ভূমি জরিপ প্রশিক্ষণ - Land Survey Training

জরিপ বা সমীক্ষার (Survey) স্তরগুলিকে সাধারণভাবে কয়েকটি প্রধান ধাপে ভাগ করা যায়। এই ধাপগুলো যেকোনো ধরনের জরিপ, যেমন: গবেষণা জরিপ, বাজার সমীক্ষা বা ভূমি জরিপের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হতে পারে।
সাধারণভাবে, একটি জরিপের প্রধান স্তরগুলি নিম্নরূপ:
১. পরিকল্পনা ও নকশা প্রণয়ন (Design and Planning):
* গবেষণার উদ্দেশ্য নির্ধারণ: জরিপের মূল লক্ষ্য বা উদ্দেশ্য স্পষ্ট করা।
* লক্ষ্য জনসংখ্যা চিহ্নিতকরণ: কাদের উপর জরিপ চালানো হবে, সেই নির্দিষ্ট জনগোষ্ঠী নির্ধারণ করা।
* নমুনা পদ্ধতি ও আকার নির্বাচন: লক্ষ্য জনসংখ্যা থেকে কীভাবে নমুনা বা উত্তরদাতা নির্বাচন করা হবে (যেমন: দৈবচয়ন, স্তরবিন্যাস) এবং নমুনার সংখ্যা কত হবে, তা ঠিক করা।
* প্রশ্নমালা তৈরি: জরিপের প্রশ্নাবলী (Questionnaire) তৈরি করা, যা সহজ, বোধগম্য এবং উদ্দেশ্য সাধনে সহায়ক হবে।
* জরিপের মাধ্যম নির্ধারণ: জরিপ কীভাবে চালানো হবে (যেমন: অনলাইন, ফোন, সরাসরি সাক্ষাৎকার), তা স্থির করা।
২. তথ্য সংগ্রহ (Data Collection):
* উত্তরদাতাদের নিয়োগ/যোগাযোগ: নির্বাচিত নমুনাদের সাথে যোগাযোগ করা এবং অংশগ্রহণের জন্য উৎসাহিত করা।
* তথ্য সংগ্রহ প্রক্রিয়া: নির্ধারিত মাধ্যমে প্রশ্নাবলী ব্যবহার করে তথ্য সংগ্রহ করা।
* তথ্যের মান নিশ্চিতকরণ: সংগ্রহীত তথ্যের সঠিকতা ও গুণগত মান যাচাই করা।
৩. তথ্য বিশ্লেষণ ও প্রতিবেদন (Data Analysis and Reporting):
* তথ্য পরিষ্কারকরণ: সংগ্রহীত তথ্য থেকে ভুল বা অসঙ্গতিপূর্ণ ডেটা বাদ দেওয়া বা সংশোধন করা।
* তথ্য বিশ্লেষণ: পরিসংখ্যানগত পদ্ধতি ব্যবহার করে ডেটা বিশ্লেষণ করা।
* ফলাফল ব্যাখ্যা: বিশ্লেষণের ভিত্তিতে প্রাপ্ত ফলাফলগুলো ব্যাখ্যা করা এবং গবেষণার উদ্দেশ্যের সাথে তার সামঞ্জস্যতা নিরূপণ করা।
* প্রতিবেদন তৈরি: জরিপের সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া, ফলাফল এবং উপসংহার নিয়ে একটি চূড়ান্ত প্রতিবেদন তৈরি করা।
ভূমি জরিপের বিশেষ স্তরসমূহ (Land Survey/Cadastral Survey)
বাংলাদেশে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের মাধ্যমে পরিচালিত ভূমি জরিপের (যেমন: আর.এস, বি.এস জরিপ) ক্ষেত্রে কিছু নির্দিষ্ট স্তর অনুসরণ করা হয়:
১. বিজ্ঞপ্তি প্রচার (Notification): জরিপ শুরু করার পূর্বে আইন অনুযায়ী নোটিশ ও মাইকিং-এর মাধ্যমে ভূমি মালিকদের অবহিত করা।
২. ট্রাভার্স (Traverse): নতুন নকশা প্রস্তুতের জন্য মৌজার সীমানায় কাঠামো স্থাপন ও পরিমাপের কাজ।
৩. কিস্তোয়ার (Kistowar): জমির প্রতিটি খণ্ড পরিমাপ করে মৌজা নকশায় প্রতিফলন ঘটানো।
৪. খানাপুরী (Khanapuri): জমির দাগ নম্বর দেওয়া এবং মালিকের রেকর্ড, দলিলপত্র ও দখল যাচাই করে খতিয়ানে তথ্য লিপিবদ্ধ করা।
৫. বুঝারত (Buzarut): তৈরি করা খতিয়ান বা পর্চা জমির মালিককে সরবরাহ করা এবং মালিকের কোনো সংশোধনের প্রয়োজন থাকলে তা জেনে নেওয়া।
৬. তসদিক বা অ্যাটেস্টেশন (Attestation/Tashdeek): ভূমি মালিকানার কাগজপত্র যাচাই করে খতিয়ান সত্যায়ন করা। এটি প্রাথমিক আইনি ভিত্তি হিসেবে বিবেচিত হয়।
৭. খসড়া প্রকাশনা (Draft Publication - D.P.) ও আপত্তি দায়ের: তসদিককৃত খতিয়ানের খসড়া প্রকাশ করা এবং এতে কারও আপত্তি থাকলে তা দায়েরের সুযোগ দেওয়া।
৮. আপত্তি ও আপীল নিষ্পত্তি (Dispute and Appeal Settlement): দায়ের করা আপত্তি ও আপীলগুলোর শুনানি এবং নিষ্পত্তির মাধ্যমে রেকর্ড সংশোধন করা।
৯. চূড়ান্ত যাঁচ ও ফাইনাল প্রকাশনা (Final Check and Final Publication): সকল খতিয়ানের হিস্যা, মোট জমি এবং আপত্তি/আপীলের রায় যথাযথভাবে কার্যকর হয়েছে কিনা, তা চূড়ান্তভাবে পরীক্ষা করে খতিয়ান ও নকশা চূড়ান্তভাবে প্রকাশ করা।

