13/02/2025
Deux amis, Koffi👨🏿 et Kodjo🧑🏿, tous deux à Lomé🇹🇬, partagent le même rêve : construire leur propre maison en périphérie de la ville.
Mais chacun choisit une stratégie♟️ différente pour y parvenir.
Koffi décide d'agir rapidement et opte pour un immobilier🏦 afin de bâtir sa maison sans attendre. Il préfère progressivement tout en profitant immédiatement des revenus locatifs de son bien.
Kodjo, lui, adopte une approche plus . Plutôt que de s'endetter, il choisit d'épargner patiemment et de construire🏗️ petit à petit, au gré de ses moyens, quitte à attendre plusieurs années avant d' .
Au fil du temps, laquelle de ces deux stratégies s'avérera la plus avantageuse ?🤔 Koffi👨🏿, avec son emprunt, aura-t-il pris une longueur d’avance ? Ou bien Kodjo🧑🏿, avec sa patience et sa financière, sortira-t-il gagnant de cette course immobilière ?
Nous allons ces deux scénarios avec un bien immobilier d'une valeur de 20 millions FCFA, avec une hypothèse d’inflation moyenne de 5 % par an et un loyer mensuel de 100 000 FCFA (1,2 million FCFA/an). Un salaire mensuel : 480 000 FCFA.
Koffi👨🏿 : Construction avec prêt
Montant emprunté : 20 millions FCFA sur 20 ans à 7 %.
Mensualité🏦 : ≈ 155 000 FCFA.💸
Loyer perçu : 1,2 million FCFA/an.💰
❌Cash-flow : négative
Plus-value du bien : +5 % par an.
Coût total du prêt sur 20 ans : 37,2 millions FCFA (capital + intérêts).
Kodjo🧑🏿: Construction avec épargne
Durée de construction : 10 ans (économies de 2 millions FCFA/an).
❌Perte de revenus locatifs pendant 10 ans : 12 millions FCFA.
Inflation des coûts de construction (5 %/an) : En 10 ans, le coût du projet passe de 20 millions à ≈ 32,5 millions FCFA.
Qui est le grand gagnant🏆 ?🤔
✅ Le gagnant, c'est Koffi👨🏿
Il bénéficie de la hausse des prix dès le départ.
Il perçoit des loyers pendant toute la durée du prêt, réduisant son coût.
✅L’inflation augmente les loyers et la valeur du bien, tandis que le prêt reste fixe.
⚠ La construction progressive est pénalisée :
❌Coût final plus élevé à cause de l’inflation📈.
❌Perte de loyers pendant la période de construction.
❌Moins de plus-value immobilière au fil du temps.
Seul cas où la construction progressive pourrait être plus : si le marché immobilier s’effondre📉 ou si les taux d’intérêt du crédit🏦 sont élevés (>10 %).
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