Tutor Group Abac Bangna

❤️กฎ72 กับ การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์❤️

บทความนี้เขียนมา 9-10 ปี ตั้งแต่สมัยพันธบัตรรัฐบาลไทยเข้มแข็ง ตอนนี้โดนนำไปเป็นคำโฆษณา คอร์สลงทุนอพาร์ตเมนต์ หลายที่เลย เอามาแชร์อีกครั้งเผื่อมีประโยชน์ครับ^^

การลงทุนในอพาร์ทเม้นท์ ในเรื่องของการลงทุน Yield หรือผลตอบแทนถือเป็นสิ่งที่สำคัญมากที่เราต้องให้ความสนใจครับ กฎง่ายๆที่ควรทราบเพื่อใช้คิดเลขในใจ คือ กฎ 72 ครับหมายถึง ถ้าน้องนำ Yield ที่ได้ หารด้วย 72 ผลที่ได้ออกมาหมายถึงจำนวนปีที่จะทำให้ เงินต้น ของเราเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า เช่น ถ้าฝากแบงค์ 1 ล้านบาท ได้ดอกเบี้ย 3% —— 72/3 = 24 แปลว่าเราจะใช้เวลา 24 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน

ถ้าซื้อ พันธบัตรออมทรัพย์ไทยเข้มแข็ง 5 หมื่นล้านบาท อายุ 5 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ย 4% แบ่งเป็นปีที่ 1 และ 2 จ่ายดอกเบี้ย 3% ปีที่ 3 จ่าย 4% และปีที่ 4 และ 5 จ่าย 5%

1 ล้านบาท ได้ดอกเบี้ย 4% —— 72/4 = 18 แปลว่าเราจะใช้เวลา 18 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน ถ้าลงทุน Apartment ได้ ผลตอบแทน 9% ——- 72/9 = 8 ปี แปลว่าเราจะใช้เวลา 8 ปี เงินจะเพิ่มเป็น 2 ล้าน

สังเกตว่าจำนวนปีต่างกันเป็นอย่างมากทั้งที่ผลตอบแทนต่างกันไม่กี่ % ครับ (ด้านบนไม่ได้นำภาษีมาคิดนะครับเพราะการลงทุนแต่ละแบบเสียภาษีไม่เท่ากัน เช่น ปันผลเสีย 10%

ดอกเบี้ยธนาคารเสีย 15% , Capital Gain ไม่เสียภาษีเป็นต้นครับ)ดังนั้นเนื่องจากเรามีเงินและเวลาจำกัดครับ ทุกๆครั้งที่เราจะลงทุนอะไรสักอย่างอย่าลืมลองคิดกฎ 72 ในใจนะครับ (เราสามารถนำข้อสอบเรื่อง Re-finance ที่อาจารย์ท่านสอนมาประยุกต์ใช้ได้อย่างดีกับการลงทุน Apartment ครับ) @^v^@

การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มีปัจจัยที่ต้องรู้ดังนี้
1. รายได้มาจาก ค่าเช่าห้อง, ค่าน้ำ, ค่าไฟฟ้า, ค่าอินเตอร์เน็ต และ รายได้จากตู้น้ำและตู้ซักผ้าหยอดเหรียญ เป็นต้น โดยทั่วไปจะคำนวณว่าอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากค่าเช่าห้องอย่างเดียวจะอยู่ที่ประมาณ 8%-10% ดังนั้นถ้าเรามีเงิน 20 ล้านบาท และลงทุนทำอพาร์ทเม้นท์ ก็ควรจะได้รับเงินคืนทุกสิ้นปีประมาณ 1.6-2 ล้านบาท ส่วนรายได้อย่างอื่นถือว่าเป็นกำไรเพิ่มเติมที่เราจะได้รับ

2. ค่าใช้จ่ายในการบริหารงาน ได้แก่ ค่าแม่บ้าน และภาษี เป็นหลัก (ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า นั้นเราจะเก็บจากผู้เช่ามากกว่า)

3.การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วประสพความสำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับ ทำเลเป็นหลัก และรองลงมาคือความสามารถในการให้บริการดูแลลูกค้า ซึ่งจากประสพการณ์ของผม มีบางคนเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพของทำเลด้อยลงมาหน่อยเนื่องจากราคาถูก ผมไม่ค่อยเห็นด้วยเพราะว่าธุรกิจนี้จะอยู่กับเราไปอีกเป็นสิบ ๆ ปี ดังนั้นเราควรเลือกทำเลที่เป็น A หรือ A- เท่านั้น เพราะว่ายังมีที่ดินอีกเยอะให้คู่แข่งขึ้น แต่ที่ดินที่มีศักยภาพที่ผู้เช่าชอบ นั้นมีอยู่อย่างจำกัด

4. การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มี 2 แนวทางคือ

– ลงทุนหาซื้อที่ดิน และสร้างอพาร์ทเม้นท์เอง มีข้อดีคือ ราคาถูกและสามารถเลือกแบบอาคารได้ตามใจชอบ แต่มีปัจจัยเสี่ยงคือ คุณต้องมีความสามารถและความชำนาญรอบด้านได้แก่ การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ, อ่านแบบก่อสร้างเป็น, มีเวลาและคุมงานก่อสร้างได้ เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ควรจะเป็นผู้ที่เคยทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์มาแล้ว

– ซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่ดำเนินกิจการอยู่แล้ว มีข้อดีคือ ง่ายแก่มือใหม่ที่เพิ่งเริ่มอยากจะเป็นเจ้าของกิจการ เพราะเราเข้าไปซื้อกิจการที่ประสพความสำเร็จอยู่แล้ว มีลูกค้าเข้าอยู่ 90%-100%แล้ว (คงไม่มีใครเลือกซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีคนพัก 50% ในทำเลที่ไม่ดี), เราสามารถเลือกทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- ได้ตามต้องการ ซึ่งดูได้จากคนพักว่าเต็มหรือไม่ ได้ราคาค่าเช่าเท่าไหร่ เป็นต้น โดยทำเลที่มีศักยภาพจะพิสูจน์โดยตัวของมันเองจากรายได้ และจำนวนคนเข้าพักเองอยู่แล้ว ส่วนปัจจัยด้อยคือ ราคาจะสูงกว่าลงทุนสร้างเองซักหน่อย และรูปแบบอาคารอาจจะไม่โดนใจ 100% เป็นต้น ดังนั้นคนที่เหมาะกับวีธีนี้ได้แก่ คนที่อยากจะลองเริ่มต้นธุรกิจนี้ แต่ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไรดี โดยคุณสบายใจได้เลยว่าเดือนแรกที่คุณเริ่มดำเนินกิจการ คุณจะได้รับเงินจำนวนเท่าไหร่ที่แน่นอน ต่างกับการสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมาใหม่ เพราะหลังสร้างเสร็จคุณต้องนั่งลุ้นว่าจะมีคนเข้าพักเต็มหรือไม่ และอีกนานเท่าไหร่จึงจะเต็ม อย่างไรก็ตามแม้ว่าการซื้ออพาร์ทเม้นท์จะลงทุนสูงกว่าการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์เองซักหน่อย แต่ต้องเข้าใจว่าคุณกำลังไปซื้อกิจการที่ประสพความสำเร็จอยู่, ซื้อความสามารถทางการแข่งขัน, ซื้อทำเลที่มีศักยภาพ A หรือ A- และซื้อลูกค้าทั้งหมดมา ดังนั้นผมคิดว่าถ้าด้วยราคาซื้อ อพาร์ทเม้นท์ที่ทำให้คุณได้รับผลตอบแทน 8%-10% ต่อปี ก็ถือว่าคุ้มค่าทีเดียว

วีธีคำนวณราคาซื้ออพาร์ทเม้นท์
มีอพาร์ทเม้นท์ขนาด 43 ห้องพัก บนเนื้อที่ 100 ตารางวา คนพักอาศัยเต็ม คิดค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาทต่อเดือน รวมรายได้ต่อปีเท่ากับ 43×3,500×12 = 1,806,000 บาท ดังนั้นถ้าเราซื้อมาในราคา 20,000,000 บาท ถือว่าเราได้รับผลตอบแทน เท่ากับ 1,806,000/20,000,000 = 9.03% (ยังไม่รวมรายได้อื่น ๆ) ผมถือว่าการลงทุนนี้ค่อนข้างใช้ได้ทีเดียว

