Jacky Kwan 關子成

#英國收租 #被動收入

呢個係「五年之內最後一次見面」嘅收樓探班！Jacky Sir今集帶大家睇一個即將完工嘅Social Housing項目——由一間30年冇裝修過嘅遺產老屋，改造成6房2廁嘅收租機器！簽約Mears做Social Housing足足5年，月租£1,800，而且水電費、Council Tax通通唔使業主俾，回報相當可觀！

📊 條數點計？（Jacky Sir親自拆解）
• 買入價：£87,000（Off-Market筍盤！）
• 裝修費：約£50,000-55,000（連£6,000 Damp Proof防潮工程）
• 月租收入：£1,800（Social Housing，簽5年）
• 業主唔使俾：水電費（Utility）、Council Tax
• 只需負責：外部維修（External Repair）+ 合規證書（Compliance Certificate）
→ 基本上係「整袋收入」，回報非常吸引！

🏠 呢個盤點嚟？（Off-Market遺產盤故事）
• 老人家住咗幾十年、30年以上冇裝修過就離世
• 侄子透過Jacky Sir其中一位Plumber（水喉師傅）問有冇興趣買
• 經過漫長Probate（遺產認證）程序先到侄子手上放售
• 由熟人牽線嘅Off-Market機會，一見條數就work！

✨ 改造亮點：
🪟 「點睛之筆」大窗 — 外面完全睇唔出，原來中間可以分開兩間房！一個£800的四塊大窗，成功由少變多一間房，月租多收幾百鎊，超級划算
🛏️ 格局：2樓下（Ground Floor）+ 4樓上 = 6房
🍳 因為6房，廚房需要兩個爐（烤箱 + 煤氣爐）+ 兩個抽氣扇
🚽 6房2廁

💡 Jacky Sir慳錢貼士（Cut the Cost）：
• 牆身唔用油漆掃，改用「噴」的方式 → 慳裝修錢
• Woodwork（Skirting board踢腳線、Architrave門框線、Banister樓梯扶手）通常用Gloss亮面漆，呢度統一噴白色處理
• 牆身全純白 → 慳時間慳錢

🙏 特別鳴謝Alex幫手Source呢個筍盤！希望佢可以搵到更多類似機會俾其他同學。

想學點樣喺英國投資房地產、產生被動收入？記得參加下面嘅兩小時免費分享會！

📌 Chapters：
00:00 五年最後一次見面
00:08 上次vs今次進度對比
00:40 「點睛之筆」大窗：一窗變兩房
01:18 客廳 + 廚房 + Utility格局
01:42 Ground Floor全覽
01:52 樓上房間：6房2廁
02:14 慳錢技巧：噴漆vs油漆
02:44 Off-Market遺產盤故事
03:52 條數拆解：£87k + £55k = 月租£1,800
04:22 總結 + 免費分享會

⚠️ 免責聲明：本影片內容僅供一般參考，不構成任何投資、法律或稅務意見。投資涉及風險，請自行評估或諮詢專業人士。

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Jacky Sir 英國二手物業專業投資者
擁有超過30個物業;逾60個租客
每年被動收入過300萬港元
30歲前達成財務自由
2018年開始教授投資英國樓課程
倫敦 帝國理工化學工程學系
前工程師

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#英國收租 #被動收入 #遺產盤 #英國物業投資 #6房2廁 #英國樓 #移英投資 #收樓 #社會房屋 #被動收入

【英國濕到滲入屋?睇樓一定要識睇 Damp Proof Course】

今日我企喺屋嘅前面，就係pavement(行人路)同磚牆交界嗰度，教大家睇一個好多香港買家完全唔識、但直接影響間屋健唔健康、值唔值錢嘅嘢:Damp Proof Course(防潮層,簡稱DPC)。

你留意吓塊磚牆低處,每一塊磚都有少少痕跡、少少鑽過嘅位,呢度就係做咗damp proof course。

點解英國屋咁講究呢樣嘢?

