Beli Property Gaya Pro

JENIS-JENIS HARTANAH DI MALAYSIA

Terdapat 4 jenis hartanah;

1) Residential
2) Commercial
3) Industrial
4) Agricultural

Cuma untuk penulisan ini, saya hanya nak tumpukan pada residential dan commercial sahaja sebagai gambaran asas.

RESIDENTIAL VS COMMERCIAL

✅ Residential adalah di mana orang tinggal di dalamnya. Tidak boleh melakukan aktiviti perniagaan (ada pengecualian). Maksimum margin loan (LTV) yang boleh dapat biasanya 90% dari harga rumah. Kategori kediaman ini dilindungi oleh Akta Pemajuan Perumahan (HDA).

✅ Commercial p**a adalah di mana orang melakukan aktiviti perniagaan. Maksimum margin loan (LTV) yang boleh dapat biasanya 85% dari harga property. Tidak boleh tinggal di sini dan anggap kediaman keluarga (kecuali jika di bawah HDA).

✔️Secara umumnya HARTANAH KEDIAMAN di Malaysia terdiri dari landed dan high-rise properties.

👉🏻JENIS-JENIS LANDED PROPERTIES

🔸Banglo- 1 rumah dikelilingi oleh sempadan tanah di sekelilingnya.

🔸Semi-detached (semi-d)- 2 buah rumah yg berkongsi 1 dinding dan rumah ini dibina sama bentuk dan strukturnya.

🔸Rumah Kluster(berkelompok)-4 rumah bercantum tepi dan belakang (semi-D hanya 2 rumah bercantum tepi).
Bermakna rumah ni takda lorong belakang macam rumah teres yang selalu kita lihat. Tapi setiap unit ada lorong tepi macam end lot atau corner lot.

🔸Townhouses -rekaannya bergaya teres dengan 2 atau 3 rumah disusun bertingkat dalam satu unit bangunan yang sama dengan pemilik yg berbeza.

🔸Rumah teres
-link biasa dlm saiz 20’x65’
-superlink rata2 dlm 34’x80’

👉🏻JENIS-JENIS HIGH-RISE PROPERTIES

🔸Flat (rumah kos rendah)
- tidak gated atau gaurded
-outdoor parking
- tiada kemudahan
-maksimum 5 tingkat (tiada lif).

🔸Apartment (kos rendah)
- Gated and guarded
-ada ruangan outdoor parking
- ada kemudahan asas seperti taman permainan shj.
- lebih dari 5 tingkat (ada kemudahan lif).

🔸Kondominium (high-end)
- Gated and guarded (high security)
-ruangan parking indoor/basement
- Kemudahan penuh.
-dibina di atas tanah lebih 1 ekar dgn title kediaman.
-HANYA untuk kediaman, bukan komersial.

🔸Serviced Apartments (lebih high-end, mewah)
- Gated and guarded (high security)
-ruangan parking indoor/basement
- Kemudahan penuh.
-dibina di atas tanah lebih 1 ekar dgn title commercial .
- Bercampur untuk kediaman dan commercial.

✔️Secara umumnya HARTANAH COMMERCIAL di Malaysia terdiri dari

🔸Rumah kedai (Shop House)- rangkaian rumah di mana terdapat lot kedai di bawah dan kediaman di tingkat atasnya.

🔸Lot retail- kedai di dalam pusat membeli-belah/shopping mall yg besar.

🔸Lot kedai(shoplot)-bangunan lot kedai di luar dan berada di kawasan komersial.

🔸Pembangunan bercampur(integrated development)- hartanah kediaman yg berintegrasi lebih besar dengan kawasan komersial, retail, entertainment dan juga kemudahan pengangkutan. Contoh TRX, Sunway City.

🔸Shop Office

- SoHo (Small Office Home Office)
Boleh digunakan sebagai rumah / office. Hanya shop office yg ada title Residential dilindungi di bawah Akta Pemajuan Perumahan (HDA).