แต่บางครั้งผมเจอคนมาเสนอขายอพาร์ทเม้นท์ 100 ห้องพัก 2 ตึก บนเนื้อที่ 300 ตร.วา คนพัก 70% ค่าเช่าเก็บห้องละ 2,000 บาท รวมรายได้ต่อปีเท่ากับ 100x2000x70%x12 = 1,680,000 บาท แต่ขายราคา 22,000,000 บาท ถือว่าเราได้รับผลตอบแทน เท่ากับ 7.63% การลงทุนนี้ผมถือว่ายังธรรมดาไม่ได้ดีมากนัก คนขายบอกว่า ผมจะได้ตึก 2 ตึก แถมมีที่ว่างเหลืออีกตั้งเยอะ ราคานี้ไม่แพงเลย แต่สำหรับผมแล้วถือว่าแพงเพราะที่ดินที่เหลือผมไม่รู้จะเอาไปใช้ทำอะไร และค่าเช่าสองตึกนี้ก็ถูกมาก แสดงว่าทำเลยังไม่ดีนัก ทำให้ได้รับผลตอบแทนไม่เป็นที่น่าพอใจนัก
5. ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ถือว่าเป็นเสือนอนกินอย่างที่ใคร ๆ พูดกันนั้นจริงหรือไม่
สำหรับผมแล้วมันเป็นธุรกิจเสือนอนกินจริง ๆ แต่ไม่ว่าจะนอนกินยังไง คุณก็ต้องขยับปากเพื่อที่จะกินมันจริงไหม เหตุผล เพราะถ้าทำเลดี ลูกค้าจะวิ่งเข้ามาหาคุณเอง คุณก็รอรับเงินทุก ๆ ต้นเดือนได้เลย ไม่ต้องออกไปวิ่งหาลูกค้าเหมือนธุรกิจอื่น แต่ระหว่างเดือน คุณต้องบริหารงานภายในอาคารให้ดีด้วย ไม่เช่นนั้นลูกค้าจะหาว่าไม่ดูแลเอาใจใส่แล้วย้ายหนีไปที่อื่นได้ งานจิปาถะได้แก่ ทำความสะอาด(คุมแม่บ้าน), ดูแลความสงบเรียบร้อย คนเข้าออก, น้ำไม่ไหล-ไฟดับ ก็ตามช่าง, เคเบิ้ลเสีย-เน็ตเสีย ก็ตามช่าง เป็นต้น รวมถึงบริหารต้นทุนค่าน้ำ-ไฟ ให้ต่ำที่สุดด้วย (ยังไงเราก็ได้กำไรจาก ค่าน้ำ-ไฟ อยู่แล้ว แต่เราจะได้มากน้อยขึ้นกับการบริหารของเราเอง) และบางครั้งเราอาจจะเปิดร้านขายของชำเพื่อเพิ่มรายได้อีกก็ได้ แต่ก็ต้องบริหารงานเพิ่มนั่นเอง ดังนั้นผมขอเน้นว่าถ้าใครคิดว่าทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์แล้วไม่ต้องทำงาน นอนรอต้นเดือนแล้วรับเงินเหมือนฝากเงินกับธนาคาร ถือว่าคิดผิดอย่างมาก มันมีอะไรที่จุกจิกกว่านั้นเยอะ แต่มันก็เป็นธุรกิจที่ไม่ยากเย็นจนเกินไป เหมาะกับคนที่เพิ่งเริ่มหัดทำธุรกิจ อยากลองวิชาที่ได้เรียนรู้มา ได้ลองบริหารต้นทุน บริหารลูกค้า
6. การลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ มีจุดดีที่เห็นได้ชัดคือ โดยส่วนใหญ่แล้วทั้งอาคารและที่ดินมักจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุก ๆ ปี ดังนั้นหากคุณนำเงิน 20 ล้านมาลงทุนธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ปีนี้(พ.ศ.2552) คุณน่าจะได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาลค่อนข้างแน่นอน และ ผมเชื่อว่าในปี พ.ศ.2562 อาคารและที่ดินของคุณจะมีมูลค่ามากกว่า 20 ล้านบาท แต่ถ้าคุณฝากเงิน 20 ล้านบาทปีนี้ ผมเชื่อว่าในปี พ.ศ.2562 เงินฝาก 20 ล้านบาทของคุณจะมีมูลค่าที่น้อยลงเป็นผลมาจากเงินเฟ้อแน่นอน อย่างไรก็ตามคุณอาจจะต้องเหนื่อยกับการบริหารงานภายในอพาร์ทเม้นท์ของคุณมากกว่านอนรอดอกเบี้ยจากธนาคารเฉย

