GoStrategic Academy -UK Property

策略家恭喜大家新年進步, 心想事成, 身體健康！

今日係廿四節氣的立春, 代表春回大地, 亦代表春天來臨。步入壬寅年, 我地進行的計劃如火如荼....
短時間會跟各位更新！

新年之前, 我地有一位主幹成員發現身體原來有先天既"計時炸彈"，"炸彈"暫時唔會爆, 但醫生叫佢"有咩想做就做"。最重要係，有咩需要做就宜家做左先。

之後，我地節錄左一Ｄ同佢既對話:
「生命原來可以好脆弱，聽到既時候都好平靜。既然都賺左咁多年，咁就繼續賺得幾多得幾多囉！聽日都要起身，食野，過新年架。都要繼續做人。
人，本來都係一個旅途，世界本來都係一個循環
但呢樣野更令我思考人生，到底想做到Ｄ咩？唔好彩要離開，你又留低左Ｄ咩？

最後，佢到底會退出?還是繼續已定的計劃？
佢既答案係「堅持！既然計劃好，就繼續走落去。時間保貴，就更要花在有意義的人/有意義的事上。」

我地十分感謝同行有他，同時我地亦希望大家身體健康！健康永遠係第一的財富！
春回大地，萬象更新！我地將會迎來更有意義的計劃！希望與大家同行，一同成功，細味人生。

認知: 通脹, 個人"意義", 與方向

最新的美國通脤數據已經去到6.8% （圖一), 聯儲局都承認呢個通脹不再是"短暫因素＂
而有機會維持一段時間
黎到呢度，先承認自己政策錯誤。。
係"後知後覺"定"托市"? 就真係佢地先知道了
但無論如何, 聯儲局都要對呢場"大通脹"作出反應, 黎緊又係一場"經濟","資產"與"疫情"之間的大鬥法.....

不論你是否投資者，你都要認清6.8%可以對你有咩影響？
現金計，你兩年就折左一成多，三年就折左兩成
好多人，攞住一舊錢，假設1000萬，三年後，價值剩返800萬。。
你咩都唔做，咁就蝕兩球。後繼，你可以想像。

如果你仲未明咩叫"通脹猛如虎"
你睇吓土耳其(圖二)，通脹去到21.31%
當地人，面包係重要食物之一，面粉面包價格升左差唔多一倍
即係當你叫個波蘿包要港幣10蚊既話，今日已經要20蚊
係土耳其生活，你1000萬都跌到剩返500萬既購買力
切身地感受，應該深切體會到呢隻"虎"有幾深遠的影響

2021年將近結束，2022年，通脹問題一定仍然存在。
但除著一年過去，新一年就快開始
你有沒有完成自己訂立的目標？而著手新目標？
2021，Google Year In Search，我地睇到有趣的事
YEAR in Search, 大部份居然同個人"意義"有關, 以下節錄左幾個:
1/ How to honor someone
2/ How to take care of your mental health
3/ How to be yourself
4/ What is my purpose
5/ How to move forward
仲有一個係The world searched for "How to start a business" more than "How to get a job"
（https://www.youtube.com/watch?v=EqboAI-Vk-U）

疫情改變左好多人既價值觀，同時使人反省"人生的意義"是什麼"?

剛巧，亦睇到一篇24歲青年透過英國物業達到財務自由的新聞：
我地就節錄當中內容分享給大家:
「房產能在你的餘生定期支付報酬，但前提你必須結合知識、經驗和正確的願景。」
諾特曼還提供有志投資房產者以下建議：

1. 向成功者取經；
2. 不要只是看影片。多看書或參加研討會，出去走走，結識新朋友並建立聯繫；
3. 房地產能讓你賺很多錢，但也可以讓你損失很多錢，你的團隊和經驗是成功的一切；
4. 投資教育，會讓你終生受益。

(https://www.hk01.com/%E5%8D%B3%E6%99%82%E5%9C%8B%E9%9A%9B/696157/17%E6%AD%B2%E5%85%A5%E8%A1%8C-24%E6%AD%B2%E6%93%817%E6%88%BF%E7%94%A2-1%E5%BA%A7%E5%95%86%E6%A5%AD%E5%A4%A7%E5%BB%88-%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E9%9D%92%E5%B9%B4%E5%88%86%E4%BA%AB%E7%99%BC%E9%81%94%E7%A7%98%E5%AF%86?utm_medium=Social&utm_source=fbpost&utm_campaign=news&fbclid=IwAR1i6bPXWN0oDsl7OznwVVkQHT_Spb9Z5q7TloExeBeFFp9QRKLuqUVta2A)