জোরপূর্বক বেদখল করলে করণীয়
জমি থেকে জোরপূর্বক কেউ বেদখল করলে আপনি কি করবেন

জমি থেকে যদি কেউ জোরপূর্বক বেদখল করে বা দখল নেওয়ার চেষ্টা করে, তাহলে আপনার করণীয় নিচে ধাপে ধাপে দেওয়া হলো:

✅ ১. প্রাথমিক পদক্ষেপ
ঘটনার প্রমাণ সংগ্রহ করুন:
ছবি, ভিডিও, প্রত্যক্ষদর্শীর বিবৃতি, জমির কাগজপত্র (CS, SA, RS/BS, নামজারি কপি) জোগাড় করুন।

স্থানীয় জনপ্রতিনিধি বা এলাকাবাসীর মাধ্যমে সালিশ চেষ্টা করুন:
শান্তিপূর্ণভাবে সমাধান সম্ভব কি না তা যাচাই করুন।

✅ ২. থানায় সাধারণ ডায়েরি (জিডি) করুন
বিস্তারিত লিখুন:
কারা জোরপূর্বক দখল করেছে, কবে করেছে, কিভাবে করেছে – এসব তথ্য দিয়ে নিকটস্থ থানায় জিডি করুন।

প্রয়োজনে অভিযোগ (FIR) দায়ের করুন, যদি সহিংসতা বা হুমকি থাকে।

✅ ৩. আদালতে মামলা করুন
➤ সিভিল কোর্টে মামলা (সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ২০০০)
ধারা ৫৪ অনুসারে মামলা করুন:
যদি কেউ বেআইনিভাবে জমি দখল করে, তাহলে আপনি আপনার জমির দখল ফেরতের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনে মামলা করতে পারবেন।

➤ অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা (Temporary Injunction) আবেদন করুন:
যাতে প্রতিপক্ষ আর কোনো কাজ না করতে পারে, আদালতের মাধ্যমে নিষেধাজ্ঞা আদেশ চাইতে পারেন।

✅ ৪. সার্ভেয়ার বা কমিশনার দিয়ে জমির পরিমাপ ও প্রতিবেদন নিন
জমির প্রকৃত অবস্থান ও দখল সম্পর্কে সঠিক প্রতিবেদন আদালতে পেশ করতে হবে।