น้องๆเอแบคที่กำลังมองหาที่เรียนภาษาอังกฤษเพิ่มเติม ทั้งเพิ่มเกรด ติวแกรมม่า บทสนทนา TOEIC IELTS พี่ๆขอแนะนำ Goi’s English School เป็นโรงเรียนภาษาอังกฤษของรุ่นพี่ABAC ราคากันเป็นกันเองสำหรับรุ่นน้อง 😍😍 โรงเรียนอยู่หลังโฮมโปรกิ่งแก้ว ,ชั้น 2 B Boulevard
สอบถามเพิ่มเติม :
พี่ก้อย 082-6624563
Line:alittlegoi

ต้มยำกุ้ง crisis ปี 1997 (2540) หลังจากนั้น เศรษฐกิจค่อยๆฟื้นตัวได้ราวๆปี 2003 ( อ้างอิงจาก SET INDEX )

ช่วงนั้นคนส่วนใหญ่เบื่อหน่ายเครียด จึงมีผลให้กิจกรรมเข้าจังหวะลดลง ทำให้เด็กเกิดน้อย มหาลัยเลยเริ่มเห็นผลกระทบตั้งแต่ปี 2016 นานแค่ไหนก็พอจะเดาได้ว่าน่าจะถึงสักปี 2022 เป็นอย่างน้อย ปัจจัยอื่นๆเป็นตัวเสริมให้ผลกระทบจำนวนนศลดลงรุนแรงขึ้น เช่น ม.รัฐเปิดภาคอินเตอร์ ,ข่าวช่วงปีก่อน , จำนวนมหาลัยที่เพิ่มขึ้น , ภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีนัก etc.

บ่ายวันอังคารที่ 1 ก.ค. 2540 หลังการประชุม ครม. นายทนงเชิญ พล.อ.ชวลิตมาที่ห้องเล็กๆ ข้างห้องประชุมครม. เพื่อ "จับมือเซ็น" คำสั่งลอยตัวค่าเงินบาท โดยมีนายศิริ ตัวแทนแบงก์ชาติที่ถือแฟ้มเอกสารประวัติศาสตร์มาที่ทำเนียบฯ ร่วมเป็นสักขีพยานในนาทีสำคัญ
นายทนง: ท่านครับ กรุณาเซ็น
พล.อ.ชวลิต: จะเอาจริงหรือน้อง
นายทนง: มันอยู่แบบนี้ไม่ได้แล้วครับ
ว่าแล้ว พล.อ.ชวลิตก็จับปากกาเซ็นเอกสาร ส่วนความรู้สึกของนายทนงก่อนวันที่ 2 ก.ค. 2540 คือ "ผมไม่รู้ว่าอะไรจะเกิดขึ้นกับชีวิตและครอบครัวเรา" เขาบอกภรรยา เพราะรู้ว่างานนี้ทำให้มีคนได้-คนเสีย

เรารู้สึกไปเองไหม เด็กเอแบคน้อยลงป่าว - Glurr มหาลัยเลื่อนเปิดเทอมให้เด็กปี 1 หรือป่าว?ทำไมรู้สึกเงียบเหงาจัง ไม่เหมือนปีก่อนๆ

ม.อัสสัมชัญ หรือที่รู้จักกันว่า “เอแบค”
– ABAC ย่อมาจาก “Assumption Business Administration College” ซึ่งในตอนนั้นยังไม่ได้เป็นมหาวิทยาลัย แต่ภายหลังได้รับการรับรองจาก “ทบวงมหาวิทยาลัย” ในปี 1990 หลังจากนั้น ABAC ได้เปลี่ยนชื่อเป็น “Assumption University หรือ มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ” อย่างเป็นทางการ แต่คนส่วนใหญ่ก็ยังเรียกชื่อของ ม.อัสสัมชัญ ติดปากกันว่า “เอแบค” นั่นเอง (ที่เปลื่ยนเป็น Assumption University เพราะว่าเริ่มมีคณะต่างๆ มากมาย ซึ่งไม่สามารถใช้คำว่า college ได้แล้ว จึงต้องเปลื่ยนเป็น Assumption University ที่มีชื่อย่อว่า AU นั่นเอง)
– Assumption University มีชื่อภาษาไทยว่า ม.อัสสัมชัญ นะคะ แต่ความมีชื่อเสียงตั้งแต่สมัยยังเป็น college ก็เลยเรียกว่า ABAC ติดปากกันมาจนถึงปัจจุบันนั่นเอง