正如, 我地過往提及, 英國物業投資係一個好好的穩定工具
亦私底下跟不同的谷友或朋友提及. 英國物業除了回報升值, 最重要的是穩定的現金流, 及高程度可控
而作為投資者, 你需要的不是"別人"提供的回報, 最重要係個人的判斷力.
憑自己去判斷回報, 風險.
始終, 對自己的財富負責, 是你應有的態度
成功的人有成功的方法, 你需要的是"打開眼界"
對比"直接俾一隻股票number", 你更應該學懂"技巧"
學習才是你創造財富的泉源, "Mindset" 比一切更重要.
今日我地講到呢度
下期會繼續分析地區
請大家繼續Like, follow & Share

隨著2020,2021的離去, 我地多謝各位過去一年多的支持
當初我地呢班英國物業投資者的聚集, 係希望大家"冷靜", 而不是"盲沖"
我地亦知道有人因此"冷靜"落黎, 十分安慰
步向2022, 為了整合我地原有資源, 我地將會有更遠的方向改變
請大家密切留意
多謝各位

MeWe Post: https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/61b74f11ea4bf337cdd1587c

由"深遠的事"到"影響生活",你明白了嗎?

上次分析完Hull , 收到PM 問係咪有盤。😅
不過，我必須要糾正:
我地唔賣盤！ 亦唔係Agent!

好多人以為我地賣英國樓，我見怪不怪。因為市場太一面倒, "講果區, 賣果區"的廣告。
我只係想提醒大家買英國物業要醒目啲, 同Open-Minded 一啲.
除非你一心做土豪！

我地係想教大家分析地區, 學習分析技巧。
每個地方有優點有缺點，作為投資者, 你需要的是"Open Mind".
任何選項都經你自己個人判斷，自己話到事。
(所以, 應該好多人唔喜歡我地, 因為我係希望你地有獨立思考, 而唔係做"水魚")
人講你就聽好易中伏，但自己要話到事就要有判斷力。
判斷力，係需要從自己的知識加經驗得出。
所以不要以為我地在"賣樓", 呢度唔賣樓！
但如果我哋既說話能令你腦袋轉一轉，幫你投資前諗多步，我會好安慰！

回到今次主題, 時間好快, 轉眼間已經11月, 仲記得三月份我地寫左一篇"比stamp duty 影響深遠的事"
想睇返可以按以下的link:
https://www.facebook.com/UKPropertyStrategists/posts/227113152471066

其中提及貨物積存, 令大量訂單積壓, 結果, 隨著COVID-19 及Vaccination.
相關的經濟活動慢慢回復
從海乾散貨指數(BDI)可以睇到, 由三月1651升到最高的5650 (圖一)
如果用到航運服務都應該感受到相關服務的緊張程度

同時, 還記得美聯儲維持通漲2%嗎? 到今日, 美國的CPI 已經5.4% (圖二)
最近美聯儲就宣佈開始縮表 (TAPERING), 由宜家每月$120 Billion 減少$15 Billion
即係縮12%, 大家仲估估吓幾時加息, 但美聯儲強調縮表同加息唔一定同時發生
跟住又講inflation 係"Transitory" due to the pandemic supply disruption

首先, 不評論幾個月光景, 為何2%通脹目標已經消失
而事實係, CPI 己經連續幾個月>5%
宜家，都幾肯定美聯儲容許通脤繼續, 我地再睇吓其他國家CPI:
英國：3.2% (圖三)
澳洲：3% (圖四)
加拿大:4.4% (圖五)

全部都面對通脹壓力，但全部央行都開始停止QE，而且為加息作準備去壓止通脹
只有美國仍維持大額QE，咁短期代表左咩?
通脹已經唔係"影響深遠的事"，而係"開始影響生活的事"。
如果你有裝修, 我深信你都面對緊裝修成本上漲.