- SoFo (Small Office Flexible Office) biasanya digunakan sebagai ruang pejabat/ kediaman atau kedua-duanya sekali. Ia dipanggil pejabat fleksibel kerana sesetengah unit mempunyai dinding yang boleh dipecahkan untuk mewujudkan ruang yg lebih besar.

- SoVo(Versatile)/SoVos(Versatile O Suite)
ialah pejabat kecil yang dilengkapi dengan kemudahan telekomunikasi dan infrastruktur yang dapat membolehkan permulaan perniagaan segera. Hanya untuk kegunaan office dibenarkan.

PENYEWA TAK BAYAR SEWA 5 BULAN, BIL API & AIR TAK BAYAR, RUMAH PENUH DENGAN LONGGOKAN SAMPAH, BAU BUSUK,SIAP ADA TIKUS DAN LIPAS LAGI.

Sepasang suami isteri hubungi saya untuk minta nasihat tindakan apa yang patut diambil ke atas Penyewa ini.

Rumah mereka waktu serahkan pada Penyewa 2 tahun yang lalu bersih, dan cantik. Al-maklumlah rumah baru dapat kunci dari Pemaju.

Pemilik ini suami isteri pembersih dan teliti orangnya. Sebelum mereka serahkan kunci pada Penyewa, mereka dah cuci bersih bersih rumah ini.

Jika diikutkan hati, memang tak nak sewakan pada sesiapa pun sebab sayang. Lagipun pelan asal beli untuk duduk sendiri. Nak rasa penat lelah kumpul duit (bayar deposit 10%) sendiri.

Tambahan untuk elak risiko rumah rosak jika dapat nasib tak baik dapat Penyewa yang tak bertanggungjawab.

Tapi apakan daya memandangkan terpaksa ikut suami untuk berpindah ke Negeri lain, jika tak disewakan atau dibiarkan kosong, rugi.

Bulan bulan masih kena bayar pada bank, orang tua kata jika dibiarkan kosong bertahun tahun begitu pun tak elok juga.

Bila saya tanya mereka ini ada ke beliau tandatangan Perjanjian Penyewaan (Tenancy Agreement) dengan Penyewa?

Katanya TAK ADA. Bagi mereka tak perlu. Cakap mulut sahaja dah memadai selagimana Penyewa itu kotakan janji dan jaga rumah dengan baik.

Setuju, jika tiada masalah Alhamdulillah. Tetapi jika ada masalah Perjanjian Penyewaan ini la penting untuk lindungi hak hak Pemilik jika dapat Penyewa bermentalili “Jamban”.

Mereka ini sangat kecewa dengan keadaan rumah yang ditinggalkan Penyewa. Kunci dia main letak di tempat pos.

Bila mereka buka pintu rumah, semerbak bau busuk, hanyir, menusuk ke hidung.

Rumah penuh dengan longgokan sampah, berbau busuk dan ada banyak binatang macam tikus, lipas berkeliaran.

Nak masuk pun geli, dan takut. Kena pakai topeng mulut. Terpaksa sewa lori untuk angkat timbunan sampah.

Terpaksa upah beberapa orang untuk bantu bersihkan rumah ini. 7 hari juga nak selesaikan semua. Mau sakit satu badan.

Dari asalnya nak jimat tup tup kena keluar kos lagi. Dah la Penyewa tak bayar sewa berbulan bulan. Call tak angkat, whatsapp dia tinggalkan blue tick je.

Jika benar Penyewa ada masalah kewangan sebagai contoh kena buang kerja ke?

Perniagaan gulung tikar, suami sakit ke, mereka ini boleh pertimbangkan untuk bagi diskaun atau bayar secara ansuran pun tak apa.

Katanya, “Kami pun manusia juga Puan. Ada keluarga. Boleh je bagi kelonggaran kat dia untuk bayar ansuran sikit sikit ke atau diskaun ke untuk ringankan beban dia. Tapi bila dia buat macam ini, rasa marah itu meluap luap”.

Yela,sekurang- kurangnya, biarlah keluar beradab bila rumah bersih macam mana mereka bagi kunci kat Penyewa sebelum ini.

