財産を守る　不動産 と お金 の学校

16/04/2021

昔 : サーファー（サ にアクセント）
今 : サーファー（アクセント 無し）

前 : Fin Tech（Tが大文字）
今 : Fintech（ｔが小文字でスペース無し）

使い慣れて一般化すると言葉も変わります。
今や「○○ Tech」絶賛大流行の感あります。

「○○ Tech」の会社と言うと
「○○」業の会社が「ＩＴ」やるのでなくて
「ＩＴ」業の会社が「○○」をやってる感じ。

この違いは大きい。
文化や思考や人員構成が違います。

私の場合（不動産業）で言うと…
「不動産 会社」と「不動産Tech 企業」の違い。

そのうち
「不動産 Tech」が「Property Tech」になって
さらに「Proptech」になるみたいな？

こうなってくると
「不動産会社」は「ＩＴ」では
太刀打ちできません。

でも「何とかなる」というか
むしろ
「少々ビビりながら 大歓迎」
みたいに私は感じています。

ステイホームこの１年の実践で…

21/09/2018

第３７講　省力化 と キャッシュレス

上の写真：２年前 ラスベガスのホテル
下の写真：今日泊まった 大阪のホテル
　　　　　( 無人外貨両替機もあります ）

２年前にラスベガスを訪れた時に
５年前に比べて
省力化とキャッシュレスが
大きく進んでいて 驚きました。

２０２０年のオリンピックに向けて
日本でも 省力化とキャッシュレスが
いよいよ 進みそうです。

その後に訪れるのが
ＩＯＴ と シェアリング

不動産とお金に
大きな影響があるのは間違いありません。
早いか遅いかだけです。

これらの時流は 止まる事がないので
これらを取り込んで
いかに生かしていくか？ …だけです。

私は 結構ワクワク しています。

07/09/2018

不動産とお金の「心配」と「困った」を
解決する方法が分かる
無料「７日間 メールセミナー」

「公式サイト」から お申込みください。
　http://zai3.jp/index.html
メールアドレスの入力だけで 申込み完了です。

固定資産税年100万円以上の資産家ご家族のための「財産を守る」不動産とお金の学校。相続、アパート空室、賃貸経営、土地活用、不動産投資、借金、相続税ほか

07/09/2018

第３６講　台風 と 事業経営

先日の台風２１号で
大きな被害を受けられた方に
心から お見舞い申し上げます。

私の賃貸物件も 被害を受けましたが
台風が 徐々に 迫り 暴れ 過ぎる 中で
私なりに 思ったことがあります。

「これからの事業経営は
　 台風が迫って来るのに対応するのと
　同じじゃないか？」

直後の北海道地震と違って
台風は 数日前から
進路、範囲、強さ、状況　など
予想が 刻々と かなりの精度で 分かります。

どの様に
準備し、対応し、事後処理をするか？
想定し 行動するかは
自分次第だと思うのです。

これからの１０年間
日本で起きそうな事は
台風のように
かなり予想しやすいと思います。

事業経営も
先を予想し、想定し、行動するのは
台風に備えるのと同じだと思います。

それどころか 経済社会では
社会変化の台風が来るのは
むしろ ビジネスチャンスと考えて
既に行動している事業家も多いと思います。

不動産事業経営も これから
決して 生易しい時代 とは思えませんが…

個々の不動産事業経営者が打つ手は
チャンスと言える程 たくさんあります。

30/07/2018

第３５講　広げて　絞って　掘り下げる

コーチングの技法にもあるが
物事を考える時に意識している事だ。

直感的にやっている場合もあるが
長期や大きな方針を決める時には
敢えて紙に書き出してやっている。

いきなり掘り下げると
思わぬ見落としがあったり
優先順位を間違えてしまいやすい。

初めに広げておけば
災難や事故があった時にも
迅速に対応しやすい。

絞るのは最重要な事から
せいぜい３つ迄にしている。
取っつき易い事からではない。

３分間考えて結論が出ない事は
それ以上考えても無駄だと思って
一旦は潜在意識の中に置いておく。

良くしたもので思わぬ時に
結構「ふわっ」と浮かんでくる。

いつの間にか忘れてしまう事は
さして重要でもなかったという事だ。

危機の時には
いつまでも堂々巡りをしていたり
やり易い事ばかりしているのは
(理由がある場合を除いて)
「まずい」と思っている。

20/07/2018

第３４講　借金のすすめ
(決して一般的におすすめしていません)

不動産のプロなら　不動産投資は
投下自己資金ゼロ　借入金１００％
(手持ち資金ゼロとは違います)

それでも
投資できる案件しか投資しない
(私の場合そうしています)

