Pelagali Advocacia - Consultoria em Leilão de Imóveis

1. AÇÃO DEMARCATÓRIA

Este procedimento de regularização de imóveis é sempre utilizado quando proprietários vizinhos não sabem onde começa e termina a propriedade de cada um deles, gerando uma confusão entre os mesmos .

Imaginemos um gleba, onde possui vários proprietários vizinhos, porém não há qualquer muro, vala e tapume que os dividem, desta forma, essa é a ferramenta para se regularizar, se existe um clima amigável pode der feito extrajudicialmente, se não , somente via judicial.

Observação importante, mesmo que seu vizinho for o Poder Público não há qualquer impedimento, o que não pode haver é marco de divisão.

2. AÇÃO DIVISÓRIA

Se na demarcatória é entre vizinhos, aqui ocorre internamente, ou seja, temos um condomínio ( vários donos do mesmo imóvel ), imaginemos um imóvel com certa extensão que permite pelo Estatuto das Cidades e pelas leis municipais divisão e os proprietários querem fazer a divisão e cada um ter a sua propriedade .

Imaginemos que temos um terreno maior que 250m2 , ou um sítio, uma chácara ou uma fazenda, e esse imóvel ou por herança ou foi adquirido em conjunto, contudo, agora os condôminos querem dividi-lo , esta é a ferramenta.

Caso estejam de forma amistosa pode ser feito extrajudicialmente, caso contrario somente pela via judicial .

3. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO :

Neste tipo de procedimento, temos aqui que o imóvel possui vários donos porém aqui o imóvel e indivisível, imaginemos é só uma casa, sendo assim, não podemos, impossível dividir , ou seja não há possibilidade de um f**ar com o dormitório e o banheiro e o outro com a cozinha e a sala .

Ex. Divorcio, não há entendimento entre as partes, far-se-á a extinção do condomínio , se não chegar em um consenso o bem é vendido judicialmente e o valor dividido entre ambos , porém se haver um clima amistoso pode ser feito extrajudicialmente .



Essas são ferramentas poderosas na regularização de imóveis.

Procure um especialista , pois há muitos detalhes que precisam ser observados ........

Renato Pelagali

A USUCAPIÃO DE IMÓVEIS

A Usucapião não mais das vezes é a luz no final do túnel para imóveis que não estão regularizados, pois todos sabem, que imóvel irregular chega a depreciar até 30% , por isso a importância desde remédio processual,passamos a trazer alguns requisitos e pressupostos para se processar uma usucapião :

1- Requisitos Pessoais :

a. O requerente deve ter capacidade de estar em Juízo, ou seja, não sofrer nenhuma restrição a sua capacidade de direito, possuir 16 anos ou mais e não ser interditado.

2- Requisitos Formais :

a. Que exerça Posse a ser usucapida , resida no imóvel e habite , conserva a coisa e protege de outros, além de não ter sido contestado .

b. Existe varias espécies de usucapião , deste modo tem que se enquadrar em uma delas

c. Destarte, trazemos as 03 mais utilizadas :

c.1 - Extraordinário : Espécie com menos requisitos , basta provar, que há 15 anos de posse sem que haja qualquer contestação , se reside no imóvel e fez investimentos , prazo reduzido para 10 anos�
c.2 - Ordinário : Nesta espécie o prazo é reduzido para 10 anos , porém, precisa ter algum documento que prove a posse (ex. recibo , contrato etc) e que não conseguiu a posse de maneira violenta ou desleal , também pode ser reduzida para 5 anos .
�c-3 Constitucional ; Aqui o requerente não pode ser dono de outro imóvel , possuir por 5 anos, área com limite de 250 m2 , utiliza para residência de sua familia e neste período nunca foi contestada, adquire por usucapião , contudo, nesta espécie so poderá ser usada uma só vez na vida

3 - Requisitos Reais :

a. Que o imóvel esteja apto a ser comercializado , ou seja , não estar como exemplo com a Matricula Bloqueada e não ser um bem público de uso comum ou especial ;

4- Observações :

a. Existe a possibilidade de somar posse de vários contratos anteriores e em caso de falecimento o direto a usucapião se transmite a herdeiros;

b. Há várias situações que não corre há possibilidade de usucapiao Ex : menor .��Nota. Há outras possibilidades porém ainda em discussão , a do Caseiro contra o dono do sítio , de Herdeiro contra Herdeiro que abandona o imóvel e do inquilino versus o Locador .