Ini bukan setakat culas bayar sewa, bil api bil air tapi pengotor, teramat sangat. Langsung tak ada sifat tanggungjawab, malu atau sifat kemanusiaan terhadap Pemilik.

Mujur jiran jiran tak buat aduan dengan Jabatan Kesihatan, atau Jabatan Alam Sekitar atau Pihak Berkuasa Tempatan (Majlis Perbandaran).

Kita hidup dalam komuniti, ada kejiranan, ada undang- undang yang perlu dipatuhi.

Jika disebabkan oleh kita, orang lain yang susah pastilah tindakan sewajarnya akan diambil.

Saya pun berilah nasihat apa tindakan yang patut diambil, termasuklah tuntut kos kos pembersihan dan lain lain kepada mereka.

S**a saya kongsikan 10 Perkara utama Mengapa Perjanjian Penyewaan (Tenancy Agreement) penting tapi kita selalu ambil mudah :

1. Demi melindungi hak-hak Pemilik rumah dan Penyewa secara amnya ;

2. Pemilik rumah tertakluk kepada harga sewaan di dalam Perjanjian tersebut dan tidak boleh sewenangnya menaikkan kadar sewa selagi mana tempoh penyewaan itu masih belum tamat.

3. Memastikan bahawa sewaktu pemilikan kosong Premis tersebut diserahkan kepada Pemilik, Premis tersebut dan segala perabot dan/atau perkakas di dalamnya hendaklah berada dalam keadaan baik.

4. Melindungi Pemilik rumah sekiranya Penyewa didapati menggunakan Premis tersebut bagi tujuan yang salah dan melanggar undang-undang

Sebagai contoh Penyewa menjadikan Premis tersebut sebagai rumah judi terbuka dan/atau sarang penagihan dadah.

5. Menyatakan dengan jelas tugas dan tanggungjawab membersihkan, mengemas halaman rumah seperti memotong rumput, dahan-dahan pokok, menebas lalang dan lain-lain di bawah tanggungjawab Penyewa sebagai contoh.

Justeru Pemilik tidak akan betanggungjawab sekiranya Jabatan Kesihatan mendapati terdapat tempat pembiakan Aedes di Premis tersebut kerana ia adalah tanggungjawab Penyewa sepenuhnya.

6. Menyatakan dengan jelas bahawa Penyewa dibenarkan atau tidak untuk membuat pengubahsuaian terhadap Premis tersebut termasuklah merobohkan dinding, tiang, menambah lekapan, atau sebagainya samada mengubah bentuk asal rumah tersebut atau tidak tanpa persetujuan Pemilik.

7. Menyatakan dengan jelas tentang tindakan yang akan diambil sekiranya Penyewa tertunggak membayar wang sewaan dalam jangka masa yang ditetapkan.

8. Menyatakan dengan jelas akan tempoh sewaan, cara dan waktu pembayaran penyewaan sebagai contoh bayar melalui tunai atau pindahan wang ke dalam bank milik Pemilik.

9. Menyatakan dengan jelas bahawa Penyewa tidak dibenarkan menyewakan Premis tersebut atau mengutip sebarang bayaran sewaan daripada mana-mana Penyewa baru tanpa sebarang kebenaran bertulis oleh Pemilik.

Segala keutungan yang diperolehi oleh Penyewa secara salah ini hendaklah dibayar dan/atau diserahkan kepada Pemilik.

10. Menyatakan dengan jelas tentang tanggungjawab membayar semua cukai seperti cukai harta, cukai pembentungan kepada Pihak berkuasa tempatan.

** Terdapat pelbagai lagi sebab mengapa pentingnya kedua belah pihak menandatangani Perjanjian Penyewaan tersebut.

Sekiranya terdapat sebarang pertanyaan dan atau kekhilafan rujuklah mereka yang pakar dan arif dalam bidang ini.

Semoga bermanfaat.

Shada Mazan
Jun, 7 2021.

Gambar : Instagram.

