22/11/2023
自施政報告公佈放寬外來人才的「先免後徵」措施後，近期差不多每天都有一些專才入市的成交報道，如內地專才615萬買入筲箕灣一兩房單位、何文田一手593呎兩房獲內地專才以近二千萬購入等，雖則「專才」入市跟總體成交比例不算太大，但卻有不斷上升之勢。
近來筆者多次遇到一些想提早入市的專才，上文就跟讀者分享了一位來自山東以1500萬為「上車」預算的主播，而今次的主角是我女兒同學的爸爸，他的「Budget」比主播更高。
事源早前筆者跟女兒出席其同學的生日派對，有位已來港三年的內地家長知道筆者對物業投資甚有研究，便詢問我如想買五千萬以上的市區新樓，有哪些好建議？ 我心諗「上次就千五，今次五千? 新香港人真是有實力!」我便回答說：「五千萬以上有規模的市區全新樓，選擇其實不多，建議可考慮何文田、啟德及黃竹坑。」
我們談得非常投契，還相約上週末一同睇樓。當天我們看了三區一共十多個不同戶型的單位，而他較喜歡啟德，因整區是重新發展，周邊全是新樓，還有兩個大型購物中心及地下街，鄰近港鐵亦方便自己接駁高鐵往返內地工作，因此最終他看中了該區兩個單位，一個位於前跑道區後方的分層大單位，內籠空間寬闊，景觀望向觀塘商貿區及避風塘景；另一個則位於鄰近啟德站的頂層內置天台特色單位，是內地客最喜歡的横廳設計，廳大房大、可飽覽九龍半島大部分景觀，區內較罕有。他問我前跑道區跟啟德站鄰近項目同在啟德發展區，哪應如何選擇，我便向他詳細解釋其利弊。
前跑道區在地理上較為獨特，在長長的跑道上，有住宅、寫字樓、郵輪碼頭、還有可供遊人使用的海濱長廊，沿途景緻怡人。然而，該區購物娛樂等設施較缺乏，最近的要去到九龍灣的Megabox。而另一隱憂是整條跑道只有兩個車輛出入口，幸好本屆政府考慮未來在該區近入「雲巴」或「智軌」等公交系統，如落實興建的話，幾年後有望解決區內居民的交通出入問題。
而鄰近啟德站那邊因早年已開始發展，生活配套較成熟，居民出入方便，徒步幾分鐘即可達啟德站，自Airside商場開幕後更解決了區內缺乏購物娛樂等問題，而Sogo雙子塔亦預計於明年中啟用，至於現在的啟德河兩岸，政府計劃種植河畔植物以培養生態打造港版「目黑川」。唯一美中不足的是原定今年竣工的體育園，因建材短缺而要推遲至明年下旬才落成。
總體來說，啟德發展區相信是市區中最後一個超大型的發展項目，未來將不會再有。在兩區選擇方面，啟德站周邊已發展得七七八八，基本已看到其規劃，而跑道區則仍有一段時間發展，不確定性相對較高。至於分層單位與特色戶，在市場上各有價值和賣點， 如「Budget」夠的話，能買到「心頭好」就最好啦。
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