Renato Pelagali

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE !!!

No Caso em questão uma pessoa natural arrematou um bem em leilão judicial que ocorreu na Justiça do Trabalho e após recebeu uma cobrança absurda da concessionária de serviço público .

O caso tramitou não Primeira e Segunda Instancia e chegou ao TST.

No entendimento da corte Superior Trabalhista (TST) o arrematante não utilizou a energia , não as consumiu, nem havia prioridade de se pagar as contas com o valor da venda .

Segundo os ministros, o valor da dívida recai sobre o preço da venda do imóvel, mas é observada a ordem de preferência dos débitos que devem ser cobertos (os créditos trabalhistas

Conforme o dispositivo previsto no art 130 do CTN, em caso de hasta pública,( leilão judicial ) o adquirente f**a desvinculado de qualquer responsabilidade tributária anterior , cujo fato gerador seja a propriedade e/ou as taxas decorrentes de prestação de serviços referentes ao bem. Nessa circunstância, o valor do tributo ou da taxa é incorporado ao preço do bem.

O relator do processo na SDI-2, o Eminente ministro Luiz Dezena da Silva, explicou que a arrematação judicial não transfere ao adquirente todo e qualquer débito do bem imóvel arrematado. Essa conclusão se extrai do parágrafo 1º do artigo 908 do Código de Processo Civil (CPC).

“Em regra, as dívidas do bem alienado recaem sobre o valor do preço pago pelo adquirente, observando-se, sempre, a ordem de preferência dos credores”, observou. “Essa disposição se aplica, inclusive, aos débitos relativos à tarifa devida à empresa concessionária de energia elétrica”.

No caso da tarifa de energia elétrica, o relator ressaltou que, mesmo que não haja crédito suficiente para a quitação, em razão da ordem de preferência, o débito não pode ser transferido ao comprador, pois está vinculados apenas a quem efetivamente usufruiu o serviço prestado pela concessionária.

A decisão foi unânime. Processo: RO-80251-12.2016.5.22.0000

Consulte sempre um especialista antes de participar de Leilão !!!!

EFEITOS DO PRAZO DO CONTRATO ,NA LOCAÇÃO RESIDENCIAL;

Pode o Contrato ser escrito ou verbal e por qualquer prazo , vejamos:

1. Locação Instrumentalizada por escrito com Prazo igual ou superior a 30 meses :

Nesta espécie , a mais utilizada , garante ao inquilino a permanência no imóvel pelos 30 meses , ou seja, se ele cumprir o contrato e suas obrigações não pode ser despejado sem qualquer motivo.
Porém ao inquilino , é conferido “quebrar” o contrato a qualquer tempo, porém se houver multa deverá pagar , já ao locador nem pagando multa terá que honrar o prazo.

Há outras situações que poderá ser “ quebrado” o contrato pelo locador antes do prazo, são os casos de o imóvel precise de obras e não há possibilidade de realizar com o inquilino residindo,desapropriação entre outros como falta de pagamento e descumprimento de cláusula.

Por fim , chegando o contrato no termo final , se as partes não se manifestarem se entende que no prazo final o imóvel deve ser desocupado , além de, poder fixar multa tanto para atraso como desocupação , obrigações , como seguro , proibições e demais especificidades .

1. Locação não instrumentalizada , modo verbal :

Não há obrigação de se instrumentalizar a locação , porém as consequências são desfavoráveis as partes , vejamos , somente após 5 anos de contrato o locador poderá sem qualquer motivo pedir a desocupação , caso o inquilino desocupe antes , ou pague atrasado não há multa pactuada, não há possibilidade de transferir a responsabilidade de pagar IPTU ao inquilino , ou seja , não é uma situação confortável , claro se não haver pagamento do aluguel pode ser despejado e também no caso de obras consideráveis .