それだけの
目利き　タイミング　計画　準備
を十分にしておく

現金は
２重３重に課税された残りだ
調達コストが かかっている

借入金は
借入先を吟味して
金利と元金返済を
コントロールすれば
低コストで安全な資金調達ができる

「借金は危ない」と言われるが…

「借金」が危険なのではない
「借金の使い方」が危険なのだ

12/07/2018

第３３講 「一括借上げアパート」どうなる？

マイナス報道が続く「一括借上げ賃貸」
さすがに用心する人が増えるので
新築減 を補うために起こりそうなのが…

「既存の古いアパート」の掘り起こし。

早ければ築年数１０年を越える位から
遅くとも２０年を越える位から

賃貸アパートやマンションは
空室、家賃値下げ、大修繕、税金 等で
現金不足や困り事が始まります。

ところが借入金や返済年数は
まだまだ多く残っています。

特に一括借上げオーナーは
自分で管理してこなかったので
これらの問題を自力で解決できません。

そこで一括借上げ業者の出番です。

残っている借入金も含めた金額で
新築の一括借上げ賃貸を請け負って

古いアパート等を退去解体費用も含めて
長期のローンに組み替えるのです。

これは当面は何とかなりますが
問題の先送りにしかなりません。

それどころか 先々
市場全体も 個々の物件も
更に深刻な事態になりかねません。

でも…きっと増えると思います。

困っているオーナー
新築が受注できるアパート業者
融資を増やし延滞を先送りできる金融機関

みんな当面うまく行くから…。

01/07/2018

第３２講 「知力」と「現場」が価値を生む

価値を生むのは
主に「知力」と「現場」だと思う。

知力と現場の間にある
◇伝達する（営業　仲介　金融　広告 など)
◇管理する（経理　組織　官公庁　など)　
◇手続きする（士業の代理や代行　など)

これらの仕事は無価値とは思わないが
主に知力や現場が生んだ価値を
表面化し分け合っていると思う。

日本の生産性が低いのは
分かり易い目先の金に目を奪われて
主役の知力と現場を冷遇して
脇役であるはずの
◇伝達する
◇管理する
◇手続きする
を厚遇し過ぎてきたからではないか？

大企業に利用されるのでなく
大企業の成果や商品を利用して
大企業にはできない

現場に根づいた知力を発揮する
「個人の時代」が
直ぐそこに来ている。

03/03/2018

第３１講 「大変な時代」

これから大きく変わる時代ですね。

大企業と零細企業
先進国と発展途上国
海外と国内
都会と地方
強者と弱者
既存と新規
便利と不便
安定と危機
学歴や資格
経験や年齢や性別
キャッシュの価値
等々々々々々

今まで当たり前だと
思っていた事が

いつの間にか
そう遠くない内に

逆転していたり
様変わりしそう。

今は大変な時代の前で
「ぬるま湯の時」
そう思えてなりません。

ぬるま湯の今を
漫然と過ごしちゃいけない。
もうすぐ「大変な時代」になるから・・・。

不動産とお金も先々「大変な時代」です。
今は「ぬるま湯の時」だと私は思います。

11/02/2018

固定資産税 年１００万円超の 資産家ご家族へ

不動産とお金の「心配」と「困った」を解決する方法
無料「７日間 メールセミナー」 http://zai3.jp/index.html
メールアドレスの入力だけで 申込み完了です。

相続　アパート空室　賃貸経営　土地活用
不動産投資　借金　相続税ほかの節税など

不動産 と お金の「心配」と「困った」を解決して
人生の「幸福」と「満足」を感じてほしい

「財産を守る」不動産のプロ　竹内 公朗

固定資産税年100万円以上の資産家ご家族のための「財産を守る」不動産とお金の学校。相続、アパート空室、賃貸経営、土地活用、不動産投資、借金、相続税ほか

04/02/2018

不動産とお金の「心配」と「困った」を
解決する方法が分かる
無料「７日間 メールセミナー」

「公式サイト」から お申込みください。
　http://zai3.jp/index.html
メールアドレスの入力だけで 申込み完了です。

21/01/2018

第３０講　事業性評価による融資が始まる

「財産を守る」不動産のプロ　竹内 公朗 です

ある地方銀行の「事業性評価による融資」
専門家向けプレゼンを聴講しました。

この銀行は事業再生や事業承継に融資を
積極的に行なっていくという内容でした。

私なりに要約すると次のようになります。

事業評価をして経営計画が明確になれば
事業再生や事業承継に対して

１：従来の銀行サイドのルールによる対応
　　よりも柔軟に財務支援をする

　　例
　　運転資金を月々元金返済の証書貸付から　　　月々利払いの手形貸付にする

　　売掛金や在庫を担保に融資をする

　　設備投資などの返済年数を
　　実態に合わせて引き直す

　　他行などの債権を肩替わりする

　　資本性ローン他金融手法の活用

　　特定調停による債務カットの検討
　　
　　後継者に必ずしも連帯保証を求めない

　　等々

２：自治体、公的機関、ファンド等と
　　タイアップしたメニューを用意する

要するに
過去と現在の債務履歴や金融慣行よりも
現在と将来の事業性が重視される。

先ずは（ある意味当たり前ながら)

減価償却費➕税引き後利益
を計画的に幾ら出していけるかで

事業再生や事業承継の可能性が
今までより大きく広がると感じました。