22/06/2026
10年7個首相，平均1.4年，17個月一個。
Jacky Kwan 關子成
80後赴英留學生，大學畢業後在英國北部工作，期間開始投資英國物業，30歲前達成財務自由，超過30個物業，逾70個租客。回港後成為英國房地產導師Jacky Sir，學生人數超過2000個。
22/06/2026
22/06/2026
攞咗英國護照都會被取消？！工程師BNO入籍後離英去加拿大，國籍慘遭撤銷｜移民顧問Wilson拆解
#英國國籍 #英國移民
一位透過BNO 5+1入籍嘅工程師，攞咗英國護照後就去咗加拿大工作，點知續領護照時竟然發現國籍被取消。究竟係咩原因？呢種事真係會發生喺普通BNO家庭身上嗎？
呢條片係Wilson移民系列嘅第二集。上一集我哋拆解咗BNO永居「五年居留期」點計，今集就同擁有超過十年經驗、處理過千宗個案嘅英國持牌移民顧問Wilson，深入分析呢個轟動網上嘅真實個案。
Wilson指出，呢位當事人好可能係觸犯咗「虛假陳述」（misrepresentation）或者隱瞞事實。原因係申請英國國籍時，有一條關鍵問題會問你：你是否視英國為永久的家？如果你嘅行為同當時嘅回答出現矛盾，後果可以好嚴重。
但係片入面我哋亦討論咗一個重要分別：如果你係因為突發嘅change of circumstance（例如家中老人生病要返去照顧、公司突然調派你出國工作），呢啲並非刻意欺騙政府嘅情況，移民局又會點睇？Wilson強調呢類個案要case by case處理，唔可以一刀切話攞咗護照就完全唔可以離開。
喺呢個數碼年代，你嘅每個決定都會留低digital footprint。如果你正準備永居或入籍申請，呢條片嘅提醒你一定要聽。
上一集（五年居留期點計）：
https://youtu.be/WOeO0o-kFcc
聯絡Wilson團隊：
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScyw3CTSTnjbgZs8gm7ZCRdSD379oBYuWtzSHypO5SckYejaw/viewform?usp=dialog
📌 Chapters：
00:00 個案引入：工程師入籍後國籍被取消
00:28 事件經過：BNO 5+1入籍後離英去加拿大
01:39 Wilson分析：問題出在「虛假陳述」
01:44 關鍵問題：你是否視英國為永久的家？
02:50 突發情況點算？Change of Circumstance討論
04:08 數碼足跡時代：申請永居前必須注意
04:55 Wilson團隊簡介及服務範圍
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每年被動收入過300萬港元
30歲前達成財務自由
2018年開始教授投資英國樓課程
倫敦 帝國理工化學工程學系
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#英國永居 #英國入籍 #移民顧問 #虛假陳述 #英國護照 #港人英國 #移英 #英國國籍被取消 #英國簽證 #永久居留
18/06/2026
【做HMO有Basement？呢個光線要求好多人中招】
最近HMO條例又收緊，Basement要符合自然光要求。
睇下呢條片：原本個Lintel喺低位，遮住晒啲光，個窗又細，根本唔夠光入Basement，直接唔過關。
我哋做嘅就係將Lintel提高，補返啲磚，開返個新窗，再加個grate，咁就符合到HMO條例。
如果你而家諗住做HMO Conversion，尤其係有Basement嘅物業，呢一點一定要留意。越嚟越多物業都要做呢樣嘢，唔做就申請唔到牌，到時先發現就好麻煩。
呢啲就係實戰先知嘅細節，唔係睇書睇得返嚟。
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14/06/2026
【AI執行力已經可以執行95%，剩低5%先係決勝點】
原來大家對AI生產力工具咁有興趣，反應超過我預期。今日再分享多啲，睇下大家有冇共鳴。
今日想分享我用AI解決咗嘅兩個痛點。
第一個痛點：VPN。
香港地區好多AI模型都被封鎖，Google、OpenAI、Anthropic基本上都需要VPN（Google依家好似唔使）。最煩嘅係咩？係你成日要記得開VPN、開完之後仲要記得閂。仲有更煩嘅情況：你VPN去咗日本，但你想Google search本地嘢，結果出嚟全部都係日文搜尋結果，又要閂返。
如果你VPN IP頻繁切換，啲敏感平台會logout。例如銀行會暫時封你個account，又要打電話去unfreeze，超級煩。
如果你有睇YouTube，應該對VPN廣告唔會陌生。佢哋啲高階功能其中一樣叫做split tunneling，即係唔同軟件或網站可以行唔同嘅VPN分流。最簡單嘅set up：所有AI軟件同domain連接美國，其他流量行返本地直連。咁就可以解決以上所有痛點，VPN軟件可以長開喺background，唔使再開嚟開去。
但係用過retail VPN嘅人都知，你淨係可以揀地區或者城市，每次連接IP都唔同。對於敏感平台例如Anthropic（佢哋非常痛恨中國同香港用戶，好大機會封account），你會想每次連接都用同一個固定IP。