因為英國係一個島國,天氣好濕,地底有大量水氣會沿住磚牆向上升(專業啲叫rising damp,上升潮氣)。如果冇任何處理,呢啲濕氣就會一路升,滲入屋內,造成:

牆身發霉、油漆起泡剝落

牆腳位發黑、有霉味

嚴重嘅甚至影響結構同室內空氣質素、住得唔健康

咁DPC點做?原理其實好似香港做防水打「防水針」:

喺磚牆低處鑽兩個洞

用機好大力將一種resin(樹脂／防水膠)注入磚入面

樹脂會將磚嘅毛細孔鎖住,形成一層防水屏障

之後,下面嘅濕氣就算幾濕都好,佢就係穿唔過呢一層,上面嘅牆就保持乾爽。呢個就係damp proof course嘅作用。

跟住講幾個實戰重點,睇樓/出offer前一定要識:

DPC通常有大約30年壽命,但都要視乎當初點做、用咩料,有啲可能得10年左右。

如果間屋做過DPC,你可以、亦都應該問返seller(賣方):當時嗰個DPC有冇guarantee/保養證書?好多專業公司做完會俾一張可轉讓嘅保養保證。

記得叫對方保留返份保證,等你買完之後,呢個保養可以轉到你手上,將來如果再有潮氣問題,可以跟返個保養處理,唔使自己再掏荷包。

點解要咁執著?因為如果間屋根本冇做,或者要成間屋重新做DPC,係一筆唔細嘅錢:動輒都要£3,000–£7,000,視乎屋嘅大細。

所以睇樓嗰陣,呢個就係「一句問價」嘅功夫:你識得低頭望吓磚牆、識得問一句「有冇DPC?有冇guarantee?可唔可以轉?」,又或者用嚟同賣家講價。唔識問嘅人,買完先發現要重做,先嚟後悔。

呢啲就係我成日同同學講嘅:買英國樓,唔係睇個價平唔平咁簡單,而係識唔識睇「屋嘅健康狀況」。DPC、潮氣、結構呢啲位,先係決定你將來會唔會俾一大舊維修費咬住嘅關鍵。

我帶同學睇樓,就係一個位一個位咁教你用專業嘅眼去睇,令你自己都有能力分辨。

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#銀主盤 #英國執平貨 #紐卡素河景

今集Jacky Sir帶大家實地睇一個位於紐卡素（Newcastle）嘅銀主盤（Repossession）——兩房兩廁、面積超大、仲有無敵泰恩橋河景！叫價£160,000，Jacky Sir 同學出價£150,000，但呢層樓實際市值高達£190,000-200,000！究竟銀主盤點樣執平貨？又有咩風險要小心？睇片一次過學識！

🔑 點樣一眼認出銀主盤？
• 一入屋好暗、開唔到燈 → 銀主盤通常斷水斷電
• 所有水電開關、爐頭、水龍頭、暖氣、廁所都貼滿「禁止使用」貼紙
• 有一張紙記錄邊個嚟睇過樓

⚠️ 銀主盤 vs 普通買賣：最大分別係咩？
1️⃣ 一定要夠快！因為有「Public Notice（公開通知）」
• 賣方係公司（通常係銀行/貸款機構收回物業再放售）
• 你出價被接受後，會公開喺網站話俾所有人知你出咗幾錢
• 其他買家可以出高少少價錢就搶走你個盤！
• 呢個「公開通知」會一直持續到交換合同（Exchange）為止

2️⃣ 律師費隨時打水漂
• 就算你已經俾錢請律師、測量師做嘢
• 對方仍可接受更高出價，你之前俾嘅費用就追唔返
• 除非你再加價搶返——變成惡性競爭

3️⃣ No Title Guarantee（無業權保證）
• 唔係話你冇業權！而係賣方（銀主）對物業一無所知
• 例如：同鄰居有冇糾紛？管理公司有冇Section 20（重大維修通知）？
• 呢啲風險要自己衡量、自己承擔

💰 銀主盤嘅回報：點解值得搏？
• 價格平：£150,000入手，實值£190,000-200,000
• 質素高、面積大、有無敵河景（望住泰恩橋 + 紐卡素「花生」表演場地）
• 買回來幾乎唔使大裝修，換地毯、添傢俬即可
• 再融資（Refinance）策略：以£200,000估值七成半計 = £150,000回籠
→ 基本上唔使錢買樓！同一筆資金可以買多個物業（只需付律師費、印花稅等交易成本）