সিভিল কোর্ট কমিশনার বা বিচারিক কমিশনারের মাধ্যমে এটি করা যেতে পারে।

✅ ৫. ভূমি অফিসে অভিযোগ করুন
এসিল্যান্ড বা সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর লিখিত অভিযোগ দিন।

বিএস বা ডিজিটাল জরিপে সংশোধন দরকার হলে আবেদন করুন।

🛡️ গুরুত্বপূর্ণ টিপস
সব কাগজপত্র জমা রাখুন।

একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তা নিন।

আদালতের নির্দেশ ছাড়া কোন প্রকার জবরদস্তি করবেন না।
পোস্টে ব্যবহৃত ছবিটি শুধুমাত্র সচেতনামূলকভাবে দেয়া হয়েছে ঘটনার সঙ্গে সম্পৃক্ততা নেই |

সরকারিভাবে জমির পরিমাপ (সার্ভে) করার জন্য জজ কোর্ট (সিভিল কোর্ট) থেকে কমিশনার নিয়োগ করার প্রক্রিয়া কিছু নির্দিষ্ট আইনি ধাপে হয়ে থাকে। নিচে ধাপে ধাপে সহজভাবে ব্যাখ্যা করা হলো:

✅ ১. মামলা দায়ের (সিভিল কেস ফাইল করা)
আপনি যদি মনে করেন, আপনার জমির সীমানা নিয়ে বিরোধ আছে বা অন্য কেউ দখল করেছে, তাহলে:

সিভিল কোর্টে (জজ কোর্টে) একটি সুনির্দিষ্ট প্রতিকার মামলা (Specific Performance Suit) বা ঘোষণামূলক মামলা (Title Suit) দায়ের করুন।

এফিডেভিট সহ সমস্ত জমির দলিল, খতিয়ান, পর্চা, ম্যাপ জমা দিন।

✅ ২. আবেদন করে কমিশনার নিয়োগ চাওয়া
মামলা চলাকালীন আপনি কোর্টে একটি আবেদন করবেন কমিশনার নিয়োগের জন্য। এই আবেদন সাধারণত “সার্ভে কমিশনার নিয়োগের আবেদন” নামে পরিচিত।

আবেদনপত্রে লিখবেন: জমির সীমানা নির্ধারণের জন্য সার্ভে কমিশনার প্রয়োজন।

আপনি চাইলে নিজে পছন্দের কোনো অনুমোদিত কমিশনারের নাম প্রস্তাব করতে পারেন, অথবা কোর্ট নিজে একজন কমিশনার মনোনীত করবে।

✅ ৩. কোর্ট কমিশনার নিয়োগ দিবে
জজ কোর্ট একজন সিভিল কোর্ট সার্ভে কমিশনার নিয়োগ করবে, যিনি আদালতের আদেশ অনুযায়ী:

সংশ্লিষ্ট মৌজার ম্যাপ, সিএস/এসএ/আরএস/বিএস রেকর্ড দেখে

মাঠে গিয়ে জমি মেপে

প্রতিবেদন (Report) তৈরি করে কোর্টে দাখিল করবেন।

✅ ৪. কমিশনার রিপোর্ট দাখিল ও শুনানি
কমিশনার তার রিপোর্ট কোর্টে জমা দেওয়ার পরে:

দু’পক্ষের আইনজীবী রিপোর্টের ওপর শুনানি করবেন।

রিপোর্টে যদি কোনো পক্ষের আপত্তি থাকে, তা লিখিতভাবে কোর্টে জানাতে হবে।

✅ ৫. আদালতের আদেশ ও নিষ্পত্তি
শুনানি শেষে আদালত রিপোর্টসহ বিবেচনা করে রায় প্রদান করবে। আদালতের আদেশ অনুযায়ী জমির সীমানা নির্ধারিত হবে।

🔎 প্রয়োজনীয় কাগজপত্র:
জমির দলিল

খতিয়ান (CS, SA, RS, BS)

মৌজার ম্যাপ

দখল সংক্রান্ত প্রমাণ (যদি থাকে)

NID ও ছবি

📌 অতিরিক্ত টিপস:
যিনি কমিশনার হবেন, তিনি অবশ্যই আদালতের তালিকাভুক্ত হতে হবে।

আপনি চাইলে কোর্টের তালিকাভুক্ত কমিশনারদের একটি তালিকা ও মোবাইল নম্বর পেতে পারেন (জেলার জজ কোর্টে সাধারণত এই তথ্য থাকে)।

প্রয়োজনে আপনি চাইলে আমি আপনাকে একটি নমুনা আবেদনপত্র (কমিশনার নিয়োগ চেয়ে) লিখে দিতে পারি। আপনি কি সেটা চান?