解決方案：自建VPN server。
我知聽落好似好複雜，我一開始都冇諗過自己可以搞到。但係依家三至五美金一個月就可以租到美國server，然後用Codex或者Claude Code直接連入server幫你搭建VPN service。搭建好之後，你就有一個固定IP嘅private VPN，連retail VPN月費都可以慳返，當然只有一個地區。
但重點係：唔好一路諗一路做。
我嘅做法係先同AI做一個半個鐘到一個鐘嘅planning conversation，用最高階嘅model（例如Claude Opus或者GPT-5.5 Pro）。一個好嘅plan，差嘅execution都做到嘢；但係一個差嘅plan，execution再好都係廢嘅。
搭地鐵、搭巴士、瞓覺前嘅碎片時間就可以同AI傾plan。將你嘅方案、痛點、需求講清楚，叫佢生成一個詳細完整嘅execution plan，然後先至接入Codex或Claude Code執行。我上次半個鐘到一個鐘就搭建好成件事，估唔到我都可以自己租server run service。
然後電腦，手機用split tunneling 方法，AI到美國，Netflix去日本，Google search，browser就直連。
第二個痛點：Calendar event creation。
如果有人約你開會或者食飯，以前我要自己手動入calendar：標題、時間、地點、開會用咩軟件（Zoom / Teams / 電話）。有時自己做，有時叫助手做。
依家AI原生軟件可以直接connect你個calendar。我直接將email內容、WhatsApp對話、或者邀請函copy paste入去，叫佢幫我create event。佢自動整到好靚：set reminder、location 直接放入location field、會議link放埋入去。
仲未講複雜啲嘅情況。例如你book咗酒店、租車、機票，仲要處理時差。以前邊有咁好心機逐個逐個打入calendar？依家AI一次過幫你搞掂。
依家手機個app仲未做到跨app呢個功能，但係手機AI APP 可以send返去AI APP電腦做完再sync返落calendar。例如Claude 手機 APP可以call“dispatch”翻你的Claude電郵叫佢做野。睇返最近啲消息，iOS 27嘅Siri應該會有呢個功能。
最後想講一個我嘅觀察。
當執行力降到接近零嘅時候，95%已經AI自動幫你做到，一個中學生同你解決以上問題同你沒分別，要拼嘅就係剩返嗰5%。係靈感、係你個性化嘅需求、係你嘅風格、係你嘅decision-making、係你敢唔敢take risk。
即係話：你想唔想做？你敢唔敢做？
我觀察到所有成功的人永遠都有好強的執行力，呢個世界對冇執行力嘅人嚟講從來都唔友善。但係依家有AI幫你解決95%嘅執行問題，剩返要拼嘅就係你個人嘅judgment同膽量。
對應喺投資英國樓上面，其實一樣道理。睇樓、計數、做due diligence、寫offer、處理paperwork，呢啲都係執行層面嘅嘢，AI已經可以幫你做大部分。但係你究竟敢唔敢落offer、敢唔敢加價、敢唔敢做BRRR refinance再買多間，呢個就係你自己嘅決定。
大家嘗試一下vibe coding 吧！20美金，一餐飯的錢，嘗試打開新世界！
05/06/2026
【強烈建議大家一定要試下Vibe Coding】
Vibe Coding呢個字大概係去年年中，Claude Code推出之後喺各大社交平台爆出嚟嘅。初初我都唔知係乜，但係見個個都叫人試下，於是今年4月開始試Cursor，跟住轉Claude Code（嗰陣Codex仲未出世）。兩個月時間，已經整咗20幾個小工具，生產力提升咗好多。
我冇coding背景，亦冇技術背景。其實你只要清楚講出自己嘅需求，AI就可以幫你寫code，幫你實現你想要嘅功能。我唔係專家，純粹分享下我每日都用緊嘅其中兩個小工具。
第一個工具好簡單。相信好多人都同我一樣，訂咗一大堆subscription：Spotify、Netflix、Google Drive、iCloud、電話費、工作電話費等等。成日想整理但係冇時間。我先整咗個Google Sheet，然後叫AI幫我寫咗個App Script(類似Google sheet extension)，會自動喺calendar度create event提我幾時到期，Reminder提我續費。
而家我將個系統擴展到英國物業management。做過英國物業嘅都知，每間屋都有一堆certificate要處理：CP12、EICR、FRA、EPC、HMO license⋯⋯30幾間屋加埋成100幾個項目。以前要手動track，依家全部入曬個系統，一目瞭然，乜嘢過期、乜嘢要處理、乜嘢仲有效，清清楚楚。
第二個工具就更加有趣。
12月份我試咗一個AI軟件叫Fyxer，佢會用你嘅寫作風格幫你auto draft email reply，draft好放喺度等你改完先send出去。慳咗我大量時間。原來好多英國estate agency都係用緊呢個。月費大概USD40到USD50，初初覺得小貴，但係用落係值嘅。一日慳半個鐘寫email，已經值回票價。