🏙️ 點解呢個單位做Serviced Accommodation一流？
• 望住泰恩橋（同悉尼海港大橋外形相似，紐卡素最出名地標！）
• 每年Great North Run馬拉松等大型活動，吸引大量人流
• 平時每晚約£100-120，大型活動期間可達£300-400/晚！

📋 買分層單位（Leasehold）必問3條問題：
1. 地租（Ground Rent）幾多？
2. 管理費（Service Charge）幾多？
3. 租賃期（Lease）仲剩幾多年？
⚠️ 低於80年物業價值會急跌，因為續期要俾錢！

💡 Jacky Sir貼士：銀主盤啲貼紙質量好差，一撕就爛，仲會留低啲膠漬好難清理（親身經驗😅）

想學更多執平貨、認銀主盤嘅技巧？記得參加下面嘅免費分享會！

📌 Chapters：
00:00 精華預告：買樓幾乎唔使錢？
00:10 實地睇銀主盤：點解咁暗？
00:27 單位格局介紹
00:58 銀主盤 vs 普通買賣：Public Notice風險
02:43 兩房兩廁 + 露台河景
03:00 泰恩橋 + 紐卡素地標
03:23 點解做Serviced Accommodation一流
03:50 銀主盤風險：No Title Guarantee
04:36 再融資策略：零成本買樓
05:26 買分層單位必問3條問題

⚠️ 免責聲明：本影片內容僅供一般參考，不構成任何投資、法律或稅務意見。投資涉及風險，請自行評估或諮詢專業人士。

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#銀主盤 #英國執平貨 #紐卡素 #泰恩橋 #河景單位 #英國物業投資 #再融資 #收租 #移英買樓 #英國樓 #執筍貨

【15萬鎊買、4.85萬鎊裝修，年租2.3萬鎊：11.8%回報 Social Housing 深度拆解】

今日喺英國考察團，我帶同學企喺一個好吸引嘅物業入面，同大家一齊拆解啲數。呢個deal點解值得諗?我逐項拆畀你聽。

先睇數字:

買入價:£150,000

裝修:£48,500

年租:£23,000

帳面回報率:11.8%

單睇11.8%,已經好靚。但重點喺後面:呢個係Social Housing(社會房屋)模式。

點解Social Housing咁香?因為喺呢個模式下,你唔使自己俾:

letting fee(放租佣金)

management fee(管理費)

maintenance費用(日常維修)

呢三筆嘢，喺普通buy-to-let入面係年年蠶食你回報嘅隱形成本。Social Housing幫你省返,即係你睇到嘅11.8%，係好接近「淨袋」嘅數,唔會俾一大堆雜費啃走。

咁點解要同其他模式比較?我畀個benchmark大家:

普通Buy-to-let:因為要自己俾letting、management、maintenance,所以帳面起碼要做到13–14%回報,先叫勉強追得上呢個11.8% social housing嘅實際回報。

HMO:成本更高、管理更煩,大約要做到17%回報,先同呢個deal打平。

換句話講,11.8%喺social housing嘅框架下,其實係一個非常高、而且好穩定嘅數(租金有機構包底、空租風險低)。呢個就係「唔好淨係睇個%大細，要睇埋背後嘅成本結構」嘅實戰思維。

跟住我同同學講埋間屋點planning(規劃):

最大嗰間房喺客廳上方,超大,會間成兩間房

其中一間要開窗,呢度好重要:一定要申請building control,唔好貪快唔做,否則將來出租、放盤、按揭全部有手尾

樓下砌到4間房(1-2-3-4)

再加LOFT(閣樓)做第5間

呢條街嘅環境唔錯,經紀都有提及,租務需求有支持。

睇到未?一個好deal，唔係經紀話「筍」就筍。而係你要識:睇買入價、計裝修、預租金、拆成本結構、再落到房間點間、邊度要building control。每一步都關乎你最後個回報係咪真係袋到落袋。

呢啲嘢，就係考察團最值錢嘅地方,唔係帶你去影相,而係帶你企喺真物業入面,一項一項數住咁拆畀你睇,教你自己有能力分辨咩叫真.筍盤。

⚠️ 以上數字為個別物業實例，只作教學說明，並非投資建議。實際回報受樓價、租務、政策、利率等因素影響，投資前請自行評估及諮詢專業意見。

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英國買店舖必睇！商業 vs 住宅物業有咩分別？何律師逐點拆解｜商業物業101