জমির দলিল পড়তে হলে যে বিষয়গুলো আপনাকে অবশ্যই জানতে হবে, পুরাতন দলিলে ব্যবহৃত ১০০টি শব্দের অর্থের তালিকা খুবই গুরুত্বপূর্ণ বিষয়:

পুরাতন দলিলে ব্যবহৃত অনেক শব্দের সংক্ষিপ্ত রূপ রয়েছে। কিছু শব্দ খুব কম ব্যবহৃত হয়। যারা পুরাতন দলিলের শব্দের অর্থ বোঝেন না, তাদের জন্য বিস্তারিত ব্যাখ্যা নিচে দেওয়া হলো —

১) মৌজা: গ্রাম
২) জে.এল. নং: মৌজা নম্বর/গ্রামের নম্বর
৩) ফর্দ: দলিলের পাতা
৪) খং: খতিয়ান
৫) সাবেক: আগের/পূর্বের
৬) হাল: বর্তমান
৭) বং: বাহক (যিনি নিরক্ষর ব্যক্তির নাম লেখেন)
৮) নিং: নিরক্ষর
৯) গং: অন্যান্য অংশীদার
১০) সাং: সাকিন/গ্রাম
১১) তঞ্চকতা: প্রতারণা
১২) সনাক্তকারী: বিক্রেতাকে চিনেন এমন ব্যক্তি
১৩) এজমালি: যৌথ
১৪) মুসাবিদা: দলিল লেখক
১৫) পর্চা: প্রাথমিক খতিয়ানের নকল
১৬) বাস্তু: বসতভিটা
১৭) বাটোয়ারা: সম্পত্তির বণ্টন
১৮) বায়া: বিক্রেতা
১৯) মং: মোট
২০) মবলক: মোট পরিমাণ
২১) এওয়াজ: সমমূল্যের বিনিময়
২২) হিস্যা: অংশ
২৩) একুনে: যোগফল
২৪) জরিপ: ভূমি পরিমাপ
২৫) চৌহদ্দি: সীমানা
২৬) সিট: মানচিত্রের অংশ
২৭) দাখিলা: খাজনার রশিদ
২৮) নক্সা: মানচিত্র
২৯) পিং: পিতা
৩০) জং: স্বামী
৩১) দাগ নং: জমির নম্বর
৩২) স্বজ্ঞানে: নিজের জ্ঞানের ভিত্তিতে
৩৩) সমুদয়: সব কিছু
৩৪) ইয়াদিকৃত: পরম করুণাময় সৃষ্টিকর্তার নামে শুরু
৩৫) পত্র মিদং: পত্রের মাধ্যমে
৩৬) বিং: বিস্তারিত
৩৭) দং: দখলকারী
৩৮) পত্তন: সাময়িক বন্দোবস্ত
৩৯) বদলসূত্র: জমি বিনিময়
৪০) মৌকুফ: মাফকৃত
৪১) দিশারী রেখা: দিকনির্দেশক রেখা
৪২) হেবা বিল এওয়াজ: বিনিময়সূত্রে জমি দান
৪৩) বাটা দাগ: বিভক্ত দাগ
৪৪) অধুনা: বর্তমান
৪৫) রোক: নগদ অর্থ
৪৬) ভায়া: বিক্রেতার পূর্বের দলিল
৪৭) দানসূত্র: দানকৃত সম্পত্তি
৪৮) দাখিল-খারিজ: মালিকানা পরিবর্তন
৪৯) তফসিল: সম্পত্তির বিবরণ
৫০) খারিজ: পৃথক খাজনা অনুমোদন
৫১) খতিয়ান: ভূমির রেকর্ড
৫২) এওয়াজসূত্র: বিনিময় সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি
৫৩) অছিয়তনামা: উইল/মৃত্যুকালীন নির্দেশ
৫৪) নামজারি: মালিকানা হস্তান্তরের রেকর্ড
৫৫) অধীনস্থ স্বত্ব: নিম্নস্তরের মালিকানা
