytu.

W efekcie od mniej-więcej 10.2024 r. na badanym rynku ukształtował się już trend spadkowy cen transakcyjnych. Choć ze względu na znacznie mniejszą liczbę transakcji i krótszy okres badania cen, dokładność określenia trendu w tym okresie nie jest duża, co obrazuje dość szeroki przedział ufności trendu.

Jednocześnie wyniki uzyskane na bazie rzeczywistych cen transakcyjnych znajdują potwierdzenie także w analizie cen ofertowych. Np. wg danych SonarHome dla dzielnicy Targówek, od szczytu ceny spadły o ok. 5,3%. Różnica jest jedynie taka, że mamy tu lekkie przesunięcie w fazie ruchu cen. Szczyt dla cen transakcyjnych i odwrócenie trendu miał miejsce we wrześniu 2024 r., a szczyt dla cen ofertowych poprzedził go o ok. 3 miesiące (czerwiec 2024 r.).

Analizę rynku w zakresie trendów cenowych z użyciem arkusza specjalistycznego TREND v 2.1.RC2 (autorstwa rzm Tomasz Kotrasiński), przeprowadziła rzm Joanna Bonda, MPAI.

Walka ducha z materią trwa! 😀
Opanowaliśmy właśnie możliwość sterowania i zadawania różnych typów (kształtów) nieliniowości.
Na poniższych wykresach można zobaczyć cechę ciągłą o tym samym udziale w ΔC 500-1500, ale o różnym przebiegu — widzimy zależności słabiej i silniej nieliniowe wklęsłe i wypukłe (tu akurat destymulanty).

Tomasz Kotrasiński

Wiadomości z frontu walki ducha z materią, czyli duch ochoczy, ale ciało mdłe!

Mimo kłopotów z zaziębieniem walczę z zagadnieniem symulatora rynku nieruchomości, którym mam nadzieję, będziemy owocnie bawić się i uczyć na zaczynających się jutro warsztatach REX 2025.

Udało mi się po wprowadzeniu wprowadzić możliwość nieliniowego wpływu poszczególnych cech na ceny.
Nie wszystko jeszcze działa jak trzeba, ale zasadniczo działa i wygląda np. tak, jak na załączonych obrazkach.

- dla cech mających wpływ liniowy (addytywny) na ceny (stymulant i destymulant)
- dla cech mających wpływ nieliniowy (multiplikatywny) na ceny (stymulant i destymulant) - cecha nieciągła i ciągła

Czyli mamy teraz cztery wróble w garści: 🙂
- każda cecha rynkowa na kreowanym rynku może być ciągłe lub nieciągła
- każda cecha rynkowa może mieć rozkład jednostajny, normalny (symetryczny) lub log-normalnym (niesymetryczny)
- każda cecha rynkowa może być stymulantem (podwyższa ceny) lub destymulantem (obniża ceny)
- każda cecha rynkowa może mieć wpływ na ceny liniowy (addytywny) lub nieliniowy (multiplikatywny)

Na razie jeszcze to wszystko niezbyt wygodne i muszę sporo zmienić, ale powinno na jutro działać i bawiąc uczyć. 😉

Oczywiście powyżej są generowane ceny bez czynnika losowego (szumu), ceny realne z szumem i np. rozkładem normalnym cechy ciągłej wyglądają np. tak, jak na załączonym obrazku.
Należy zauważyć, że zaczynają się pojawiać niesymetryczne rozkłady cen, co widać na histogramie.

Pozdrawiam!
Tomasz Kotrasiński