Michael Sir 買樓上車一Take過

👉香港樓市 不跌反升🏠
👉疫情爆發
👉香港經濟差
👉樓價要跌？

兩年前社會運動開始後，令不少人都看淡香港樓市。 到了2020年又遇上疫情爆發，香港經濟差上加差，主流意見都認為香港樓市會步入跌勢，更有分析斷言香港樓價要跌三成，甚至更多。可是，香港樓市再次令一眾淡友大跌眼鏡。

以反映整體香港樓價的中原城市領先指數（CCL）為例，由2019年6月歷史新高190.48點，跌到2020年3月低見174.03點，僅跌8.6%，其後香港樓價便企穩並再反覆回升。

及至近月升勢轉急，以5月14日公布的中原城市領先指數CCL計，最新報183.68點，創87周（即2019年9月後）新高，與歷史高位僅相差3.57%。為何會出現這個情況，可以參考以下原因：

很多人買不到私樓，只是一般的情況，但香港私樓向來都不是賣給一般人，一般人正常是買不起樓。

很多人最大的錯誤，只係計算全港市民是否有能力去購買港樓。而不是計算「落場」的人是否有能力去購買港樓。「好似踢波咁，你要睇「皇家馬德里」得唔得，係睇「皇馬」落場踢嘅球員得唔得，無理由用成個城市嘅人得唔得去計。」

另外，香港私宇供應向來少，一年只有1至2萬個單位推出市場。但是若以香港3人為一個家庭為例子，香港都有250萬個家庭。而百分之一的家庭都有25,000個，因此，「只需要最高購買力的1%家庭買得起，已經足夠能力消化每年供應量。」

所以，社運、疫情爆發後，香港經濟差，但受影的都是基層市民，對於最高收入人士，是沒有影響。所以，在社運和疫情之下，樓市沒有影響。

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#買樓 #樓市 #經濟差 #樓市跌 #新手上車

👉移民的人多 樓市轉趨跌🏠
👉移民放盤一定心減價？

近年香港因為政治爭拗，令一些本是同根生的香港人，因政見及理念差異，認為香港不再值得留戀，寧願申請移民遠走他鄉。

港人移民雖然增加，並不見得樓價有下跌的跡象。任何價格都是由需求決定，有些人會覺得香港的樓價會因部分人移民海外，急於賣樓套現而受壓。但實情是，根據地產代理不斷更新業主及買家最新動態，牽涉移民而將單位放售的業主數量並非想像中的多，更加少見有業主因移民而劈價掟貨的情況。

反之，目前本地疫情有所減退，接種疫苗的人則不斷增加，政府亦就進一步放寬各行各業的限制作出部署，隨後更加有通關的憧憬。就著上述利好因素，準備入市的買家數量不斷增加。

反映市場雖然有人計劃移民他去，但同時有更多人看好前景，準備入市置業，所以樓價非但不跌，反而穩步上升，從過去一季的樓市表現已可見一斑。

根據地產代理公司統計的全港50個指標屋苑出現「量價齊升」好勢頭，在三月份，樓價單月升了1.5%，為10個月來的最大升幅，至於成交量再次突破千宗，為過去逾8年來的單月新高，可見近期物業交投確實有價有市！所以，涉及移民放盤 ，並非想像中多，樓價沒有因此下跌。

👉「供平過租」🏠
👉供樓平啲？
👉租樓平啲？

「供平過租」字眼上的意思是供樓平過租樓，3年前之按息約為2.15厘，現時則為1.39厘，利息跌幅達35%，減輕了供款負擔。

以現時馬鞍山市中心一個熱門屋苑的兩房單位為例，以700萬元放售，又或以14,500元放租，若按照現時樓按措施的基本六成按揭及較多人選用的30年還款期計，每月供款急降至14,274元，那便與上述租金14,500元相若，變成「供等同租」。

