31/08/2020
Você sabe o que é uma INCORPORADORA?
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Incorporadora é a empresa que tem a visão, que coloca o negócio em prática. Para formalizar uma incorporação a Incorporadora precisa fazer todo o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente.
A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, que é a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:
- Minuta de convenção de condomínio;
- Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos;
- Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e sim de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores.
Se você tem uma visão empreendedora e consegue identificar oportunidades, saiba que você também pode ser um incorporador, porém é necessário fazer estudos de viabilidade, adquirir um terreno ou fazer uma permuta, sem consumir seu landbank, formatar o produto a ser desenvolvido e construído.
Basicamente os principais parceiros e fornecedores de uma incorporadora são:
- O financiador: em geral instituições financeiras, responsável por emprestar o dinheiro para a realização do empreendimento e também pode ser o responsável por fazer a operação financeira a partir do compromisso de compra e venda do consumidor final, isso já reduz muito o riscos para todos os envolvido, pois minimiza a necessidade de capital de giro líquido da incorporadora;
- A construtora, que executa a obra;
- Escritórios de arquitetura e engenharia, que farão projetos, orçamentos, cronogramas e memoriais descritivos do empreendimento;
- Imobiliárias e corretores de imóveis: Serão os responsáveis pela venda das unidades, antes, durante e depois da realização da incorporação.
O Incorporador precisa estar atento a todos os detalhes, pois é quem corre mais riscos com o empreendimento, porém é quem tem maior margem de lucro. Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos. Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.
Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras e algumas são até financiadoras. Vale ressaltar que uma empresa que tem em seu registro o CNAE de construtora e não tenha CNAE de incorporação imobiliária pode se beneficiar do pacote de desoneração tributária do governo para a construção civil brasileira.
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