** Saje na share gambar rumah cantik cantik untuk sejukkan mata.
……………………………………………………………………….

Credit to Shada Mazan

OWN STAY

Kalau nak beli juga untuk duduk sendiri, pastikan penuhi 3 kriteria Far Capital, supaya tak rugi.

1. Beli di bawah paras harga median kawasan tersebut iaitu

✅ Rumah baru- harga tidak melebihi 30% dari harga median.
✅ Rumah lama - tidak melebihi (0%) harga median.

Ini untuk memastikan kita tidak rugi semasa menjualnya.

2. Kalau perlu disewakan,

✅ Landed property- sewa boleh cover 50% dari installment bulanan.
✅ High-rise property- sewa boleh cover 70% dari installment bulanan.

3. Rumah sesuai dan kita selesa nak didiami (kita s**a kawasan tersebut dan boleh tinggal di situ jika ia tidak disewakan sekali pun).

✅ sekurang-kurangnya didiami 5 tahun jika anda berumur bawah 35 tahun.
✅sekurang-kurangnya didiami 10 tahun jika anda berumur lebih 35 tahun.

PATUT BELI DUDUK SENDIRI ATAU MENYEWA.

Dalam photo di bawah adalah kisah tentang Ali dan Irfan yang merancang dan beli rumah pertama berdasarkan matlamat masing-masing.

Senario di mana mereka bermula dengan gaji yang sama iaitu RM4,000 dan membeli rumah dengan harga RM500,000.

✅Pada tahun 2021:

1. Ali beli rumah landed 2 tingkat yang cantik di Rawang pada harga RM500k dengan bayaran RM1.9 k sebulan.
2. Irfan menyewa rumah yang sama di Rawang RM1k sebulan.
Irfan juga membeli 1 kondo RM500k dan sewakan dengan cashflow positive RM500. Jadi perkiraannya Irfan cuma bayar sewa rumah tersebut RM500 saja sebulan.

✅Pada tahun 2022:

1. Ali dah tak dapat beli rumah untuk investment melainkan jika gaji dia naik.
2. Irfan p**a boleh beli kondo ke 2 yang berharga RM500k dan sewakan dengan cashflow positive RM500. Sekarang Irfan sudah ada cashflow RM1k dari kedua2 condo. Dan yang bestnya dah kira menyewa rumah yg sama tapi free sebab orang lain (penyewa 2 condo beliau) dah bayarkan.

✅Pada tahun 2023:

1. Ali masih tak dapat membeli rumah untuk investment melainkan jika gaji dia naik.
2. Irfan membeli kondo ke 3 dgn harga RM500k dan sewakan juga dan dapat cashflow positive RM500. Sekarang Irfan dah ada cashflow RM1.5 k dari ketiga2 condo. Jadi dia menyewa rumah yang sama free dan RM500 income tambahan.

✅Pada tahun 2024:

1. Ali masih tak dapat beli rumah investment melainkan jika gajinya naik.
2. Irfan membeli kondo ke 4 dgn harga RM500k dan sewakan juga dan dapat cashflow positive RM500. Dia sekarang dah ada cashflow RM2k dari ke semua condo. Jadi dia menyewa rumah yang sama free dan RM1k income tambahan .

✅Pada tahun 2025:

1. Ali masih tak dapat beli rumah investment melainkan jika gaji dia naik.
2. Irfan membeli lagi kondo ke 5 dgn harga RM500k dan sewakan dan dapat cashflow RM500. Dia sekarang dah ada cashflow RM2.5k dari ke semua condo. Jadi dia menyewa rumah yang sama free dan RM1.5k income tambahan.

✅Selepas 30 tahun(2055):

Menurut kajian harga property di Malaysia meningkat sebanyak 450% untuk tempoh 30 tahun. Jika kita ambik contoh peningkatan 2x ganda sahaja pun..

1. Harga rumah Ali boleh melonjak ke RM1 juta dan hutang rumah habis dibayar. Ali akan buat duit RM1 juta jika dia jual rumah ini.