到呢度，Real Interest Rate 已經唔係重點。
重點係作為投資者，你意識到D咩？
你既投資回報，如果在這些國家生活，只要少過當地CPI， 基本上都係"輸俾通脹"。
當你購買相關物業資產，只要Return 少過通脤，你手上的＂資產＂都係輸俾通脹
（Remarks：相關數字計算，可以留意以下的post:
https://www.facebook.com/UKPropertyStrategists/posts/177968564052192)

有人話物業升值追通脹，是, 沒錯.
但當你了解英國物業市場後，你會發現，有Ｄ種類既樓，價錢十年如一日。
每個月的Net Yield 只有1-2%。
係呢到，你意識到咩呢？

但現實見到: 呢D屋仲大把人買, 大把人搶。
可見將來, 又會如何呢？

所以, 重複都要講: 英國物業市場同香港有著根本性的不一樣
祝大家係物業投資路上"Act SMART"。
否則, 我怕你十年後,換來的只是一埸惡夢, 到夢醒時才明白"當初的無知"。
人生有幾多個十年?

之後我地再share 一個case， 再談Hull。
我地擁有一份中立獨立的話語, 因為我地係"英國物業投資策略家"
由投資角度出發, 同賣盤沒有任何關係
最後記得Like, share 同follow 我地的post
多謝大家一路支持

MeWe Post:https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/61892c8b89c2f3445c9229a0

地區分析之 Hull

由於之前收到PM, 想我地幫手睇吓Hull, 所以黎緊我地會同大家investigate 吓呢個地方。

我對呢個地有啲感情，Hull係我初期研究既地方。
當大多數人浸醉於London, Manchester, Liverpool 等地區既時候，有人懂得擴闊眼光, 我地十分之欣賞。

大部份人, 係物業投資之前都會問: 邊度好, 邊度有基建, 邊度有大型項目，但你去唔同既 Council, 你會發覺, 地區A 有項目喎, 地區B 又有喎！你會發現好多地區都有佢既發展項目同潛力，咁邊個好D?
為了提供詳細的分析, 我地將部份英國城市的數據同Hull 作比較。
由於數據眾多, 我地會將相關資訊分開撰寫：

首先, 我地認識吓Hull 既地理位置, Hull座落於East Yorkshire 。
當介紹Hull, 就離不開佢既經濟活動:船運及碼頭.
所以Hull 亦稱"碼頭城市"。

Hull附近有三個有吞吐量的碼頭: Hull, Grimsby & Immingham, Rivers Hull & Humber 。如果獨立睇表面數據，好似三個碼頭平平無奇，但如果再研究地理位置及船運物流就明白呢個地方可貴之處。
從第三幅圖, 你可以發現, Hull 主要接收所有來自歐洲既貨物，
再透過陸路運送到英格蘭大部份地區。
如果你熟悉三小時交通圈, 你會發現由Hull 出發, 不需要三小時便可以到達London (外圍), Liverpool, 同埋Newcastle
如是者, 代表佢無論海路同陸路都有好多地理優勢, 亦因為地理優勢, 令佢成為重要的"碼頭城市"。

當你考慮是否投資某一城市時, 你可能會乖乖上網搵資料，但最能夠幫助你揾到大方向既，係掌握一個地方既脈搏。
因為佢會係城市發展潛力的根據。

黎度呢到, 大家應該初步認識Hull 既位置及相關經濟活動，
之後我地再深入探討呢個經濟活動, 點樣影響佢既人口結構, 與其他地區相比的優與劣。
去到最後， 我地亦會睇吓Hull 既樓價及租金回報。睇吓
你又會否從中發現一啲契機吧！

最後都提提大家: 記得like, share 同follow 啦

《稅務概念三 》
我地繼續拆解"Buy, Hold, Sell".

正如概念一所說, 稅務種類繁多, 而且影響我地最終利潤。 但作為投資者,需要既唔係"會計師或稅務專家"既全副知識，而係要知道在自己投資計劃的大前題下有什麼選擇。

就如茶餐廳叫午餐，你唔識煮唔緊要，但要知你有咩餐可以叫。A 餐？ B 餐？定特餐C？從而選出最適合自己目標的餐牌。

面對Stamp Duty, 你係咪只有一個餐？
首先睇吓最"受歡迎的A 餐：
假設你買一間屋, 價值1百萬鎊, Freehold Residential, 你係UK Resident 同Non-UK Resident
你要俾既stamp Duty 就已經係71,250鎊(睇圖)同91,250鎊(睇圖)
即係分別佔左你樓價既7-9%

正如表中, 無論個人(A 餐)還是公司架構, 只要你以物業形式(B餐)買賣, Buyer 都需要支付相關的stamp duty.

