Scuola Cherubini D'Errico

La Corte di cassazione tratta il tema della diligenza del promittente venditore.

L’art. 1176 c.c. impone a chi si obbliga alla vendita non un atteggiamento passivo, ma un’attivazione concreta e tempestiva per liberare l’immobile da vincoli e per garantire la possibilità di stipulare il definitivo.
Nel caso di specie, il venditore non aveva provato di aver assolto agli adempimenti relativi alla pratica di condono, all’affrancazione dagli usi civici e al rilascio del nulla osta paesaggistico, né aveva assicurato il rilascio del certificato di agibilità: obblighi che discendevano sia dalla legge sia dal contratto preliminare.

Proprio questa condotta omissiva ha giustificato il diritto di recesso del promissario acquirente.

La Corte chiarisce che la legittimità del recesso non dipende dalla commerciabilità astratta del bene (ad esempio, per essere stato edificato prima del 1967), ma dall’inadempimento del venditore agli obblighi di diligenza e di garanzia da lui assunti.

Il recesso è quindi lo strumento di autotutela che consente all’acquirente di sciogliersi da un vincolo divenuto insostenibile a causa della mancata regolarizzazione del bene.

In tal senso, la decisione ribadisce che il venditore non può rifugiarsi in interpretazioni formalistiche o nel mero decorso del tempo (“nei termini di legge”): egli deve provare di essersi realmente attivato entro le scadenze pattuite o entro la diffida ad adempiere.

Diversamente, il recesso dell’acquirente è pienamente legittimo e si accompagna al diritto di ottenere il doppio della caparra confirmatoria, quale conseguenza naturale dell’inadempimento.

La Corte di cassazione conferma l’orientamento secondo cui il contratto atipico di parcheggio si conforma, per struttura e funzione, alla disciplina del deposito (art. 1766 c.c.). Da ciò deriva l’obbligo, in capo al depositario (gestore dell’autorimessa), di restituire il veicolo nello stesso stato in cui è stato consegnato. La responsabilità che ne scaturisce è contrattuale, con inversione dell’onere della prova rispetto alla responsabilità extracontrattuale: è il depositario a dover dimostrare che il danno non sia imputabile alla sua condotta.
La sentenza enuclea con precisione il triplice onere probatorio gravante sul depositante (cliente del parcheggio), che deve dimostrare:
(i) la consegna del veicolo alla custodia dell'autorimessa;
(ii) il danno subito dal veicolo (pregiudizio economicamente valutabile);
(iii) la verificazione del danno durante il periodo di custodia presso la struttura.
Elemento centrale nella decisione è il nesso causale tra la custodia e il danno. Non è sufficiente provare che l’auto fosse danneggiata al momento della riconsegna: occorre dimostrare che il danneggiamento sia avvenuto proprio nel periodo in cui l’auto era sotto la responsabilità del depositario. In assenza di tale prova, viene meno l’intero impianto della domanda risarcitoria.
La Corte conferma un orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche nei casi di furto del veicolo custodito, spetta al depositario dimostrare di aver agito con la diligenza richiesta e che l’evento lesivo sia ascrivibile a caso fortuito (v. Trib. Imperia 2 ottobre 2024, n. 603)
Solo se tali tre elementi sono provati, l’onere si sposta sul depositario.

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La Corte ribadisce l’orientamento consolidato per cui non è configurabile un diritto soggettivo del nato a non nascere se non sano, e dunque non è possibile riconoscere un risarcimento del danno in capo al figlio nato con disabilità a causa di un’omessa diagnosi prenatale. Tale pretesa violerebbe il principio di indisponibilità della vita umana, portando ad ammettere la vita – anche se in condizioni patologiche – come un danno giuridico risarcibile, il che è incompatibile con i valori costituzionali e sistematici dell’ordinamento.

Secondo la Corte, non può ritenersi risarcibile il danno biologico o relazionale del nato che derivi dalla sua condizione di disabilità. L’alternativa – cioè la mancata nascita – non è giuridicamente valutabile come condizione preferibile, né può fungere da parametro per stimare un danno. Qualunque valutazione in tal senso si tradurrebbe in una indebita comparazione tra l’esistenza, seppur dolorosa, e la non esistenza.

La Corte precisa che anche eventuali sofferenze derivanti da un ambiente familiare impreparato all'accoglienza del minore non fondano un diritto risarcitorio, in quanto mimano la non riconosciuta categoria del “diritto a non nascere”.

La pronuncia esclude la sussistenza di un nesso causale giuridicamente rilevante tra la condotta colposa del medico (che ha omesso di diagnosticare malformazioni fetali) e le condizioni di vita del figlio. L’effetto della condotta sanitaria, secondo la tesi attorea, sarebbe stato quello di impedire l’interruzione volontaria della gravidanza: ma tale effetto, ancorché rilevante per la madre, non si traduce in un pregiudizio direttamente riferibile al figlio nato.

Di conseguenza, l'evento dannoso (la nascita) non può essere considerato effetto lesivo diretto dell’omissione medica.