2. Manakala 5 buah rumah Irfan akan melonjak ke nilai RM5 juta, dan hutang rumah dia pun dah habis bayar. Irfan akan buat duit RM5 juta jika dijual kesemua 5 buah rumah tersebut. Dan jika tidak dijual pun dapat pertambahan cashflow positive RM20k bulanan sebab dah tak perlu bayar installment bank.

Inilah dipanggil Opportunity Cost Of Ownership.

🔸Kenapa Ali tidak dapat membeli rumah lagi selepas rumah ownstay?

Sebabnya LE(kelayakan pinjaman) telah berkurang selepas membeli rumah untuk duduk sendiri, di mana tiada pendapatan dijana dari pembelian rumah ini. Kecuali jika gaji Ali meningkat, barulah LE Ali bertambah.

🔸Kenapa Irfan p**a tiap2 tahun boleh beli rumah?

Sebabnya LE (kelayakan pinjaman) telah kembali kepada nilai sebelum ini atau lebih baik, sebaik sahaja rumah tersebut disewakan dengan positive cashflow, walaupun gaji Irfan tetap sama.

WOW ke WOW SANGAT!

Jadi yang mana pilihan anda, berjiwa INVESTOR atau tidak…Tepuk Dada, Tanya Hati..

PROPERTY TITLES

✅Hakmilik Induk (Master Title)
- Adalah satu-satunya dokumen terpenting, yang berkaitan dengan pemilikan pembangunan. Ia dikeluarkan semasa peringkat pembangunan dan pembinaan dalam kitaran hidup hartanah.

Ia mencatatkan hak pemilikan untuk pemilik tanah/pemaju semasa, dan memberikan mereka hak untuk menjual atau menguruskan tanah/hartanah yang dilindungi di bawah Hakmilik Induk.

Setelah pemaju diberikan keizinan untuk memajukan sebidang tanah, Pejabat Tanah setempat akan memberikan mereka Hakmilik Induk.

Semua hartanah dan bahagian yang dibina di bawah Hakmilik Induk kini dimiliki (secara teknikalnya) oleh pemaju atau pemilik tanah, sehingga Hakmilik Strata atau Hakmilik Individu dikeluarkan.

Ketika unit berasingan dibahagikan kepada Hakmilik Individu atau Hakmilik Strata semasa jualan, kawasan sepunya dan kemudahan berkongsi seperti taman permainan, kolam renang, kawasan luar, dan lain-lain tetap berada di bawah Hakmilik Induk.

✅Hakmilik Individu(Individual Title)

Hakmilik Individu ialah dokumen undang-undang yang digunakan untuk menetapkan pemilikan hartanah yang dibina secara individu, seperti rumah atas tanah.

Setelah pemaju menyiapkan pembinaan pembangunan yang lebih meluas, Hakmilik Individu boleh dimohon dan dikeluarkan untuk mendaftarkan pemilikan sebidang tanah yang berasingan ni, dan hartanah yang relevan di atasnya.

✅Hakmilik Strata(Strata Title)

Hakmilik Strata diguna pakai apabila pemaju membina bangunan berstrata, seperti sebuah kompleks kondominium/pangsapuri di mana unit individu menjadi sebahagian daripada pembangunan berkongsi yang lebih besar.

Rumah yang landed(gated & guarded) yang dibina pemaju juga dikira hakmilik strata di mana adanya merangkumi elemen seperti kawasan sepunya dan tanggungjawab berkongsi, termasuk caj biasa seperti yuran penyelenggaraan dan kump**an wang pelepas(sinking fund).

Di bawah Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013, Sijil Cadangan Pelan Strata mesti dipohon dalam masa 3 bulan dari tarikh penyelesaian keseluruhan 'struktur super' pembangunan.

‘Struktur super' ni berkenaan titik pembinaan apabila semua dinding yang membahagikan sekeping tanah dan unit yang terpisah dalam pembangunan AKHIRNYA berjaya disiapkan!