當然，只適用於資金充裕、能多付首期的朋友。供樓與租樓不是單單每月金額的比較。事實上，買樓還涉及首期及置業開支如厘印費、差餉、地租(部分物業無需地租)和管理費等費用。

然而，租金屬於純支出，而在供樓金額中，一部分是利息支出，另一部分則屬於本金。現時按息處於超低水平，實際按息約於1.39厘的10年來低水平，按上所述之每月供款：23,398及14,274元，利息僅佔24%(20年期)或34%(30年期)，利息支出僅分別為5,676及4,865元，餘下全屬於本金。

置業者可坐擁資產價值，若純以支出作比較，現時在超低息環境下，按息支出低於租金約66%，這角度下的「供平過租」其實明顯。

當然，正如上述，置業恆常開支尚有差餉、地租和管理費，經計算後(差餉寬免計算在內)，這些費用的每月平均開支約2,100元，連同上述按息支出計算，仍低於租金支出達52%。

雖然從上述角度看，「供平過租」明顯，但是，供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮，包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法等。

👉落錯車🏠
👉應盡快上車
👉還是繼續等？

有朋友於十多年前以200多萬元「上車」，直至3年後以350萬元賣出。賣樓後一直租屋，期望樓價下跌，之後再上車。期間搬了數次地方後，已感到身心俱疲。

由於一直不肯承認自己當初的「錯誤決定」，認為樓價終有一日會下跌，結果損失租金之餘，亦錯失資產增值機會。這種「上車後、落車、望樓價下跌再上車」的情形，相信是屢見不鮮。但現實上，專家也很難確定樓市的走勢，何況自2008年各國大量「放水」的情況下，樓價不斷破新高，大幅下跌的情況亦未曾發生。

除了上述「賭博性」的賣樓原因外，在生活需要的層面上，也有賣樓的需要。例如家庭成員多了，需要更大活動空間，那是換樓的需要。當今銀行貸款政策非常嚴格，大部分業主都需要先賣出自住物業，銀行的壓力測試才能通過。

當前最大的風險是賣樓後，與購買新物業前的日子差距，一旦日子拖延太久，樓價又不斷躍升，業主自然大失預算了。往往又覺得樓價升得太高了、太快了，逐漸產生先租後買的念頭。待兩年租約到期後，再購買新居所時，結果又跌入「落錯車」一族，從此無法再上車！

所以建議換樓朋友，應該賣完自己層物業，隨即就買買入另一單位，避免落錯車，無法再上車的情況發生於自己身上。

👉利率加唔到，買樓好唔好🏠
👉保值
👉樓房必需品

美國著力處理疫情，亦要維持量化寬鬆刺激經濟，預計世界各地的低息期最少持續兩三年。買金無息收，買股票難度又高。

買樓雖然多辣招，無得短炒，但是，息口低，未來亦唔高，自用收租或者長線投資亦適合。而且起樓唔係咁多，供應有限，似乎對投資者有一定吸引力。

中原地產十大屋苑剛過去週末日，錄得37宗成交，較上週末3宗，急升11.3倍。成交量創出自2013年1月(13年1月19-20日錄46宗)後，八年新高。樓市交投持續暢旺，表現強勢。

仲有銀紙時時貶值，貶得多你副身家就會減少，買舊磚頭，點都有啲保障。而且居住係人類必須，所以股票可以唔買、黃金可唔買，屋你點都要住，樓房始終係必須品。

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👉如何避免買錯樓🏠
👉多睇不同單位
👉冷靜

新手買樓，在搵心水盤及討價還價過程中，通常會經歷不少心理上的起伏。若果把持不定，分分鐘會買錯或買貴樓。只要避免犯以下三個錯誤，便可以減低買錯樓的風險。

要訣一：勿急於成交
在樓宇買賣博奕中，無論買家或賣家，急於成交的一方通常較吃虧。在覓得心儀單位後，希望早日成為業主屬人之常情。然而，正因為這心理狀況，會出現兩個問題，其一是不敢大刀闊斧鋤價，其二是業主一還價便急於答應，兩個現象都導致同一結果，就是有機會「買貴咗」。所以，切勿急於成交。