৫৬) আলামত: মানচিত্রে চিহ্ন
৫৭) আমলনামা: দখলের দলিল
৫৮) আসলি: মূল ভূমি
৫৯) আধি: ফসলের অর্ধেক ভাগ
৬০) ইজারা: নির্দিষ্ট খাজনায় সাময়িক বন্দোবস্ত
৬১) ইন্তেহার: ঘোষণাপত্র
৬২) এস্টেট: জমিদারি সম্পত্তি
৬৩) ওয়াকফ: ধর্মীয় কাজে উৎসর্গকৃত সম্পত্তি
৬৪) কিত্তা: ভূমিখণ্ড
৬৫) কিস্তোয়ার জরিপ: কিত্তা ধরে ভূমি পরিমাপ
৬৬) কায়েম স্বত্ব: চিরস্থায়ী মালিকানা
৬৭) কবুলিয়ত: স্বীকারোক্তি দলিল
৬৮) কান্দা: উচ্চভূমি
৬৯) কিসমত: ভূমির অংশ
৭০) খামার: নিজস্ব দখলীয় ভূমি
৭১) খিরাজ: খাজনা
৭২) খসড়া: প্রাথমিক রেকর্ড
৭৩) গর বন্দোবস্তি: বন্দোবস্তবিহীন জমি
৭৪) গির্ব: বন্ধক
৭৫) জবরদখল: জোরপূর্বক দখল
৭৬) জোত: প্রজাস্বত্ব
৭৭) টেক: নদীর পলি জমে সৃষ্টি ভূমি
৭৮) ঢোল সহরত: ঢোল পিটিয়ে ঘোষণা
৭৯) তহশিল: রাজস্ব এলাকা
৮০) তামাদি: নির্দিষ্ট সময় অতিক্রান্ত
৮১) তফসিল: সম্পত্তির বিবরণ
৮২) নামজারি: মালিকানা হস্তান্তর
৮৩) নথি: রেকর্ড
৮৪) দেবোত্তর: দেবতার নামে উৎসর্গকৃত
৮৫) দখলী স্বত্ব: দখলের ভিত্তিতে মালিকানা
৮৬) দশসালা বন্দোবস্ত: দশ বছরের বন্দোবস্ত
৮৭) দাগ নম্বর: জমির ক্রমিক নম্বর
৮৮) দরবস্ত: সব কিছু
৮৯) দিঘলি: নির্দিষ্ট খাজনা প্রদানকারী
৯০) নক্সা ভাওড়ন: পূর্ব জরিপের মানচিত্র
৯১) নাম খারিজ: পৃথককরণ
৯২) তুদাবন্দি: সীমানা নির্ধারণ
৯৩) তরমিম: সংশোধন
৯৪) তৌজি: চিরস্থায়ী বন্দোবস্ত রেকর্ড
৯৫) দিয়ারা: নদীর পলিতে গঠিত চর
৯৬) ট্রাভার্স: জরিপের রেখা পরিমাপ
৯৭) খাইখন্দক: জলাশয় বা গর্তযুক্ত ভূমি
৯৮) চর: নদীর পলি জমে গঠিত ভূমি
৯৯) চৌহদ্দি: সম্পত্তির সীমানা
১০০) খাস: সরকারি মালিকানাধীন জমি

বিঃদ্রঃ
এই শব্দগুলো পুরাতন দলিল পড়ার সময় আপনাকে দারুণ সহায়তা করবে। সেভ করে রেখে দিন — প্রয়োজনে অমূল্য হয়ে উঠবে।

ময়নামতি ল্যান্ড সার্ভে অফিস

বাংলাদেশ ভূমি আইন অনুযায়ি জমির দলিল মোট ৯ প্রকার। যথাঃ-
(১) সাফ-কবলা দলিল;
(২) দানপত্র দলিল;
(৩) হেবা দলিল;
(৪) হেবা বিল এওয়াজ দলিল;
(৫) এওয়াজ দলিল;
(৬) বন্টন নামা দলিল;
(৭) অছিয়তনামা দলিল;
(৮) উইল দলিল; ও
(৯) নাদাবি দলিলবা মুক্তি নামা দলিল।