Setelah diluluskan, pemaju mempunyai tempoh selama sebulan untuk memohon Hakmilik Strata. Hakmilik Strata harus didaftarkan sebelum penyerahan pemilikan kosong kepada pembeli.

Bagaimana Hakmilik Mempengaruhi Urus Niaga Hartanah?

Tanpa hakmilik sah yang berkaitan dengan hartanah khusus anda, transaksi boleh menjadi agak rumit. Bagi Hakmilik Individu, perkara ni tidak selalu menjadi masalah.

Oleh kerana hakmilik ini sering dikeluarkan dengan cepat, anda jarang akan berada dalam situasi cuba menjual hartanah tanpa pemilikan berkaitan. Apabila berkaitan dengan Hakmilik Strata, ia boleh menjadi lebih kompleks sikit.

Sekiranya hartanah anda masih didaftarkan secara sah di bawah Hakmilik Induk, anda memerlukan Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment/DOA) untuk difailkan di Mahkamah Tinggi, untuk pemindahan pemilikan.

DOA ini memerlukan cap rasmi dan duti setem yang berkaitan dengannya. Hal ini setanding dengan penggunaan Memorandum Pindahan (MOT) yang didaftarkan di Pejabat Tanah sekiranya anda memiliki Hakmilik Individu atau Hakmilik Strata.

Tanpa Hakmilik Strata atau Hakmilik Individu, pembiayaan bank untuk membeli rumah subsale mungkin s**ar untuk diluluskan.

Dengan adanya Hakmilik Induk, Hakmilik Strata, dan Hakmilik Individu, anda dapat memastikan bahawa apabila nama anda berada di atas dokumen rasmi, anda benar-benar memiliki hartanah secara sah di mata undang-undang!

Sumber asal: PropertyGuru

FREEHOLD VS LEASEHOLD PROPERTY

Seringkali kalau tengok iklan property, mesti ada tulis benda ni.. freehold atau leasehold. Apa agaknya ya.

Freehold property bermaksud hartanah ini adalah milik kita sepenuhnya dan tiada kawalan dari kerajaan. Ini bermaksud proses jual-beli tidak memerlukan kebenaran dari kerajaan negeri/pusat. Ini menjadikan proses jual-beli lebih mudah dan cepat. Biasanya mengambil masa 3 bulan dalam keadaan biasa (bukan pandemic).

Leasehold property p**a adalah hartanah ini kita miliki bertempoh (Biasanya 99 tahun atau kurang) atas dasar pajakan daripada kerajaan. Proses jual-beli memerlukan kebenaran dari pihak berkuasa negeri. Ini menyebabkan proses jual-beli mengambil masa lebih 6 bulan dalam keadaan biasa. Untuk memanjangkan tempoh leasehold, kita boleh membayar ‘lease extension premium’ kepada Pejabat Tanah.

Di bawah Land Acquisition Act 1960, kerajaan masih boleh mengambil property/tanah freehold atau leasehold untuk tujuan kepentingan umum seperti pembangunan lebuhraya, MRT/LRT/ laluan keretapi dll. Pampasan akan diberikan mengikuti nilai yang ditentukan oleh valuer kerajaan.

Sebagai property investor, yang mana lebih baik untuk kita labur. Semestinya lah yang boleh meminimakan risiko kerugian dan memaksimakan nilai hartanah (capital gain) dan monthly cashflow tak kira sama ada freehold atau leasehold property. Kena buat kajian berpandukan 7 kriteria

https://www.youtube.com/watch?v=sz_qaualFxc&t=919s

Fakta: Kebanyakkan Property yang ada di lokasi PRIME adalah leasehold.

Contohnya:

Park Residences Condo (Leasehold) berbanding Pantai Panorama Condo(Freehold) yg terletak bersebelahan sahaja.

Dari 2009 sehingga 2020

✔️Park Residences Condo
- dari RM320k sekarang mencecah RM1.28 juta.
-Sewaan (3b)- RM4k-5k
Cashflow RM2k/month.