我最欣賞嘅功能係follow up reminder。有時候你send咗email出去等對方覆，但係件事未完。佢會自動將呢封email歸類做awaiting reply，過幾日如果對方仲未覆，佢會自動draft封follow up email問對方搞掂未。
用咗半年之後，使咗二千幾蚊。我心諗：不如自己vibe code一個。依家自己整咗一個replacement版本，AI token成本一個月大概USD3到4。整件事都幾諷刺：一間初創公司用AI整咗個產品出嚟，跟住個產品被用家用AI自己整一個取代咗。
回想18個月之前，AI月費先啱啱推出嗰陣，我心諗邊個會畀US$200一個月？Netflix你勁追劇都係十幾蚊一個月啫。但係依家睇返，完全明白點解可以叫到呢個價。
依家有原生Agent software，Codex、Claude，雖然connector未算好完善，但係已經可以讀你Gmail、讀Google Sheet、本地整理你嘅file、寫Word document、computer use。我最近council tax要我畀double council tax。我記得半年前已經send個email畀council講咗個情況，，依家我直接叫AI，你去我email半年前search我send畀council嘅email，之後覆返佢，我一早已經同你講咗，兩分鐘之後發出。
Deepseek V3，CC出嚟震驚AI界，其實都係上年嘅事，一年已經翻天覆地。期待未來新工具點樣改變呢個世界。
強烈推薦大家試一試vibe code。將你平時嘅痛點直接話畀AI聽，問下佢點樣可以解決，會有驚喜。
你有冇用緊？如果有嘅話，留言交流下你做咗啲乜嘢工具？
大家有冇興趣聽更多我喺AI應用上面嘅分享？有嘅話留言話我知，甚至可以將我嘅程式open source上GitHub畀大家download。
我已經有幾個方案，諗緊點樣將AI應用喺英國房地產投資上面，遲下再同大家分享。
30/05/2026
今集Jacky Sir帶大家實地睇一間典型嘅英國Social Housing盤——一間Victorian Terrace House，3房改4房，all-in £110,000（約HKD$1,100,000），每月租金£953，yield去到10%以上，仲要係由housing association（例如Mears、Serco）簽6年11個月長約，包水電煤、包council tax、零管理、零空置，真正做到「沈悶的幸福」。
Jacky Sir喺片中會講解：
✅ 點樣分辨Terrace House係2房定3房（睇窗、睇樓梯方向）
✅ Victorian House點解咁適合改HMO同Social Housing（兩廳設計，前廳改房最常見）
✅ Social Housing嘅裝修要求（防火門、interlink smoke alarm、door gap標準）
✅ 點解housing association合約只簽6年11個月（避stamp duty）
✅ 4房 vs 5房Social Housing嘅租金差距（£953 vs £1,300）
✅ 點解市面上少agent推呢類盤（無管理費＝佢哋無生意做）
✅ Social Housing作為portfolio中嘅「防守位」嘅角色
⚠️ 投資前一定要計清楚數，唔係所有Terrace House都做到Social Housing，亦唔係所有area都有demand。
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#英國樓 #英國投資 #英國移民 #被動收入 #財務自由
26/05/2026
【Wrap Around Extension 一個3x3的陷阱，分分鐘要你補做planning permission】
很多同學見到一間end terrace house，第一個反應就係：「Jacky Sir，後面可以加extension，側邊又可以加，係咪可以一次過做一個L形出嚟？」
答案係：可以，但唔係用PD做。
PD (Permitted Development) 個權限其實畀到我哋好多嘢：
後面可以做rear extension。
側邊如果係end terrace 或者semi-detached，可以做side extension，闊度上限係原屋寬度嘅一半。間屋6米闊，side extension最多就3米。
聽落好似可以圍埋一齊做一個wrap around？
唔得。
問題就出喺後面同側面交界嗰個3x3嘅小方格。嗰一忽嘢一接埋落去，就已經超出PD範圍，因為PD只cover房屋本身嘅projection，唔cover呢個「角位」。所以你要做wrap around，呢個3x3一定要行planning permission。
咁既然都要申請planning，我嘅諗法好簡單：唔好白行一次。
申請落去，順便研究下：
side extension可唔可以做闊啲，譬如4米
後面可唔可以做深啲
甚至上面可唔可以做埋double storey，加多間bedroom
同樣一個planning application，同樣嘅architect同planning consultant費用，但加出嚟嘅GDV同rental income可以差好遠。呢個就係forced appreciation嘅核心思維：每一次planning都當係一次value add嘅機會，唔係淨係滿足最低需求。