เรื่องน่ารู้ รอบรั้วอัสสัมชัญ (ABAC) น้องๆ คนไหนที่กำลังจะเข้าศึกษาต่อที่นี้ ต้องอ่านเลยจ้า กับ เรื่องน่ารู้ รอบรั้วอัสสัมชัญ (ABAC) ทำให้น้องๆ รู้จักที่นี้มากยิ่งขึ้น

เฉลยแบบฝึกหัดที่อาจารย์ท่านแจกในห้องเรียนทั้งหมดครับ สงสัยโทรถามดีสุดนะครับ 081-8083592 ครับ line กับ facebook บางทีขับรถอยู่จะพิมยากน่ะครับ ทำให้ตอบช้า ถ้ามีเพื่อนไม่ได้เรียนกับพี่ ก้แบ่งให้เค้าอ่านบ้างจะได้สอบผ่านกันเยอะๆครับ ยิ่งให้ยิ่งได้ ยิ่งสอนเพื่อนน้องยิ่งเก่งขึ้นครับ อัลบั้มทั้งหมดนี้เป็น public ให้แล้วนะครับ^^ #พี่เหมา ^^

เฉลย Expo Log >>> http://bit.ly/2f1xYjy
เฉลย Finance >>> http://bit.ly/Finance_Solutions
เฉลย Linear Programming >>> http://bit.ly/Linear_Programming
เฉลย Limit&Differentiation >>> http://bit.ly/Limit_Diff
เฉลย DemandSupplyBreakEven >bit.ly/DemandSupplyCRPBreakEven

bit.ly

Course 1-2016 เปิดแล้วนะครับ สามารถสมัคร ได้ที่
พี่เหมาย้ายที่มาอยู่ซอย ตรงข้ามวัดศิริเสาธง EXCELLENT 2 หน้าตึกจะมีป้ายสีแดงว่าพี่เหมาอยู่ครับ ถ้าเข้ามาจากถนนบางนาตราด เข้าซอยมาประมาน500 เมตรจะเห็นวัดศิริเสาธงด้านซ้าย ให้เปิดไฟเลียวขวาแล้วเข้าซอยที่ปากซอยมี 7-11 เข้าซอยประมาณ5เมตรครับ ตึกที่ 7 ด้านซ้ายมือครับ^^ ติดต่อได้ที่ 02-7071481 หรือ 081-8083592 มือถือพี่โดยตรงครับ ^^

Course 1-2016 เปิดแล้วนะครับ สามารถสมัคร ได้ที่
พี่เหมาย้ายที่มาอยู่ซอย ตรงข้ามวัดศิริเสาธง EXCELLENT ตึกที่สอง หน้าตึกจะมีป้ายสีแดงว่าพี่เหมาอยู่ครับ ถ้าเข้ามาจากถนนบางนาตราด เข้าซอยมาประมาน500 เมตรจะเห็นวัดศิริเสาธงด้านซ้าย ให้เปิดไฟเลียวขวาแล้วเข้าซอยที่ปากซอยมี 7-11 เข้าซอยประมาณ5เมตรครับ ตึกที่ 5 ด้านซ้ายมือครับ^^ ติดต่อได้ที่ 02-7071481 หรือ 081-8083592 มือถือพี่โดยตรงครับ ^^

ตาราง 1/2016 ข้อมูลจาก https://www.facebook.com/abaccorner/

รายละเอียดการสอน 2-2015 เริ่มเปิดพร้อมให้น้องๆเข้าเรียน แล้วครับ นะครับโดยจะเปิดเฉพาะสาขา บางนาครับ 02-7070629 เปิดบริการ Mon-Sat 10.00-20.00 ครับ^^ ต้องการข้อมูลเพิ่มเติมติดต่อได้ที่ 081-3065216 พี่แคนดี้ , 081-8380302 พี่พีค, 081-8083592พี่เหมา , 081-8464411 พี่เอ ,081-6376460 อาจารย์ สามัคคี , 091-0510875 พี่ก้อย , ครับ ขอบคุณครับ ^^

รับสอนภาษาอังกฤษตัวต่อตัวถึงบ้านค่ะ ติวเตอร์สวยอารมณ์ดีสำเนียงอังกฤษ ติดต่อขอข้อมูลเพิ่มได้ที่ พี่หนุ่ย 096-2495636 ค่ะ

เฉลยแบบฝึกหัดที่อาจารย์ท่านแจกเรื่อง Mathematics of Finance อยู่ที่นี่นะครับเปิดเป็น public แล้วดูตามสบายครับ ^^ http://bit.ly/SolutionsMathFinance

bit.ly