✔️Pantai Panorama Condo
- dari RM250k sekarang mencecah RM650k
-Sewaan (3b) RM2600
Cashflow average.

Jadi kesimp**annya walau kawasan leasehold tetapi townships nya bagus disebabkan permintaan tinggi adalah lebih baik dari kawasan freehold yang teruk atau tiada permintaan.

Beli property yang betul pada harga yang betul hanya 50% sahaja untuk jadi investor yang berjaya. Yang 50% lagi nak kena tahu apa perlu buat dengan property yang kita beli ni supaya dapat maksimakan keuntungan.

FR, KALAU BELI DEKAT MRT CONFIRM BUAT DUIT?

Ini soalan yang saya selalu dapat bila cerita pasal beli dekat MRT / LRT. Jawapannya adalah :

- Bakal rugi teruk kalau beli pada harga yang salah. Letak lah 5 interchange station pun, masih boleh rugi kalau langgar median harga dan tak ikut tiering harga. Tak percaya? Tanya mereka yang bayar 600k untuk beli kondo dekat MRT di Kajang, dan Sungai Buloh. Atau owner kepada Pavilion Residence dan banyak kondo mewah di KLCC.

- Bakal untung 6-angka kalau beli pada harga bawah median, dan beli ikut tier harga yang betul. Positif cashflow boleh dapat lebih RM1,000 tiap-tiap bulan.

So kesimp**annya, harga entry kena betul, walaupun ada MRT station kat sebelah saja. Kalau harga dah salah, bersedialah membayar harga yuran kebodohan tiap-tiap bulan lebih RM1000++ sebulan.

Nak faham cara nak tgk harga betul atau tidak, datang malam ini. Saya bagi guide dan data percuma, supaya at least anda tak tersalah beli. 🙏

P/s : headline harga property naik ini sebenarnya kurang tepat, malam ini saya juga akan ulaskan. 🙏

Credit to Faizul Ridzuan

Jom ikuti zoom webinar percuma 9.00 malam ni. Daftar dekat link dalam ruangn komen di bawah😊

7 KRITERIA RUMAH UNTUK PELABURAN OLEH FAIZUL RIDZUAN

7 CRITERIA FOR PROPERTY INVESTMENT

PROJECT VS SUBSALE

Saya nak cerita pengetahuan asas tentang property. Banyak je jenis property di Malaysia ni.

Cuma saya akan kongsikan berkenaan projek iaitu primary market kerana buat masa sekarang kami sebagai client Far Capital akan bertumpu pada property di bawah primary market.

Untuk memudahkan pemahaman saya bandingkan dengan subsale iaitu secondary market atau nak mudah faham rumah secondhand ke, thirdhand ke, and so on..

Antara ciri-ciri umum primary market adalah;

1) Projek under construction/ dalam pembinaan.
2) Property masih dimiliki oleh pemaju perumahan.
3) Rumah yang baru.
4) Lebih murah dan mampu milik(Biasanya akan ada rebet dan diskaun).
5) Yuran tersembunyi(selalunya diketepikan/free).
6) Downpayment yang rendah/free.
7) Kena tunggu siap.

Perbandingan dengan subsale adalah;

1) Property telah pun siap.
2) Property milik individu.
3) Rumah yang lama(kebiasaannya).
4) Tiada rebet dan diskaun.
5) Perlu bayar yuran tersembunyi.
6) Perlu bayar 10% downpayment.
7) Boleh terus masuk bila loan lulus.

Kalau untuk own stay pilihlah mana-mana yang bersesuaian dengan perancangan masa depan kita.

HUTANG DAN CARA NAK SETTLEKAN.

Untuk permulaan kita perlu faham konsep asas hutang itu sendiri. Mari kita sama-sama belajar.

