20/10/2025
СТРОЕЖИ БЕЗ АКТ 16: МЕЖДУ ЗАКОНА, СТРАХА И НАДЕЖДАТА
Хиляди семейства живеят в завършени, но неузаконени домове. Строителите губят пари, собствениците – спокойствие, а законът все още търси решение.
Автори: Димитър Вълков адвокат и медиатор; Мартин Щърбанов юрист и медиатор, член на НАМ
ЩЕ ИМА ЛИ АМНИСТИЯ ЗА НЕЗАКОННИТЕ СТРОЕЖИ?
Въпрос, който засяга хиляди собственици, строители и инвеститори. Докато институциите обсъждат промени, хората чакат – някои за узаконяване, други просто за спокойствие в собствения си дом.
Строителите: „Сградата е готова, документите – не“
„Вложихме години труд и средства, а акт 16 идва чак след години“, казва Иван Петров, строител от София.
Забавените удостоверения блокират цели проекти. Според Камарата на строителите в България, над 30% от малките и средни фирми имат завършени сгради без акт 16 – основно жилищни и търговски обекти (Камара на строителите).
При инфраструктурните ремонти ситуацията е още по-тежка – пътища, мостове и язовири остават „на изчакване“, защото администрацията не издава навреме нужните документи. За фирмите това означава загуба на клиенти, пари и доверие.
Собствениците: „Имота ми е легален само на хартия“
„Купих апартамента преди три години, вложих всичко, което имах. Без акт 16, обаче не мога да го продам, нито да го дам под наем. Чувствам се в капан на бюрокрацията“, споделя Георги Димитров от Пловдив.
Само в Пловдив и региона има между 12 600 и 13 300 незаконни постройки – почти половината от всички в страната (данни: stadoto.com). Хиляди семейства живеят в домове, които на практика не съществуват за закона.
„Понякога се питам дали вложените ми пари някога ще имат реална стойност“, казва млада майка, собственик на апартамент без акт 16. В думите ѝ се чува усещането за безсилие, което изпитват мнозина.
Законът: възможна, но внимателна амнистия
Юристи напомнят, че законът цели защита на обществения интерес и безопасността. „Амнистия може да има, но само при ясни и строги условия“, коментират те.
Законът за устройство на територията (ЗУТ) урежда процеса по издаване на акт 16, но в практиката се натрупват проблеми – непълна документация, тромава бюрокрация, неясни правила за узаконяване на стари строежи.
Историята познава опити за амнистия – през 2012 г. бяха направени промени, които позволиха легализация на определени обекти, а през 2024 г. нов проект бе предложен, но оттеглен (Philippou Law).
Според експерти, законът трябва да балансира между три приоритета: обществен интерес, икономическа стабилност и спазване на реда.
Медиацията: човешкият изход
„Медиацията дава възможност чрез диалог собственици и общини да стигнат до решения без съдебни битки“, коментира юристът и медиатор Мартин Щърбанов, член на Националната асоциация на медиаторите.
Това е бърз, ефективен и човешки подход. Чрез подобен диалог често се намират решения – узаконяване при определени условия или корекции, които да приведат строежите в съответствие със закона.
Фактите в числа
Над 1 млрд. лева инвестиции в незаконно строителство (данни: investor.bg)
30% от строителните фирми имат завършени, но неузаконени проекти (Камара на строителите)
12 600 – 13 300 незаконни постройки само в Пловдивска област ( stadoto.com)
В други европейски държави подобни проблеми се решават по-гъвкаво. В Германия се допуска узаконяване при малки несъответствия, в Испания и Италия се прилага система „regularización“ – легализиране срещу глоби и технически корекции. В Нидерландия пък общини и инвеститори често прибягват до медиация, за да ускорят процесите.
Заключение:
Проблемът със строежите без акт 16 е не само правен, но и човешки. Строителите губят време и пари, собствениците – сигурност и стойност. Законът търси баланс, а медиацията се очертава като най-практичния и мирен път към решение.
Диалогът между всички страни – подкрепен с ясни закони и воля за действие – е единственият начин да се възстанови доверието и да се гарантира безопасността на домовете ни.
Имате ли необходимост от разрешаване на спор в интерес на всички заинтересовани страни, обърнете се към медиатор – това е съвета на медиаторите от Националната асоциация на медиаторите.
https://nam-bg.org/wp-content/uploads/2025/10/СТРОЕЖИТЕ-БЕЗ-АКТ-16-И-АМНИСТИЯТА.pdf