咁豈不是無慳稅方法?
我地仲有特餐，但代表了什麼?
特餐C就是"SPV"。即是會計學既公司架構"Special Purpose Vehicle" Entity, 但要清楚指明並不是什麼BVI.

以公司形式持有，你有兩種處理方法：
一，便是以物業形式買賣（當中所慳的稅款，之前已提及), 即B餐, 但Buyer 仍要支付Stamp Duty
二，便是以公司股份形式售賣物業, 即特餐C

由於Stamp Duty只是按物業買賣收取，所以，如果你用了SPV形式買賣，Buyer 便沒有了當中的Stamp Duty。
咁Seller有咩著數? 你可以想一想？哈哈。。。

當然，係呢度我地只提供一個策略全局俾大家知，實際操作可以向相關會計師，律師查詢
而英國亦有會計公司專門處理SPV的買賣，香港亦有分公司，如想了解更多可以ＰＭ我們
（強調：我們只是知識分享，而呢個方法，可行性, 你仍可向你的會計師或稅務專家查詢)

另外，仲有一個方法慳稅。聰明的你, 從表中，亦看到一些朱絲馬跡。仔細睇，你會發現Capital Gain Tax(CGT)同Stamp Duty既處理方法相同：SPV， 即以公司股權出售, 作為Seller ，你的CGT就只有10%-20%， 相比物業CＧＴ既18-28%
你又有機會慳左一筆了！

如是者，你基本上已掌握了物業買賣流程上,最基本的稅款
包括之前提及既Income tax, profit tax, interest relief, 同埋今次既Stamp Duty 及captial gain tax。

好多人成日講買樓收租,一下子衝左出去,而完全缺乏全盤思考。結果, 你失去左D 咩?
就以上面既例子, 一間物業，Stamp Duty 大概7萬至9萬鎊。
呢度......你諗諗，要收幾耐既租金才可以Cover7-9萬鎊?
如果財力大，想買多兩間收租的話，你又會蝕幾多呢？

物業投資，最緊要係知道自己每一步要點行，有咩路行！
如果係未行出第一步, 已經知道掌握A,B,C餐既重要，咁呢個Post 既價值便已相等於7萬到9萬鎊，或者更多了。

所以，投資同茶餐廳叫野食一樣，要知道：
1/ 除咗A, B餐，可能仲有你從未意識過既特餐C？
2/ 幾時特餐C係好選擇？
3/ 特餐C, 啱唔啱你口味呢？

稅務知識仍有很多，可以先消化這篇及之前兩篇, 以後,再詳細解釋其他範疇。
下期我地會有一些Market Review
記得Like, follow 及Share 啦，謝謝。

MeWe Post: https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/615daaf797602f77f1f3bed8

知識與判斷

呢排十分忙碌, 小左出post, 但仍不減大家既熱情
非常感激各位的支持, 你們的支持便是我們的源動力.

時間過得好快, 睇返上個月既勸勉, 比對今星期又再風雲變色
https://www.facebook.com/UKPropertyStrategists/posts/332814771900903

上個月鼓勵"2000點止蝕,睇升浪"的Youtuber, 現在穿了上月低位, 不知道有什麼建議?
但我想講的並不是"建議"

而係想講, 無論股樓, 你作出任何投資行動之前，雙目不要只看到回報，而係問自己, 對投資既產品認識有幾深
人講,你跟?
咁同個＂youtuber" 講見底搏升浪, 買期指，2000點止蝕....之後跟"專業意見"去買?

相反, 如果你懂得之前提及的"風險回報/損失比", 你即使聽左相關"2000點止蝕"
你就有個人的判斷力, "過濾"呢個"Youtuber"既邏輯是否合理
呢個就係, 專業投資者應該有既"判斷力"

套用到所有物業買賣, 你打開廣告, 有邊個唔係話高回報靚盤?
但買樓一定只會賺, 無風險? 唔會蝕? (你睇吓第二幅剪報)
你咩功課都唔做, 俾人收幾年, 甚至乎十年既premium, 換來只是"浪費時間"
你錯信某人, 買左爛尾樓, 你可以點追討?