Hutang ada 2 jenis:-

1) Hutang Jahat
- di mana setiap bulan wang kita berkurang. Kita perlu bayar untuknya.
- Ciri-cirinya
a) Beli sesuatu yg cepat susut nilainya.
b) Buat s**a-suki pinjaman atas dasar ‘kehendak’ bukan sebab ‘keperluan’.
c) Mencipta pembayaran bulanan yg kita tak mampu.
d) Membuat pinjaman dengan institusi yg tiada regulasi oleh kerajaan.
e) Beli sesuatu yg tak boleh buat pengurangan cukai.
- Contoh hutang jahat ialah personal loan, kad kredit, pinjaman kereta, pembiayaan percutian dgn hutang.

2) Hutang Baik
- di mana setiap bulan wang kita bertambah. Orang lain tolong bayarkan. OPM ( Other People’s Money).
- Ciri-cirinya
a) Aset Dana yg bertambah nilainya.
b) Pendapatan dijana dalam tempoh panjang.
c) Yang boleh meningkatkan kuasa pendapatan( earning power).
d) Sesuatu yg boleh buat pengurangan cukai.
- Contoh hutang baik ialah pinjaman perumahan, pinjaman pelajaran.

*Hutang Jahat boleh jadi Baik contohnya jika kita beli telefon pintar yg canggih untuk jana pendapatan melalui media sosial dll.

*Hutang Baik boleh jadi Jahat contohnya beli rumah yang salah, menyebabkan kita terpaksa menanggung kerugian komitmen setiap bulan.

Sekarang kita dah faham jenis2 hutang. Kita masuk p**a,

4 LANGKAH PENGURUSAN HUTANG DAN MENGUBAH SITUASI INI DALAM TEMPOH 6 BULAN.

1) Menkaji semula dan menilai- DSR semasa, jumlah nilai sebenar hutang jahat dan keupayaan pinjaman perumahan kita.

2) Consolidate/Menyatukan- pindahkan hutang jangka pendek dan hutang yg mahal ke hutang yg murah dan jangka masa panjang. ( Swap and Stretch! ).

3) OPM- guna aset untuk bayar hutang jahat.

4) Cari pendapatan tambahan- passive income + hustle income!

KENAPA KITA PERLU GUNA TEKNIK SWAP AND STRETCH?

Sebab dengan jumlah hutang yg sama, kita boleh meminimakan komitmen bulanan kita (boleh rujuk photo di bawah).
- dan ada lebihan cash setiap bulan.
- akhirnya property ini(memenuhi 7 kriteria yg bagus) menjadi milik kita. Pada masa ini nilai hartanah ini telah pun meningkat(Capital gain).

MACAMMANA KITA NAK APPLY TEKNIK SWAP AND STRETCH NI🤔?

1) Tukar personal loan bank yang interest/profit tinggi kepada loan bank yang interest/profit lebih rendah.

2) Hutang kad kredit- buat balance transfer kepada bank lain yang mempunyai syarat2 yg lebih menguntungkan seperti tidak perlu membayar interest/profit sekiranya hutang dijelaskan dalam tempoh 12 bulan.

3) Untuk teknik debt stretch, jika sekiranya LE (loan eligibility/ keupayaan pinjaman) mencukupi, kita boleh beli rumah (pastikan memenuhi 7 kriteria) yang ada casback atau boleh buat positive cashflow. Dengan duit cashback atau cashflow ni, kita boleh langsaikan hutang jahat.

4) Teknik debt stretch ini juga boleh digunakan jika kita ada existing property. REFINANCE!
Cuma kena pastikan refinancing ni berbaloi ke tidak disebabkan ada added cost. Duit CASHBACK yg kita dapat, guna langsaikan hutang jahat.

Selain teknik di atas, ada satu lagi teknik iaitu TEKNIK SNOWBALL,
-iaitu kita cuba langsaikan dulu hutang yang berbaki paling sedikit atau yang interest paling tinggi. Boleh gunakan hasil dari pendapatan sampingan kita buat part time dll untuk teknik ni.

Teknik2 yg saya terangkan di atas boleh dibuat berasingan atau digabungkan sekali, bergantung kepada profile hutang masing2.

Sekian. Kalau ada nak penjelasan lanjut atau soalan boleh PM saya ya. InnsyaAllah saya cuba bantu.