Mr. JT - Law and Financial

我的上一个笔记（5月27日）提到了根据联邦法院在2021年1月的PJD Regency Sdn Bhd 案件判决，若发展商无法在规定时间内交屋，计算违约金是从买家支付定金当天开始计算，而不是买卖合约（SPA）的日期开始计算。

那这是不是意味着，联邦法院允许发展商提前收订金？

该案件判词中，联邦法院提出了在屋业发展（控制及执照）法令Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 （也就是我们俗称的HDA）的Regulation 11(2)，清楚列明了发展商或任何人在和买家签署合约前，是不能收取买家任何订金 （deposit / booking fee / initial fee）。
联邦法院说起，在房产界发展商收取订金，虽然常见，但是明显违法的。

不过不会因为在交易中出现这违法行为，该买卖合约就失效。这是因为HDA是个保护弱势群体的法令，法院必须给与买家保护。如果发展商明知故犯收取定金的话，发展商就必须接受违约金是从买家付定金那天开始计算的后果。因为国会当初制定HDA法令的初衷就是要保护买家的。
这里我们可以得到的结论是：
1） 法律不允许发展商提前收订金；
2） 若发展商坚持收取定金，那买家付订金和签买卖合约（SPA）必须同时进行；
3） 买卖合约会在买家付定金那天开始生效。而协议生效的日期，必须和付定金的日期一致。

买家愿意付定金，是为了预定Unit。那买家们，以后签署买卖合约的时候，可以跟你的律师提起PJD Regency 案件，跟他们特别注明这起案件，买卖合约的日期必须是付定金的日期。
参考案例：
PJD Regency Sdn. Bhd. V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor 【2021】1 LNS 9

#买房 #房产 #第一次买房

2021年之前，延迟交屋时，发展商必须承担违约金 (LAD)的计算法一直困扰了马来西亚房产界：

计算违约金是否从付Booking Fee 那天开始计算；或依据法律清楚列明的“买卖合约（SPA）的日期”？

2021年1月，联邦法院在PJD Regency Sdn Bhd 案件终于给予了一个答案: 计算法是从买家付Booking Fee那天开始。因为合约实质是在买家付订金的时候开始生效。

另一句话说：合约生效的日期，必须和付定金的日期一致，因为卖家接受买家的定金，如同形成了有效的合同。

【案件背景与判决背后逻辑】
发展商PJD Regency Sdn Bhd,GJH Avenue Sdn Bhd, Sri Damansara Sdn Bhd延迟交屋，买家追讨违约金。Tribunal 判违约金是从买家付订金那天开始计算。三个发展商提出上诉，这起案件一直被上诉到马来西亚最高的联邦法院。

联邦法院认为，虽然Housing Development Act 1966 (HDA)Schedule G的24(1)条文和Schedule H的25条文清楚列明违约金计算日期是“从此协议日起开始”，但联邦法院认为HDA是个社会法令，立法院为了调节弱势阶层(买家)与强势阶层(发展商)之间的关系所制定的法律。因此虽然字面上明确，法院仍然有义务确保法律给与弱势阶层（买家）最大程度的保护。

【个人看法】
联邦法院没利用 “从此协议日起开始”的明确字面意思来解读该条文，反而以“社会法令”而“目的性”解读保护买家。因为定金足够组成交易关系。
但是如果已付的订金是可以被退还的呢？例如贷款申请被拒？或者纯粹买家改变主意或决定买另个项目？有些发展商允许定金被退还的，甚至没兑现买家支票。这些情形，买卖关系没明确组成造成协议无法生效。
关于这情况，联邦法院没给与明确解释。

参考案例：
PJD Regency Sdn Bhd V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah[2021]1 LNS 9
Ho See Sen & Anor v Public Bank Berhad[1988]2 MLJ 170
Faber Union Sdn Bhd v Chew Nyat Shong[1955]2 MLJ 597

#房产知识 #买房

【真实案例分享】
屋子跟Brochures 里不一样？可以要赔偿吗？

2022年11月3日，122名买家成功起诉发展商Wawasan Rajawali（OSK Property子公司）。

发展商没兑现宣传单里的承诺，122名屋主获赔RM50k.

该案件买家们主张被宣传传单误导，因该宣传传单中列出，该项目为综合发展项目，拥有完整的便利设施，能满足所有现有和未来的生活需求，该项目包含住宅、酒店、购物广场，中央公园，街头购物区，办公室和零售店。吸引人的卖点就是一旦买下这公寓，你就买下了一个完整的小城市，你的生活需要都会所有都在一个地点（“Your world in one place”），一站式被满足。

但买家获得钥匙后发现，这个项目最后只建成了Serviced Apartment、SOHO和Shoplot，没有当初承诺的酒店、中央公园和购物中心。

发展商的论点是：宣传单上已经声明了，若所描述的与现实有差距，一概不负责。发展商认为这免责条款（Disclaimer）足够保护他们。

但高庭反驳这论点，因免责声明字体太小，也藏在页面底部，大多数人都会忽视。

高庭也认为，购物者之所以会买下房子，是因为“完整的小城镇”的华丽承诺，进而被宣传单上的销售策略所误导。

因虚假陈述，高庭谕令发展商向每位买家支付RM50,000，作为所遭受的享用损失的补偿。

如今发展商已提出上诉。

这起案件无可否认提起了发展商在宣传手法上的警惕，避免过度给与过度华丽的承诺。发展商也不允许引用字体太小的免责声明来逃避责任。

参考法律引註：Toh Shu Hua & Ors v Wawasan Rajawali Sdn Bhd [2023] 2 CLJ 310

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根据马来西亚房屋发展法令（Housing Development Act 1966，HDA）中的附表G （Schedule G）（个别分割地契）和附表H （Schedule H）（分层建筑物），发展商必须在买家签署买卖合约后的分别24个月和36个月内交屋。

查看以下了解怎么计算延迟交屋赔偿金（Liquidated Damages）。

但根据2020年减低冠病疫情影响临时措施法案（Temporary Measures for Reducing Impact on Covid 19 Act 2020 ），从2020年3月18日起至8月31日这段时间（167天），是不计算在法定的交屋时间，如果发展商在这167内延迟交屋，是被允许的。

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