物業投資對好多人黎講, 第一步係"買樓"
但對於專業投資者, 第一步, 唔係邊度有盤, 而係點樣部署, 掌握整套運作, 了解當中風險回報
再考慮如何有效地建立自己的物業組合
當準備左以上既步驟, 先會問"邊度有盤"
同你買賣任何投資產品一模一樣

求知再投資, 部署再行動

可惜, 太多人缺乏投資者應有的判斷力.
結果, (放返去"Youtuber" 個"實例"), 宜家係咪要捱2000點止蝕, 定係一升就走? 上個月又話見底既?
當你捱的時候, 可以參考吓其中一幅圖, 2021-09-14, 早上開市, 我地又做左D 咩?
完全個人判斷......

另外, 就住風險, 之前提及的Bitcoin, 可以如何同英國物業投資作整合?
係度, 賣個關子先......
但都提供三幅圖(英國樓價升幅, Bitcoin 圖, Ethereum 圖) 給大家, 慢慢參詳, 你會睇到D咩?
我地之後再慢慢同大家分享

但重要野, 講多次:
我們並不是鼓勵炒賣, 亦只是想話比大家知, 認清你的"第一步"
英國物業回報可以好穩定，而且絕對是可持續擴大的一步.......

但....你必須要......懂得運用, 行啱第一步.....否則, 你好快會停.....

下回繼續物業稅務知識.
多謝各位....
記得Like, follow 同Share.......
精彩內容陸續有黎....謝謝

提外話: 睇到呢度， 俾個彩蛋大家， 第一幅圖有一條淺綠線，自己參詳吓, 多謝各位支持.
備註: 上述內容不構成任何投資要約, 作出任何決定前, 請確定自己清楚所有風險

MeWe Post: https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/61449c9eae856f6860b298f3

物業投資執行-稅務概念二
《續：拆解Mortgage Interest Relief—相關政策改變之前後》

首先, 你要知道稅改之前, 個人名義下 (即Individual Landlord), 物業相關既Finance cost, 係可以扣除物業收入, 再計算應繳稅項
但稅改後, Individual Landlord, 已經唔可以咁做, 而且只容許20% 既tax credit。
即是, 你只可以運用20% 既Finance cost (例如: 按揭)去抵銷稅款。

此消彼長下, 到底會係咩情況?

我地做左一個模擬情況. 模擬個人名義下, 相關政策改變前後, 所引致既稅務成本：

模型背景:
一個財務自由既人 (當你財務自由既時候, 你可以不用投放太多時間去工作, 而且可以做自己喜歡既事, 生活亦唔需要依賴工作)

佢每年只有12570 鎊 income，但佢(個人名義下)一年既物業收入則有80,000 鎊, 而相關既Finance Cost 則是25000鎊.

稅改前, 佢既物業收入可以扣除財務成本, 所以Taxable income 是65,570鎊
但稅改後, 物業收入已經不可以扣除財務成本, 而Taxable income 己經變成90,570鎊

由於稅改後, 佢只可以用20%既財務成本扣除稅款.
結果, 作為Individual Landlord, 佢比之前交多左6000鎊既稅款

睇到呢度, 你開始要意識到, 點解我地之前會教大家, 明白稅項係作為一個Portfolio Landlord 必須考慮既其中一步！
因為你最終目的，是在運作、財務、法律之間取得平衡，達至長遠可持續既發展。
而且隨著組合擴大, 你都要有一定靈活性。

而例子中既6000鎊是可以透過公司形式減低稅款, 亦因為呢個原因，大部份Landlord 都會以公司持有物業組合。

而且, 透過公司持有, 你仍有一系列既優勢。
之後, 我地繼續講解stamp duty 同CGT。
記得Like, 同follow 我地啦
多謝各位

最後都要講多句: 以上只是教學用途, 由於每人背景不同, 請你務必向會計師或稅務顧問查詢

MeWe Post:　https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/610fb6612dd2f51f619a8e4e