#英國商業物業 #移英開店 #英國租舖

好多香港人移英安居後，下一步就想搵生計、開間take away或者小餐館做生意。但買賣或租賃商業物業（Non-Residential）同買住宅物業係「完全兩回事」——唔同文件、唔同法例管制！今集Jacky Sir再次請來何律師，為大家由淺入深講解商業物業嘅入門知識，想租舖開店嘅你千萬唔好錯過！

📋 本集重點：
1️⃣ AST（住宅租約）vs 商業租約兩大分別
• 住宅：受居住法例管制，一般簽6-12個月
• 商業：受Landlord and Tenant Act管制，租期通常3年、7年、15年甚至21年

2️⃣ 點解好多人租「6年11個月」？（Under 7年的竅門）
• 免除Stamp Duty Land Tax申報步驟
• 唔需要喺田土廳註冊Leasehold Title
• 有利有弊：超過7年可註冊，對申請銀行貸款/抵押更有保障

3️⃣ Leasehold Title係點運作？
• 業主持有Freehold Title，租客租超過7年會獲發全新Leasehold Title Number
• Compulsory強制註冊，兩張地契清晰無衝突

4️⃣ 商業物業Stamp Duty點計？
• 門檻比住宅高：住宅£125,000起計，商業£150,000起計
• 分別On Premium（權益）同On Rent（租金）計算
• 一般中小型店舖租金（£15,000-30,000/年）多數唔使俾SDLT

5️⃣ 租客的「First Refusal」優先續租權⭐
• Landlord and Tenant Act保障租客的Goodwill（生意底）
• 租約期滿後，租客有權向業主申請同類型的新Lease
• 業主想收回自用或重建？未必有權！

💡 何律師專業建議：
新移民想試做生意，唔清楚風險有幾大，建議一開始唔好簽咁長，簽Under 7年、簡單一點更穩陣！

呢集係「商業物業」系列第二集，仲有第三集，記得追睇！第一集連結請睇片右上角。

📌 Chapters：
00:00 精華預告：商業與住宅完全兩回事
00:08 何律師介紹（本系列第二集）
00:50 移英開店：租舖定買舖好？
01:30 AST vs 商業租約：法例分別
02:38 商業租期點計？（3年/7年/15年/21年）
03:05 「6年11個月」的慳稅竅門
04:14 Leasehold Title點運作？
05:25 商業物業Stamp Duty計算法
07:55 租客的First Refusal優先續租權
09:13 總結

⚠️ 免責聲明：本影片內容僅供一般參考，不構成任何法律或稅務意見。實際情況請諮詢專業律師或顧問。
影片在2026年4月前拍攝。

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【何律師系列 第三集】商業物業進階（本系列續集連結）
Coming soon

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#英國商業物業 #移英開店 #英國租舖 #商業租約 #英國物業投資 #何律師 #移英做生意 #英國法律 #商業物業 #英國創業

【一百幾十鎊嘅裝修細節，令英國租客一睇就鍾意｜Brick effect splashback 實戰】

今日喺其中一位同學嘅物業入面，佢啱啱做緊refurb，簡單裝修一下。我想同大家講嘅，唔係咩大工程，而係一個好多香港業主會忽略、但英國人超級buy嘅小細節:廚房嘅splashback。

咩叫splashback?

就係廚房煮食嗰幅牆下面嗰塊「擋污板」。因為你炒嘢、洗嘢嗰陣，油煙同水好容易彈上牆，如果淨係髹油漆，好快就會污糟、發黃、甚至發霉，之後好難清潔。所以喺爐頭同鋅盤後面加一塊splashback，就係用嚟擋油擋水、易清潔、又靚。

呢間屋以前係冇呢塊板嘅。同學今次refurb就加咗一塊，用嘅款式英文叫brick effect,即係做成一塊塊磚仔咁嘅紋理效果。

重點嚟喇:呢種brick effect嘅材料其實好平,唔係真磚，係磚紋效果嘅panel／tile，成本好低。但英國人偏偏就好鍾意呢種帶少少industrial、cottage、traditional味道嘅style。你迎合返佢哋嘅aesthetic喜好，佢哋一入到嚟睇，感覺就係「呢間屋有心機、住得舒服」，好自然就會鍾意呢個物業。