要訣二：免受外在氣氛影響
在買樓的過程中，通常會更留意樓市新聞，傳媒為樓市營造的氣氛同時影響著買賣雙方的態度。買家需要的保持冷靜，先問自己這個盤是否真的好合心水，如果質素及價格只一般，就不用浪費時間討價還價，直接再看其他單位。

要訣三：避免愈睇愈超支
有時地產代理開頭給你睇的放盤都是乏善足陳，但多看數間便愈來愈像樣。不知不覺間，有時又會問你會否看一些較預算高一點，但質素更佳的放盤，當然這些盤通常會令人心花怒放。然而作為買家，卻要守好自己的預算，以免看完五星級的家後念念不忘，最終勉強加碼買入，造成超支的風險。

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#買樓 #樓市 #不急於成交 #多睇樓 #不要超出預算 #新手上車

👉租樓好還是買樓好🏠
👉租樓很輕鬆？
👉買樓壓力大？

大家必須要明白，居住問題你必須要面對的！
可能你會說：「唔買樓，租樓住都解決到居住問題！」

雖然供樓，最初可能要捱，但會越來越輕鬆，也有供完的一天。

但是租樓呢？是永無止境的！現實是，到你百年歸老那天，都要交租！

而且，租金是隨著通脹上升的，業主會不斷加租，到大家老了，賺錢能力下跭了，還是要交租。

所以你見到，很多小市民越搬越細，最後甚至要住劏房，更可悲的是，將來老了，即使你願意交租，業主也未必肯租給你！

所以，正確的觀念不是逃避，是盡早學識買樓上車一Take過！抓緊合適機會上車，買一間能賺錢的樓，又住又賺。

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👉申請按揭的潛在風險及注意事項🏠

👉估價
👉物業類型

估價不足
不同的時候，樓市有上有落實屬正常，當樓價下跌，銀行批核按揭時，會謹慎和保守一點，有機會出現估價不足的問題，最終買家需要支付更多首期上會。

影響樓價下跌的因素範圍很廣泛，例如需求下跌、社會及經濟出現問題、政府收緊樓按措施等。當買家選擇選用長成交期付款方式，如建築期付款，遇上以上情況的風險，相對較即供付款為高。
上會時多找幾間銀行進行估價，最穩妥的做法，是於上會前預留充足的資金，以作不時之需。

部分物業類型按揭須小心
以村屋為例，村屋的天台、花園以至車位等部份，有機會違反地契條款（如僭建）。而村屋土地或牽涉複雜業權或路權等問題，如銀行發現以上違規情況，會影響相關按揭審批。有意購買村屋之人士，建議先進行初步查冊，有需要時亦可尋求律師的諮詢。

除村屋外，如果物業的查冊，顯示有違規情況，例如屋宇署的建築條款命令（Building Order)，申請按揭亦易觸礁，買家須留意單位，有否違反屋宇署的要求。此外，有關建築、消防法例，阻塞走火通道、排水及通風系統受影響等均可影響其按揭之申請。

突發事件
例如去年初疫情爆發，銀行啟動在家工作安排，批核按揭時間大幅延長。建議買家申請按揭前應預留更多時間、預備充足文件，以及進行仔細的財務部署及風險管理。

置業是人生大事，當中涉及不同程度的風險，建議事前最好做足準備，將風險減至最低。

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👉失業率高與樓市背馳原因🏠

👉樓市主要參與者
👉業主持貨力強
👉全球量寬持續

在疫情之下，本港經濟差，最新失業率升至6.6%，創16年新高，不過仍無損市民入市信心，樓市交投旺盛，未有大幅劈價拋售情況。失業率與樓市背馳，原因可從以下三點分析：