賭博與風險

繼續講解物業稅務之前, 我地想講一講今個星期既港股風波
三日二千幾點既下跌波幅, 風聲鶴唳

當大家估底既時候, 見到有"Youtuber"叫人"搏"買期指LONG (即買指數升)
本來買賣, 做好風險管理, 理解背後要承受既潛在損失, 亦都係個人選擇

但居然叫人用幾千點做止蝕, 實在同賭大細無分別,
究竟幾千點止蝕會係咩狀況?
一張期指, 閒閒地都接近10 萬蚊, 再假設用2000點做止蝕, 即係輸2000點時, 已經賠上100,000 元正, 連埋期指合約.你未到止蝕位已經俾人Call Margin , 一張合約蝕接近200,000 , 最後結果係你TOTAL LOST!!!.
你識唔識分辨出潛在風險? 睇到咁, 我地想分享一個" 風險回報/損失比"

圖中, 你見到我地係27500點附近已經賣出期指合約
(即當時已經睇跌)
咁當時點解會咁做? 就係因為"風險回報比"

當指數在27500點時, 已經預算止蝕位在27800, 即用300點做止蝕,
而潛在回報呢? 最少1200點, 即係, 用300點去換取1200點既勝算, 我地除一除數
1200/300=4, 即有4倍

呢個計算重點是, 贏輸都考慮!!!!!
贏輸都考慮 , 而唔係盲目追求回報, 而同時控制風險胃納,
即輸幾多, 贏幾多, 都己經計算好.
而回報亦算高
回過頭來, 用幾千點做止蝕既人, 個分母係便假設在2000, 個分子要有幾多先做到 4 倍?係8000.
即係用今個星期最低點計, 24748+8000=32748....哈哈.....策略上, 你會點選擇?

講左咁耐, 同物業有咩關係? 緊係有啦

1/ 請認識"風險回報/損失比", 佢會令你更清楚你見到既deal 有幾值搏
我舉個例子: Surveyor report, 有分唔同種類, 平既2-300鎊, 貴既5-700鎊full report
但好多人都會問: 我應該做邊種, 你用多400鎊有份full report.
你如果因為想慳而做最平既一種, 到你買入並發現結構問題時, 你既"風險損失比"可以好和味
結構係可以幾千鎊起步, 假設4000 鎊維修, 你就因為慳400, 而用到4000鎊, 即4000/400=10倍, 亦即是"因小失大"
如果你一早用多400鎊, 你可能唔會上車...."救你一命"

2/ 老生常談: 任何買賣決定前, 請你務必清楚當中風險
你亦可以參考之前提及過既"保證回報"既計算方法:https://www.facebook.com/UKPropertyStrategists/posts/295234172325630

3/ 作為投資者, 請你有自行判斷既能力, 錢是你的, 請對自己的血汗錢負責

最後, 見到當日下穿257000 時, 我地又用200 點止蝕去換取多600 點既潛在回報, 即600/200=3
但我都要提一提大家, 我們並不是鼓勵炒賣, 亦只是想話比大家知, 認清所有風險及回報.
而物業既風險絕對不少, 你一定要管理好.

下回繼續物業稅務知識.
多謝各位....
補充: 上述內容不構成任何投資要約, 作出任何決定前, 請確定自己清楚所有風險

MeWe Post:https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/61067bebd3806b4280b55bd9

物業投資執行-稅務概念

好多人成日問: 我最好用"自己名義"定係"公司名義"去買賣物業好?

其實, 無論"個人名義"或"公司名義"買賣物業時，你都在建立一套結構，是整個物業組合的結構。
物業牽涉既稅務繁多，但卻是定立架構最先要考慮的一環。最終目的，是在運作、財務、法律之間取得平衡，達至長遠可持續既發展。因此, 隨著建立組合為目標, 你都一定會追求靈活性。

關於稅務，如果你對佢混淆不清, 便很容易留下"俾多左錢"既伏線, 因此, 我地會透過投資者既角度去逐一分析有關既稅項, 務求大家真正掌握到相關內容:

「物業稅務中，需要清晰的三大概念」
首先，由最基本既"Buy, Hold, Sell" 去逐一分析有關稅項：

（1）稅務成本
就圖表一,
你會見到, 買入物業時: personal own 同埋company own 就會牽涉"stamp duty"
當你hold 物業時: personal own 就有機會牽涉income tax, 而corporate own 則會有profit tax
到你賣物業時: 你就有機會 incur Capital gain tax

而personal own 同company own 既情況下, 相關既稅率都有機會不同.
間接話俾你知, 不同架構下既"稅務成本"都會有所不同.