結果係咩?呢個同學好快就幫間屋收到租(收樓)。

我成日同同學講一個concept:refurb唔係越貴越好，而係要花喺租客／買家真係睇得到、感受得到嘅位。

同一舊錢，你可以:

亂咁換晒啲根本冇人留意嘅嘢，錢用晒又冇feel

又或者揀啲高cost-performance、一眼睇到、又切合英國人口味嘅細節,好似brick effect splashback、對嘅牆色、燈光、把手 — 用返合理成本，做出「呢間屋值得租」嘅感覺

呢個就係voids(空租期)同租金水平嘅分別。裝修裝得啱key,唔使貴，但收得快、租得好、tenant又滿意，你嘅yield同現金流就靚。

所以睇refurb，唔係淨係睇你用咗幾多錢，而係睇你識唔識用返英國租客嘅眼光去諗:佢哋想住點樣嘅屋?你就投其所好咁做。

呢啲落地實戰嘅嘢，就係我帶同學一間間屋咁行、一個細節一個細節咁教嘅原因。

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100萬買入、租金已收60萬！英國短租3年真實回顧｜Serviced Accommodation值唔值得做？

#英國短租 #英國物業投資

呢間位於Newcastle嘅兩房單位，Jacky Sir三年前用£100,000（約100萬港幣）買入，做Serviced Accommodation（短租民宿）。今次佢趁嚟英國期間親自入住幾晚，實地檢查運作36個月後嘅損耗情況，同時為大家做一個完整嘅三年長期回顧——究竟短租係咪真係比長租好賺？

💰 三年真實數字大公開：
• 買入價：£100,000（約100萬港幣）
• 裝修成本：約£28,000
• 總成本：£128,000
• 36個月淨租金收入：£62,400（約624,000港幣，已扣除代理費及清潔費）
• 平均每月淨收入：£1,733
• 現時估值：約£160,000（升值£30,000-40,000）

📊 短租 vs 長租對比：
• 長租估計租金：約£950-1,100/月
• 短租每月多賺約£600（扣除水電煤、Council Tax後）
• 整體回報比長租高約30% — 回報率由8%提升至11%以上！
• 今年冬季入住率仍達90%+

🔑 影片重點：
1️⃣ 三年損耗實測 — 點解Serviced Accommodation可以keep到咁新淨？（每週清潔的優勢）
2️⃣ 裝修慳錢位大公開 — 保留舊門重新油漆、牆身冇全面批盪，教你邊度可以慳
3️⃣ 打通牆身 + 改建細房 — 點樣將唔合理的房間布局變靚
4️⃣ 合規文件Checklist — 滅火筒、防火毯、PAT testing、火災風險評估、電箱檢查記錄、保險，缺一不可！
5️⃣ 清潔費由邊個俾？ — 一次講清楚：Guests always pay for cleaning，與業主無關
6️⃣ 疫情期間都捱得過 — 就算最差的月份（2022年3月）都只係打平，冇按揭壓力

又賺租金、又賺樓價升值、自己嚟英國仲可以住 — 呢個就係Jacky Sir滿意呢間物業嘅原因。想知短租民宿嘅真實投資成績，一定要睇到尾！

📌 Chapters：
00:00 精華預告：收租已達樓價一半
00:24 物業回顧：兩房Serviced Accommodation
00:58 廚房+客廳三年損耗實測
02:02 廁所+裝修慳錢位
02:40 房間改建：打通牆身變大房
03:07 合規文件Checklist（安全必備）
03:52 三年數字大公開：£62,400租金
04:48 短租 vs 長租：多賺30%
05:46 疫情期間表現+物業升值
06:33 管理團隊+入住率90%+

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Jacky Sir 英國二手物業專業投資者
擁有超過30個物業;逾60個租客
每年被動收入過300萬港元
30歲前達成財務自由
2018年開始教授投資英國樓課程
倫敦 帝國理工化學工程學系
前工程師

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（本系列前作連結）
英國Airbnb究竟賺唔賺錢？Jacky 15個月真樓實測！
https://youtu.be/RQBEL7lGSpMhttps://youtu.be/RQBEL7lGSpM

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#英國短租 #英國物業投資 #收租 #回報率 #民宿 #移英 #英國樓 #被動收入 #物業升值

【一條後巷都有伏？Flying Freehold 分分鐘令你借唔到錢｜Ginnel 睇樓要留意】

企喺呢間屋前面，你會見到旁邊有一條窄窄嘅通道，通去後面。呢種通道，英國叫Ginnel(北部好常見嘅叫法)。睇落好平常，但睇樓嘅時候，呢條巷其實暗藏一個好多人唔識睇嘅法律陷阱:Flying Freehold。

咩叫Flying Freehold?