✅ QUATTORDICESIMA LEZIONE DI DIRITTO PENALE, della Scuola di magistratura ordinaria "Cherubini D'Errico", in materia di “LE SANZIONI PENALI” e “PARTE SPECIALE”, tenutasi presso la sede ufficiale del corso, vale a dire "Spazio Crescenzio", in Via Ovidio 32, nel quartiere Prati di Roma.
️☑️ Docente titolare della materia: Avvocato dello Stato Mattia Cherubini.

✅ TREDICESIMA LEZIONE DI DIRITTO CIVILE, della Scuola di magistratura ordinaria "Cherubini D'Errico", in materia di "SUCCESSIONI E DONAZIONI”; tenutasi presso la sede ufficiale del corso, vale a dire "Spazio Crescenzio", in Via Ovidio 32, nel quartiere Prati di Roma.
️☑️ Docente titolare della materia: Avvocato dello Stato Mattia Cherubini.

La sentenza della Corte Costituzionale n. 160 del 2024 ha segnato un importante punto di svolta nella tutela del creditore ipotecario incolpevole in materia di abusi edilizi, dichiarando l'illegittimità costituzionale dell'art. 7, comma 3, l. n. 47/1985 e, conseguentemente, dell'art. 31, comma 3, d.p.r. n. 380/2001, nella parte in cui non salvaguardavano il diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell'abuso edilizio, iscritto anteriormente alla trascrizione dell'accertamento di inottemperanza alla demolizione.

Le Sezioni Unite civili, recependo i principi espressi dalla Consulta, hanno stabilito che la confisca amministrativa degli immobili abusivi non comporta più l'automatica estinzione dell'ipoteca precedentemente iscritta dal creditore estraneo all'abuso. Tuttavia, hanno precisato che l'ipoteca si estinguerà qualora il Comune, attraverso una specifica dichiarazione, attragga l'immobile al proprio patrimonio indisponibile per la presenza di prevalenti interessi pubblici alla sua conservazione.
In assenza di tale dichiarazione comunale, e quindi quando il bene viene acquisito al patrimonio disponibile dell'ente, il creditore ipotecario mantiene la facoltà di procedere all'espropriazione forzata secondo le modalità previste dal codice di procedura civile. Questa soluzione rappresenta un equilibrato compromesso tra l'interesse pubblico alla repressione degli abusi edilizi e la tutela dei diritti dei creditori in buona fede.

Nel caso di vendita forzata, l'aggiudicatario avrà due possibili scenari davanti a sé: se l'immobile è sanabile, dovrà presentare domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento; se invece l'immobile non è sanabile - circostanza che deve essere chiaramente indicata nell'avviso di vendita - acquisirà il bene con l'obbligo di procedere alla sua demolizione, assumendosi tutte le responsabilità conseguenti all'eventuale inadempimento di tale obbligo.

Le prescrizioni di tutela indiretta, disciplinate dall'art. 45 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, rappresentano uno strumento di completamento pertinenziale finalizzato alla tutela della visione e della fruizione dell'immobile principale gravato da vincolo diretto.

Questa forma di tutela, che ha ereditato la disciplina precedentemente contenuta nell'art. 21 della legge n. 1089/1939 e successivamente nell'art. 49 del d.lgs. n. 490/1999, conferisce al Ministero la facoltà di prescrivere distanze, misure e altre norme dirette a evitare che sia messa in pericolo l'integrità dei beni culturali immobili, ne sia danneggiata la prospettiva o la luce, o ne siano alterate le condizioni di ambiente e di decoro.

L'aspetto caratterizzante di questo istituto, definito anche "vincolo di completamento", è il suo carattere di strumentalità o accessorietà rispetto alla tutela del bene culturale oggetto di protezione diretta. Come chiarito dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato nella sentenza n. 3669/2015, i beni oggetto di tutela indiretta vengono asserviti ai beni culturali principali al fine di garantire a questi ultimi una "fascia di rispetto" funzionale alla massima espressione del loro valore culturale.

Il legislatore, pur individuando le finalità che il vincolo indiretto deve perseguire, ha lasciato non completamente tipizzate le varie prescrizioni che l'amministrazione può di volta in volta imporre. Oltre alle "distanze" e alle "luci", l'autorità può infatti individuare "le altre norme" necessarie al perseguimento degli obiettivi di tutela. Come evidenziato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 8167/2022, nell'esercitare questa facoltà il Ministero deve contemperare le esigenze di cura e integrità con quelle di fruizione e valorizzazione dinamica del bene culturale.

La giurisprudenza ha inoltre chiarito che il potere amministrativo di cui all'art. 45 presenta profili di discrezionalità mista.

Come sottolineato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 276/2024, nell'adozione del provvedimento di vincolo indiretto, l'amministrazione preposta alla cura dell'interesse culturale può essere chiamata a prendere in considerazione anche interessi diversi ed ulteriori.

✅ TREDICESIMA LEZIONE DI DIRITTO PENALE, della Scuola di magistratura ordinaria "Cherubini D'Errico", in materia di “LE SANZIONI PENALI”; tenutasi presso la sede ufficiale del corso, vale a dire "Spazio Crescenzio", in Via Ovidio 32, nel quartiere Prati di Roma.
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