（2）Mortgage interest relief
（見圖表） 同時，你會見到一個Mortgage interest relief, 呢個係一個重要既英國稅務政策既改變.
以往, 用個人名義既按揭供款係可以全數用黎扣除, 但2020 年起, 就已經改為另一方式 (tax credit, max 20%) 去扣款

由於, 稅務概念有好多terms, 例如adjusted income, tax credit, allowable expense etc.
有機會再續一解釋.
由於呢個改變, 令到大部份既landlord 都改用公司名義去擁有物業

（3）實際數字-為何用公司名義？

我地做左一個模擬數字俾大家睇吓稅制未改, 同改左之後既稅款分別.
圖中既Dennis, 作為Full time portfolio landlord, 如果由個人去own, 稅款便由未有稅改前既23000 鎊, 變成稅改後既29,000鎊
當中, 相差是6,000鎊.

但, 以公司身份去own, 則可以完全避免了相關既稅改, 同時, 公司形式下, 亦得到相關既relief. （稅收減免）
以上的數字，會形造incentive 去drive landlord 改用公司模式去建立自己既portfolio

最後, 由於呢個topics 大, 之後, 我地會再同大家講解stamp duty, Capital gain tax
當中又有咩特別呢?

如果想更加清楚既, 就記得like, 同follow 啦
最後, 都要提一提大家, 每個人既稅務狀況都唔同,千祈不可盲跟。你最需要的是 跟會計師或稅務顧問查詢，按你的情況作出規劃。
多謝各位

MeWe post: https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/60f95bf2126a5f18255bf1f7

策略圖

我地收到好多PM.
由於數量多, 未能一一回覆, 亦會盡可能將大家想知既總結及分享.
今次想回應一部份人既查詢, 佢地想知道可以點樣選擇物業組合.

之前, 提及過"風險"及"保證回報"
今日,想同大家介紹一幅簡單的策略圖
建立物業組合時, 懂得運用圖表工具係提升分析技巧和準確釐定目的既竅門。
同時, 你手上資源有限, 你要懂得將自己既"回報最大化"
當你正確運用, 係可以將"有限資源"變"無限資源"

圖中,
X軸係過去5年累計升幅%
Y軸係ROI%,
圓形顏色代表,不同英國地區(我地心目中,各自代表了某個地區, 但在這只用顏色表示)
圓形大細代表,平均物業所需金額,圓形越大, 樓價越高

當中同時分左四個方格:
星星-代表高升幅, 高現金流
牛-代表低升幅, 高現金流
問號-代表高升幅,低現金流
寵物-代表低升幅,低現金流

作為一個物業投資者, 你需要既係認清及尋找值得投資既地區及組合
當你睇到市場上層出不窮既"高回報"地區時, 你就要衡量, 買入相關物業可以達到什麼目的?
對於追求Cash INFLOW既人, 搵既一定係"星星"及"牛牛"
但如果你心水清, 好多人遍遍鍾情於"寵物'地區, 買入價高, 低回報, 同時不能創造理想既現金流
同時, "問號"亦係好多人喜歡既地方.
但在"問號"區域, 代表了, 該地區將來何否維持較高升幅仍是未知數, 而且有機會變成下一個"寵物"地區

而作為組合型既物業投資者，則可以透過"牛牛"地區既現金流去累積資金，再將資金買入優質資產去換取最大回報
所以，當你每次review 唔同既deal
不妨， 參考吓呢幅圖
總結: 物業投資唔係一定賺, 如何你策略錯誤, 你好快"行人止步", 即買完1-2間就停
相反, 你策略正確, 你人生目標變左"每年買多幾多間屋"

今日到呢度，之後再為大家逐一講解你地PM既問題
多謝各位

MeWe Post:https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/60e5aeb363819256166be66c

保證"回報"

一張設計優美的海報,
低息環境下, 引人入勝的"回報"
今日唔係評論"保證回報"
而係想問下大家, 作為投資者, 你點樣計算你既回報?

某日:
A 君: 聽講你層樓有8厘回報
B 君: 係呀, 都唔錯呀
A 君: 扣晒雜費都有8厘, 真係唔錯呀
B 君: 噢, 扣左雜費就無啦
A 君: 實收無8 厘?
B 君: 無呀 !實際就8 厘再減返啲囉。

背後既問題係：
無8厘，咁即係有幾多厘？
8厘減返啲， 係減啲咩呢？
空蕩蕩的8厘，究竟你係咩野？

如果大家記得, 我地之前講過ROI, 即扣除一切成本後既回報。
(ROI link: https://www.facebook.com/UKPropertyStrategists/posts/177968564052192)

今日, 我地想進一步講吓, 投資者既"保證回報"
正如之前所講, 投資時, 你要一併計算相關"風險"及"控制風險既成本"
咁,計算物業"回報", 除左成本及直接風險外, 仲有一個數字係影響緊你個回報

答案:租金收入!!!!!!!!