正常嚟講，freehold業權係包括「嗰塊地」加「地上方嘅空間」。但有啲舊屋，因為結構設計問題,譬如你間屋嘅一部分(好似樓上房間或者頂部)，橫跨咗喺鄰居嗰塊freehold上面;又或者鄰居嘅結構壓咗喺你上面 — 咁就會形成overlapping。當你嘅業權「飛」咗去人哋塊地上面，呢個就叫Flying Freehold。

呢個係一個legal defect(法律瑕疵)。

第一，責任模糊:如果overlap嗰part嘅結構出事、漏水、要維修，究竟邊個負責?好多時契約冇寫清楚，。

第二，最實際嘅問題係mortgage。少量overlapping，大部分lender都收貨。但係:

有啲較傳統、保守嘅lender，見到Flying Freehold就直接唔借

如果overlap超過20%–30%，大部分lender都唔會出mortgage

冇得借錢即係:你要full cash買、將來難refinance、下手買家一樣借唔到，你走貨時buyer pool即刻細一大截。

咁點樣現場睇?

呢單case我教同學一個好實用嘅睇法:抬頭望屋頂。你會見到屋頂中間有一條分界線(party wall嘅界線)，而呢條線一直落嚟，啱啱好落喺Ginnel嘅正中間。即係話兩邊業權係喺條巷中間清清楚楚咁分開，冇邊一邊壓過對面 — 咁就大機會冇Flying Freehold問題，比較安全。

但仲有一樣要留意:easement同right of way。

因為呢條Ginnel係畀人行過去後巷嘅通道，所以你就算買咗其中一邊嘅業權，個title上面好可能已經有easement / right of way條款，即係你有責任要「畀鄰居經過」，唔可以封咗條巷、唔可以當係自己private嘅位亂改。

所以你見到嘅唔只係一條巷。你見到嘅係:業權點分、責任歸邊、借唔借到錢、將來走唔走到貨。

呢啲嘢，睇relist嘅靚相睇唔到，EPC又唔會寫。要落到地盤、抬頭望屋頂條線、再叫solicitor查清楚title先揾得出。呢個，就係實戰同純網上睇樓嘅分別。

買樓睇樓，記住:每一條巷、每一條界線，背後都係錢同風險。

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擁有超過30個物業；逾60個租客
每年被動收入過300萬港元
30歲前達成財務自由
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一入屋，灶頭、Oven、暖爐、水掣，全部貼晒「Do Not Use」貼紙。

99%人以為間屋壞晒，掉頭走。但喺英國，呢個係一個好大嘅訊號，你大機會執到寶。

點解？因為呢類物業已經被cut水cut電，銀行收咗樓，做個簡單清潔就放盤。行入去成間黑麻麻，即係銀主盤。

我今次睇呢間，叫價£150,000，但市值大概£190,000至£200,000。

而真正嘅玩法唔係「平咗$40萬」咁簡單：
📌 買入後持貨6個月
📌 用市價（例如£200,000）重新估價做refinancing
📌 借7成半 = £150,000，即係你當初買入嘅錢，有機會釋放返出嚟
📌 同一筆錢，再去買下一間
呢個就係點解有啲投資者可以由1間，變到20幾間。

當然，銀主盤都有伏位——你出嘅offer會變成Public Notice放上網，全世界都睇到你出£150,000，跟住有人出£153,000搶走。所以出價策略、時機、律師配合，全部有得學。
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我叫Jacky，全職房地產投資者，依家擁有超過20個英國物業，租金收入達3,000,000港幣一年。由0到1買第一間樓係最難，我用咗10年時間，輸過唔少血汗錢，先知道英國地產嘅中伏位。由2018年開始，已經有6000個港人參加過我呢個免費試堂。

本分享純粹用作學術用途，並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。