08/08/2026
Fiscalidad de las inversiones inmobiliarias: cómo generar rendimientos netos en el extranjero
Publicado: 28 de julio de 2026 | Por: Ronen Manoach
La tributación de las inversiones inmobiliarias en el extranjero afecta directamente al rendimiento neto. Así es como se examinan los impuestos sobre las compras, los ingresos por alquileres, los tratados fiscales, las ventas y la estructura de tenencia antes de tomar una decisión, y se examina el flujo de caja real.
Una transacción inmobiliaria puede presentar una rentabilidad anual atractiva sobre el papel, pero la decisión real se toma en función del importe que queda en manos del inversor después de impuestos, costes de gestión, financiación y gastos inesperados. Por lo tanto, la fiscalidad de las inversiones inmobiliarias no es un elemento técnico que se trata después de la compra, sino más bien una variable importante en la elección del país, el tipo de propiedad, la estructura de tenencia y el horizonte de salida.
Un inversor israelí que compra una propiedad en el extranjero suele tener dos centros fiscales: el país en el que se encuentra el activo y el país de su residencia fiscal. Entre los dos puntos focales se encuentran tratados fiscales, posibles créditos, obligaciones de presentación de informes, conversiones de moneda y definiciones locales que pueden cambiar el resultado económico. Una planificación adecuada no pretende "eliminar" los impuestos, sino más bien evitar pagos dobles, sorpresas en el flujo de caja y decisiones de inversión que dependen únicamente de los rendimientos brutos.
La tributación de las inversiones inmobiliarias comienza con un rendimiento neto
Muchos inversores analizan primero la tasa de rendimiento del alquiler. Esta es una cifra importante, pero es parcial. Una propiedad hotelera en una ubicación turística puede generar altos ingresos gracias a la ocupación y al precio de la noche a la mañana, mientras que una propiedad comercial puede generar ingresos más estables en el tiempo. En cada caso, la pregunta es cuál es la ganancia imponible después de los gastos reconocidos y cuál es el monto que realmente se transfiere a la cuenta del inversionista.
El cálculo correcto parte de los ingresos brutos y reduce los costos operativos, tarifas de administración, mantenimiento, seguros, tarifas de plataforma, costos de marketing, financiamiento e impuestos locales. Luego es necesario examinar el impuesto aplicable en el país de propiedad, la obligación de declarar en Israel y la posibilidad de recibir un crédito por impuestos pagados fuera de Israel. Sólo después de todo esto podremos hablar de un rendimiento neto real.
Una diferencia de un pequeño porcentaje entre el rendimiento bruto y el neto no es marginal. A lo largo de los años de tenencia, y especialmente en un activo que se compró mediante financiamiento o que estaba destinado a generar ingresos pasivos, puede tener un impacto significativo en la tasa de acumulación de capital.
Los cuatro niveles impositivos que se deben verificar antes de comprar
Impuestos y costos al momento de la compra.
En muchos países, a la compra de una nueva propiedad se le aplican impuestos sobre las compras, impuestos sobre la transferencia de propiedad, gastos de registro, honorarios notariales, honorarios de abogados y, a veces, también el IVA o impuestos locales. La tasa impositiva y el método de cálculo varían entre países, entre regiones y, a veces, también entre una propiedad residencial, comercial y una propiedad que opera en formato hotelero.
Por ejemplo, un precio de entrada bajo no garantiza un trato barato. Una propiedad que parece atractiva por el precio de compra puede incluir altos costos de cierre o restricciones de cotización que encarecen la transacción. Por lo tanto, se debe calcular el coste total de la inversión, y no conformarse con el precio que aparece en el anuncio.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler o alojamiento
Los ingresos de una propiedad se pueden gravar de una manera diferente dependiendo de la naturaleza de la actividad. Los alquileres a largo plazo, los alquileres a corto plazo, los apartamentos vacacionales gestionados y las habitaciones de hotel no siempre se clasifican de la misma manera. En algunos mercados, la actividad hotelera puede considerarse una actividad comercial y requerir licencias, informes de IVA o impuestos designados para el turismo.
Esta clasificación afecta no sólo al tipo impositivo sino también a qué gastos se pueden deducir. En una propiedad gestionada por un hotel, por ejemplo, se debe tener en cuenta todo el marco operativo: limpieza, recepción, mantenimiento de habitaciones, marketing, gestión de ingresos y sistemas de reservas. Cuando los gastos se documentan y gestionan profesionalmente, es más fácil establecer el resultado económico y los informes requeridos.
Impuesto en el país de residencia del inversor
Los residentes israelíes también pueden estar obligados a declarar y tributar en Israel en relación con los ingresos generados fuera de Israel, sujeto a la ley pertinente, las vías impositivas existentes y las circunstancias personales. Los impuestos pagados en el país de la propiedad pueden, bajo ciertas condiciones, reconocerse como crédito en Israel. Sin embargo, el crédito no es automático y depende, entre otras cosas, de la naturaleza de los ingresos, los documentos, los tratados fiscales y la forma de declarar.
El punto práctico es simple: pagar impuestos en el extranjero no necesariamente lo exime de la obligación de declarar impuestos en Israel. Por otra parte, la presentación periódica de informes puede reducir la situación de doble imposición. Un inversor que espera hasta fin de año para recopilar documentos, en lugar de crear un proceso ordenado desde el primer día, puede descubrir que los datos requeridos no están disponibles o no coinciden con los requisitos de la Autoridad Fiscal de Israel.