首先，樓市主要參與者為高收入及專業人士，其失業率相對偏低，雖然整體失業率攀升，但失業情況較顯著的板塊主要為零售、住宿及膳食服務等直接受疫情衝擊的行業。

第二，目前業主持貨力強，供滿樓比率高，未有急賣樓需要，根據統計處資料，2016年本港自置家庭中約6成半已無需供樓，反映目前業主持貨力強，未有劈價沽貨壓力，不會貿然大幅減價賣樓。

第三，為了支持備受疫情打擊的經濟盡快復蘇，全球各國繼續量寬，資金尋求出路，預計除了流向股市外，不少將流入磚頭保值，資產價格勢將被推高。

市場資金充裕，本港銀行存款數字高企，銀行體系結餘亦處於高位，帶動息率拾級而下，有利置業人士減輕供樓負擔球量寬持續，熱錢追捧磚頭，在種種利好因素支持下，相信牛年樓市易升難大跌。

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👉不要等樓市大跌才買樓上車🏠
👉等有沒有風險？
👉樓市真的會大跌嗎？

樓價不會等人，大家不要期望樓災發生，市場不會因為大家未上車，而跌多一次，因為“等”，風險非常大。

有人以為樓市成交減少，就是跌市。其實買賣下跌，原因很多，未必單純市差。市好亦可以買賣減少，因為業主睇好，封盤或加價，都可以導致買賣減少。加上踏入一月，樓市轉旺情況明顯，小業主亦已經知道。沒有急切理由，不會貿然減價售樓。取態跟去年十二月時有所不同。買家遇上業主企硬，議價困難，自然拖慢成交。成交量下降，但減幅不變

在疫情底下，經濟差，香港樓市仍然橫行格局，無乜點跌過。你想話慢慢買樓，對唔住，樓市不會等你。
買樓上車係要好身手，唔可以嘆慢板！

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👉利用高成數按揭買樓上車🏠
👉減輕置業成本
👉加快上車時間

去年二手住宅成交量超過41,000宗，按年升近15%。這是特首林鄭月娥放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車。

自從2019年10月中政府放寬按揭保險計劃樓價上限，釋放大量潛在置業需求，去年申請高成數按揭客戶比例平均達40%，較以往20%至30%之比例顯著增加，反映市場對於高成數按揭配套持續存在需求。

按保放寬前，按保僅適用於600萬或以下物業，新按保推出讓樓價超逾600萬至1,000萬元可獲高成數按揭配套。根據土地註冊處資料顯示，去年二手住宅成交量按年增15.2%，當中價值600萬至1,000萬物業成交量按年增52.9%，增幅明顯優於大巿，相信與按保放寬樓價上限至1,000萬元有關。

其中價值601萬至800萬元物業成交量按年增加47.8%，佔整體二手住宅成交比例較2019年增加5.8個百分點至佔26%；而800萬至1,000萬元物業成交量按年增加60.7%，佔整體二手住宅成交比例較2019年增加5.1個百分點至佔18.1%。

建議大家盡快利用高成數按揭，買樓上車，安居樂業，資產增值。

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👉本港經濟差樓市走勢🏠
👉靠穩
👉上升

本港經濟深受疫情打擊，經濟低迷，事關航空業同旅遊業唔郁得之外，好多行業都受影響，例如零售、飲食。外國航空客運對外交通停頓，但是，本國人仲可以四圍走，有本地旅遊同本地零售。香港就連本地遊都唔得，零售亦環境惡劣，最新公布的失業率達6.3%

雖然香港經濟惡劣，但是，仲有唔少人樂意買樓自用，事關租金就一定要支出，供樓同租金價錢又差唔多，不過供樓長遠化算一點。特別是在低息環境，供樓擔子就輕鬆好多，抵過租樓！供得幾年樓，業主點都叫做累積到多少「資產淨值」。

而且來自高收入人士的購買力，可抵消失業率上升對樓市的負面影響，特別是在低息環境，及未來4至5年住宅供應不足的情況下，樓市投資需求持續增加，相信可支撐住宅樓價升勢。

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