3. Locação Instrumentalizada , porém com prazo inferior a 30 meses .

Em que se pese, haver a possibilidade de instrumentalizar multas , responsabilidade do inquilino pelo IPTU e demais especificidades do imóvel , por outro lado , mesmo chegando ao final do prazo, o inquilino não precisa sair a não ser que deixe de pagar o aluguel, descumprir cláusulas , se estiver vinculado ao emprego e for despedido, se pedido para uso próprio , em casos de edif**ações ou demolições consideráveis ou somente após 5 anos .

DA USUCAPIÃO DE IMÓVEIS

A Usucapião não mais das vezes é a luz no final do túnel para imóveis que não estão regularizados, pois todos sabem, que imóvel irregular chega a depreciar até 30% , por isso a importância desde remédio processual, assim passamos a trazer alguns pontos :


1- Requisitos Pessoais :

a. O requerente deve ter capacidade de estar em Juízo, ou seja, não sofrer nenhuma restrição a sua capacidade de direito, possuir 16 anos ou mais e não ser interditado.

2- Requisitos Formais :

a. Que exerça Posse a ser usucapida , resida no imóvel e habite , conserva a coisa e protege de outros, além de não ter sido contestado .

b. Existe varias espécies de usucapião , deste modo tem que se enquadrar em uma delas

c. Destarte, trazemos as 03 mais utilizadas :

c.1 - Extraordinário : Espécie com menos requisitos , basta provar, que há 15 anos de posse sem que haja qualquer contestação , se reside no imóvel e fez investimentos , prazo reduzido para 10 anos



c.2 - Ordinário : Nesta espécie o prazo é reduzido para 10 anos , porém, precisa ter algum documento que prove a posse (ex. recibo , contrato etc) e que não conseguiu a posse de maneira violenta ou desleal , também pode ser reduzida para 5 anos .



c-3 Constitucional ; Aqui o requerente não pode ser dono de outro imóvel , possuir por 5 anos, área com limite de 250 m2 , utiliza para residência de sua familia e neste período nunca foi contestada, adquire por usucapião , contudo, nesta espécie so poderá ser usada uma só vez na vida

3 - Requisitos Reais :

a. Que o imóvel esteja apto a ser comercializado , ou seja , não estar como exemplo com a Matricula Bloqueada e não ser um bem público de uso comum ou especial ;

4- Observações :

a. Existe a possibilidade de somar posse de vários contratos anteriores e em caso de falecimento o direto a usucapião se transmite a herdeiros;

b. Entre pai e filho durante o poder familiar e entre companheiros enquanto não separados, não corre o prazo para usucapião;

Nota. Há outras possibilidades porém ainda em discussão , a do Caseiro contra o dono do sítio , de Herdeiro contra Herdeiro que abandona o imóvel e do inquilino versus o Locador .

Nota. Há outras possibilidades porém ainda em discussão , a do Caseiro contra o dono do sítio , de Herdeiro contra Herdeiro que abandona o imóvel e do inquilino versus o Locador .

Renato Pelagali

Uma Páscoa abençoada a todos !!!

FELIZ PÁSCOA !!!

Arrematante não responde por débitos de eletricidade anteriores ......

Comprador de imóvel em leilão judicial não tem de pagar contas de energia anteriores - Dir Processual Trabalhista - Correio Forense Ele não utilizou a energia nem havia prioridade de se pagar as contas com o valor da venda. 22/09/20 - A Subseção II Especializada em Dissídios

A COMPRA DE IMÓVEL EM LEILÃO !!!!

Devido à crise econômica, não há investimento que traga o ganho que os Leilões de imóveis oferecem , porém deve ser realizado com cautela .

Atualmente com as alterações legislativas trouxeram muito mais segurança ao arrematante , tornando a compra em leilão mais segura .

Além da aquisição a vista , existe a possibilidade de compra parcelada , utilização de financiamento bancário e até recursos do FGTS .

Existem 02 espécies de Leilões , ambos eletrônicos , o Leilão judicial e o extrajudicial.

A diferença deles se encontra na origem do débito , se originário de um financiamento bancário não pago , o leilão é extrajudicial , se originário de um processo judicial , se diz que o Leilão é judicial .