好多人投資英國樓蝕底，唔係蝕喺價錢，係蝕喺唔識用盡間屋嘅potential。PD係送畀你嘅，planning係要爭取嘅，兩樣識分清楚，間屋嘅ROI就完全唔同level。
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22/05/2026
【Social Housing入手, 第三間上星期成交咗】**
講多唔如做多。上星期終於簽晒。
呢個物業原本係五房，當時批准租金係£1,400，成交價£140k。我睇樓嗰陣望入廁所，覺得個空間用嚟做房仲得，唔洗浪費。計個條數可以enhance個yield，便立即行動。
之後同賣家溝通，改用conditional contract交易，exchange合約但completion要等到裝修完、六房正式批准先成交。裝修費由我負責。
最終結果：買入價£140,000，裝修費£15,000（包括由五房改六房加上officer要求嘅廚房改裝），六房月租£1,690，yield 13.0%。比預期仲好，我係滿意嘅。
呢個係我呢兩年嚟第三間入手嘅social housing物業。上年買嗰間，今年四月已經加租跟通脹。
不過中途有少少插曲。批准個officer中途換咗人，新嘅officer話廚房有inner rooms嘅防火問題，要改裝廚房，超支大概£5,000。
其實我覺得佢對條例嘅理解有啲出入。Inner rooms只要有另外一個逃生出口，即係ground floor有escape window就符合要求。但係已經係未班車，佢話係就係，我決定唔同佢拗，做咗算。£5k換番個批准，值得。
我之前都出過post講，呢類物業會越嚟越少。加上該區今年實施Article 4，買少見少。
依家又offer緊另外一個，希望成功 💪🏻
你對social housing有冇興趣了解多啲？
16/05/2026
去到一間屋睇damp問題，天花一塊黑一塊黑，新手會以為係roof漏水，九成九叫你做成塊roof。
我一抬頭就知道問題喺邊。
房間前後兩邊都有chimney breast，兩邊都有water stain，黑色嗰笪一睇就知係長期滲水。上到pot位置望一望，個cowl冇封好，雨水直接由煙囪口倒灌入去，沿住chimney stack一路流落嚟，牆身點會唔濕？
而家好多舊屋已經轉咗用central heating，chimney根本冇再用，但上面個開口冇人理，一落雨就變咗漏水通道。
正確做法好簡單：
搵個roofer爬上去pot位，加個cowl封住個口，內部乾返就搞掂。成本可能幾百鎊，唔使幾千鎊做成個roof。
做UK property最值錢嘅技能，唔係計數計得幾靚，而係睇得出問題喺邊、知道搵邊個師傅、用幾多錢解決。每次refurb、每次睇盤、每次survey report上面寫「damp to chimney breast」，你識唔識分真係chimney問題定係roof問題，分分鐘差幾千鎊。
呢啲嘢，書冇得教，要落場睇返。
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13/05/2026
今集Jacky Sir親身去到Manchester Salford，實地睇一間剛剛裝修完的四房Serviced Accommodation (SA)，由Teresa團隊由去年12月開始幫客人全屋翻新，由BTL格局改造成高回報的短租物業。
正值Oasis樂隊在Manchester開演唱會，單日租金去到£800一晚（未包清潔），四晚旺季足以覆蓋幾個月嘅mortgage。片中會同大家拆解：
全屋裝修做咗啲乜？點解可以由四房1.5廁變四房三廁？
Kitchen Wrap點樣用幾百鎊就令舊廚房變新？
Wall paneling點樣令普通房變法式高級感？
點解要做低維護花園？對SA業主有幾重要？
公司客Direct Booking £95一晚連租5個月，點解係最穩陣嘅賺錢方式？
Weekday vs Weekend定價策略，點樣捕捉唔同市場？
四房點樣瞓到10個人，Bed-to-bathroom ratio嘅甜點位喺邊？
如果你正在考慮將自己嘅BTL或HMO轉做SA，或者想了解英國短租市場嘅實際回報，呢條片會俾到你好多實戰參考。
📌 章節目錄 Chapters
00:00 精華預告
00:27 Manchester Salford四房SA實地睇樓
01:57 Kitchen Wrap：幾百鎊翻新舊廚房
03:49 四房三廁改造同Bed-to-bathroom ratio
05:00 一間屋瞓到10個人嘅設計秘密
07:14 公司客£95一晚連租5個月實數
08:00 Oasis演唱會一晚£800嘅旺季定價
09:51 總結同Teresa團隊聯絡方法
📩 想將BTL或HMO轉做Serviced Accommodation？搵Teresa團隊幫你管理物業，連結喺影片描述下方。
https://alnwickedu.com/teresa-contact-page/
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#英國樓 #短租投資 #安域教育
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