對於租金收入，你應該意識到，你一日未有租約，你投資果一刻都只係＂估算＂租金收入
作為投資者，我地作出決定前，用既係"Conservative"(中文: 保守）
如何＂保守＂？

即是，將所有樂觀因素取走，當最"惡劣"情況下,都有自己要求既回報時，你無形中"保證左自己既回報"
舉個例子：
地區A, 假設購入成本10,000鎊, 租金收入由800鎊到1200鎊不等
地區B, 假設購入成本10,000鎊, 租金收入由1,000鎊到1200鎊不等
我係agents, 我會sell 租金收入1200/10000=12%
如果精明投資者, 你會知道, 最差收入係800鎊/1000鎊, 而1200鎊係最樂觀既收入
咁既情況下, 你會如何選擇?

無話誰對誰錯，樂觀因素和最惡劣情況之間的差距（Range) 。
這裏，只不過將成個投資數字簡單化。
要問就問，究竟有幾多人會用"最惡劣"既情況去計算回報?

唔係問海報上條數，係問吓你自己心中條數！

"最惡劣"既情況去計算既好處係: 你用緊最差既數去計算回報。
換句話說, 作為投資者, 你買入相關物業投資時, 你已經預算"最差"既情況 。

而事實上, 最終, 你手上既物業組合，全部都會高過晒"最惡劣"既情況。
呢種預算, 為你換取左最"優質"既資產組合。
假設，要求最差有10%，你無形中所搵既所有盤，最差己經係10%．．．而你要記住，最差既回報，只有作為投資者既你先會用既技巧，因為，錢是你的，回報多少，也是你的．

所以,投資最緊要係心中有數！
今日講到呢度, 多謝各位！
之後, 再教大家一D 技巧, 記得like, follow 同share 啦^^

(Mewe post: https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/60be21b1227af307a662c2f2)

間屋俾人"爆"左

話說:
有日, 有人送左度"多啦A夢法寶之一: 隨意門"俾我, 裡面有D 糖可以食
本來都平常事

點知,當晚就收到Letting agent 通知, 我有間屋俾人撬門入屋爆竊, "隨意咁出入"
租客當時唔係屋內, 已經報警...
間屋位置, 中高尚地區, 罪案率低, 簡直百年難得一"爆"
租客係咪抬住箱"金" 俾人睇到, 成為目標?
呢個係個"謎"

講返物業投資, 好多只講回報, 但有幾多人會提你"風險"?

成日睇到有人問: 駛唔駛買保險?
我第一個想法係: 保險都想慳?幾百蚊一個月都慳?
作為投資者, 有人同你分擔風險, 根本就係一件好事
因為你買樓作投資, 你唔想有太大既風險, 穩穩定定咁收租就最好
但你唔好忘記, 樓既投資額大, 如果有D 咩事, 裝修費係可以好大
既然, 有得轉移風險, 你又何必為左幾百蚊, 而甘願承受晒個風險?

最後, "養兵千日, 用在一時", 打去保險公司, 問點Claim
老實, 投資左英國樓咁多年, 真係第一次Claim 保險.....
結果只需要100鎊墊底費, 成度門, 加鎖, 連emergency call 費用, 包晒
唔駛幾日bank-in 埋個賠償.....(睇圖)

藉著呢件事, 我想教大家, 作為投資者, 你唔會只睇回報
同時, 你亦要睇風險
當你計算你既回報, 請你一併計算相關"風險"及"控制風險既成本"
有D 錢係唔慳得既....
而以現金流為目標既投資者, 你緊係要計晒所有成本, 都有錢落袋先至買啦.....

最後,作為一個以投資者教育出發既平台, 遲D 教大家再計吓數....
記得like,follow, 同埋share 吓啦
今日到呢度, 多謝各位...

MeWe Post:
https://mewe.com/p/ukproperty英國樓投資策略家/show/60ad0024a9b8277654f40e2e