Impuesto sobre las ventas y las ganancias de capital
Al vender un inmueble, el país del activo suele buscar gravar la plusvalía generada en el mismo. La tasa impositiva puede verse afectada por el período de tenencia, la identidad del vendedor, el tipo de propiedad, los costos de apreciación que pueden reconocerse y, a veces, también el valor de la transacción. También en Israel la venta, las ganancias obtenidas y el crédito por impuestos extranjeros pueden tener importancia.
Aquí es donde surge una de las grandes diferencias entre una transacción bien gestionada y una parcialmente gestionada: la documentación. El contrato de compra, las facturas de renovación, los costos de muebles, los gastos legales, los honorarios de intermediación y los costos de venta pueden ser relevantes para el cálculo de las ganancias. Sin una cartera organizada, el inversor puede pagar impuestos sobre un beneficio sustancialmente superior al beneficio económico que le queda.
Tratados fiscales: posible protección, no exención automática
Los tratados fiscales tienen como objetivo regular la distribución de los derechos impositivos entre países y reducir las situaciones de doble imposición. Sin embargo, no se puede dar por sentado que la mera existencia de un tratado resuelva todas las cuestiones. Se debe examinar el país de residencia del inversionista, el lugar de generación de ingresos, la clasificación de los ingresos y las disposiciones del tratado específico.
Incluso un inversor que posee un activo a través de una empresa o sociedad extranjera no necesariamente mejora el resultado fiscal. A veces una estructura corporativa es adecuada a efectos de gestión, responsabilidad, transferencia de derechos o asociación entre inversores. En otros casos, añade costos administrativos, de presentación de informes y contables, e incluso puede crear una complejidad fiscal que no se justifica con una pequeña cantidad de inversión.
Decidir la estructura de las participaciones antes de firmar.
Existe una diferencia entre una adquisición a nombre de una persona privada, una adquisición a través de una empresa, una participación conjunta con socios o una participación en una estructura de inversión consolidada. La elección no debería basarse en un eslogan como "Una empresa siempre ahorra impuestos". Depende del monto de la inversión, el número de inversionistas, el horizonte de tenencia, el país objetivo, la forma en que se distribuyen los ingresos y el plan de salida.
Un inversor que busque ingresos continuos de una propiedad puede preferir una estructura simple y transparente. Un inversor que construye una cartera de activos, planea sumar socios o vender derechos en el futuro, puede beneficiarse de una estructura diferente. En cualquier caso, la reestructuración posterior a la compra puede considerarse un hecho fiscal o generar costos legales, por lo que es una decisión que se debe tomar antes de transferir el dinero.
Moneda, finanzas e informes: los detalles que transforman las ganancias
La tributación no existe separada de la actividad financiera. Los ingresos recibidos en una moneda extranjera, un préstamo tomado en otra moneda y los costos declarados en Israel en shekels crean exposición a los tipos de cambio. Incluso cuando el activo en sí ha aumentado de valor, las fluctuaciones monetarias pueden afectar las ganancias reportadas y el flujo de efectivo disponible para el inversor.
La financiación requiere una revisión separada. Es necesario examinar si los intereses y los gastos de financiación se reconocen en el país del activo, en qué condiciones y cuál es la importancia de un préstamo entre accionistas y una sociedad holding. Además, se debe abordar la deducción fiscal en la fuente, si la hubiera, y la forma en que se transfieren los ingresos de la entidad gestora al inversor.
La gestión profesional de propiedades no es sólo una ventaja operativa. También crea una rutina de documentos: informes de ingresos, declaraciones de ocupación, facturas de gastos, pagos de impuestos locales e informes de distribución. Para un inversor internacional, la información organizada y accesible es un elemento de control de un activo, incluso cuando no lo gestiona diariamente.
Preguntas que deben dirigirse al asesor fiscal
Antes de firmar una transacción internacional, debe buscar la opinión personal de un asesor fiscal o contable que esté familiarizado con ambos países relevantes. Las preguntas correctas incluyen la tasa impositiva sobre los ingresos corrientes, los gastos reconocidos, las obligaciones de presentación de informes en Israel, la posibilidad de un crédito fiscal extranjero, el impuesto sobre las ventas, el IVA o el impuesto al turismo, y la estructura adecuada para la explotación.
También debes pedir un escenario numérico y no conformarte con una respuesta general. Tal escenario debería presentar ingresos anuales proyectados, ocupación conservadora, gastos administrativos, impuestos locales, impuestos en Israel y costos de venta futuros. De esta forma, es posible comparar activos y países según lo que realmente importa: el capital y el flujo de caja que queda en manos del inversor.
En IIC consideramos la inspección fiscal como parte integral de la revisión del acuerdo, junto con la calidad del activo, la demanda local, el mecanismo de gestión, el financiamiento y un plan de salida. La inversión transfronteriza requiere un marco que sepa cómo conectar la propiedad en el campo con el resultado financiero del inversor.
El impuesto no es motivo para renunciar a una inversión internacional con potencial. Es un motivo para elegir un acuerdo en el que las cifras sean transparentes antes de la compra, los documentos se guarden durante el camino y el plan de salida se examine con la misma seriedad que el regreso mostrado el primer día.
Artículo original sobre MyBatumi
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