O procedimento é realizado em 2 etapas ou também chamado de praças .

A diferença mais gritantes entre eles , no extrajudicial, primeiro é oferecido pelo valor da avaliação realizada no mercado , já na segunda praça pelo valor da dívida .

Nos judiciais na primeira praça também pelo valor da avaliação , porém na segunda praça o preço pode ser reduzido para 40% se origem da Justiça do Trabalho e 50% se
originário da Justiça Civel .

Hoje em dia o fato do imóvel estar ocupado não é mais empecilho para a arrematação , isso porque , a dificuldade está em o arrematante ter o profissional especializado ao seu lado , no caso um advogado de sua confiança, que conheça do procedimento e não a retirada do ocupante , pois para isso há técnica .

Além disso, é importante fazer uma análise no processo , na Matrícula do imóvel , checar como f**arão os débitos , em especial de condomínio e IPTU,.

Na mesma linha , muito comum os imóveis leiloados possuir penhora , alienação fiduciária , hipoteca , indisponibilidade e outros gravames , porém a maioria deles com o leilão são excluídos , porém, não é automático, precisa da atuação de um advogado para limpar todas estas restrições .

Por fim ,rentável negócio , porém criterioso , nada obstante, se faz imprescindível a assessoria de um advogado para diminuir os riscos e aumentar a lucratividade .
Renato Pelagali

Veto de Bolsonaro é derrubado e despejos estão proibidos até o fim de outubro Congresso derruba veto de Bolsonaro e despejos estão proibidos até 30 de outubro Os deputados confirmaram a decisão do Senado e derrubaram o veto presidencial ao artigo da lei Lei 14.010/20 que trata da proibição de despejos de inquilinos até o próximo dia 30 de outubro. Foram 409 votos...

AS CONSEQUÊNCIAS DA MORTE DO LOCADOR, LOCATARIO E FIADOR NA LOCAÇÃO

Destarte ser algo indelicado de tratar mas
a morte é uma da única certeza da vida ,deste modo , quais os efeitos que a morte produz na Locação de imóveis .

As consequências da morte na locação são as seguintes :

1- Nos termos do art 10 da Lei do Inquilinato , morrendo o Locador , transmite a locação aos herdeiros , ou seja se o Locador falecer seus herdeiros devem respeitar o contrato , ou shá uma substituição no contrato do locador pelo herdeiros .

2- Nos termos do art 11 da Lei de Locações se o inquilino morrer também não é motivo para encerrar a locação, ocorrerá substituição do inquilino , porém há dois detalhes a observar , vejamos 2 situações :

2.a - morte do inquilino na locação residencial ,

Neste caso em primeiro lugar o cônjuge ou companheiro(a) substitui o falecido , além dos herdeiros necessários e seus dependentes econômicos que residiam no imóvel . Veja que a lei garante uma proteção aos que dependiam do falecido e que com ele residiam e pode continuar a locação .

Obs , porém caso não deixe nenhuma das pessoas acima indicada , e permaneça pessoa estranha no imóvel o locador pode pedir o despejo , inclusive com medida liminar .

2.b - morte do inquilino na locação não residencial

Caso a locação seja não residencial e o sócio falecer será seus herdeiros substituídos, isso se eles forem o sucessor no negócio , por isso precisa se analisar o Contrato Social para ver quais os efeitos na morte do sócio .

Obs. Caso a morte do sócio ocorra a dissolução da empresa, o sócio que sobreviver tem o direito a renovatoria se permanecer no mesmo ramo da sociedade
extinta

3- Morte do Fiador ;

Caso ocorra o falecimento do fiador ou caucionante a garantia se extingue , deste modo, caso ocorra a morte do garantidor nos termos do art 40 da lei do inquilinato o locador pode exigir novo fiador ou nova forma de garantia , sob pena de despejo .

Obs : se a morte ocorrer mas já havia aluguéis em aberto , os herdeiros deverão pagar com o patrimônio do falecido , em nenhuma hipótese os herdeiros pagaram com seu patrimônio pessoal . Cuidado .

Renato Pelagali