১) সাফ-কবলা দলিল
কোন ব্যক্তি তাহার সম্পত্তি অন্যের নিকট বিক্রয় করে যে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্টারী করে দেন তাকে সাফ-কবালা বা বিক্রয় কবলা বা খরিদা কবলা বলা হয়। এই কবলা নির্ধারিত দলিল ষ্ট্যাম্পে লিখার পর দলিল দাতা অর্থাৎ বিক্রেতা সাবরেজিষ্টারী অফিসে উপস্থিত হয়ে দলিল সহি সম্পাদন করে গ্রহিতা অর্থাৎ খরিদ্দারের বরাবরে রেজিষ্টারী করে দিবেন। এই দলিল রেজিষ্টারী হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে দলিলের তফছিলে লিখিত অর্থাৎ বিক্রিত ভূমির যাবতীয় স্বত্ব দলিল দাতা হতে বিলুপ্ত হয়ে দলিল গ্রহিতাতে অর্থাৎ খরিদ্দারের উপর অর্পিত হলো। দলিলদাতা ময় ওয়ারিশানক্রমে উক্ত জমি হতে নিঃস্বত্ববান হলেন।

২) দানপত্র দলিল
যে কোন সম্প্রদায়ের যে কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি দান করতে পারেন। এই দানপত্র দলিলে শর্তবিহীন অবস্থায় সকল প্রকার ক্ষমতা প্রদানের দান করতে হবে। স্বত্ব সম্পন্ধে দাতার কোন প্রকার দাবী থাকলে দানপত্র শুদ্ধ হবে না।

৩) হেবা দলিল
মুসলিম সম্প্রদায়ের জন্য এই হেবা অর্থাৎ দানপত্র দলিল, এই দলিল কোনকিছুর বিনিময়ে নয়, কেবলমাত্র সন্তুষ্ট হয়ে এইরূপ দান করা হয়। কিন্তু এই হেবা সর্তবিহীন অবস্থায় দান বিক্রয়, কট রেহান ও রূপান্তর ইত্যাদি সকল ক্ষমতা প্রদানে দান বা হেবা করতে হবে। স্বত্ব সম্বন্ধে দাতার কোনরূপ দাবী থাকলে সেই দান বা হেবা শুদ্ধ হবে না এবং তা যে কোন সময় বাতিলযোগ্য। এরূপ দানপত্রে দাতার কোন স্বার্থ সংরক্ষিত থাকবে না।

৪) হেবা বিল এওয়াজ
এই হেবা বিল এওয়াজ মুসলিম সম্প্রদায়ের একটি দানপত্র দলিল এই দানও সন্তুষ্ট হয়ে করা হয় বটে। কিন্তু ইহা কোন কিছুর বিনিময়ে হয়ে থাকে, যেমন- পবিত্র কোরআন, জায়নামাজ, তছবিহ, মোহরানার টাকা, এমন কি যে কোন জিনিষের বিনিময়েও হতে পারে, যেমন আংটি ইত্যাদি। এই হেবা বিল এওয়াজ দলিল সম্পূর্ণ শর্তবিহীন অবস্থায় গ্রহিতা যাবতীয় হস্তান্তর ও রূপান্তরের সকল প্রকার ক্ষমতার অধিকারী হবে এবং দাতার যাবতীয় স্বত্ব গ্রহিতাতে অর্পিত হবে। দাতার স্বার্থে কোন প্রকার স্বত্ব দাতার জন্য সংরক্ষিত থাকলে দলিল শুদ্ধ হবে না। এই হেবা বিল এওয়াজ অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে। এই হেবা বিল এওয়াজ যদি টাকা বিনিময়ে হয় এবং ক্রমিক ওয়ারিশী সূত্রে আগে পরে তিন ধাপের পরের ব্যক্তিকে বা তৃতীয় ব্যক্তিকে হেবা বিল এওয়াজ মুলে দান করে থাকে তা হলে শরীক কর্তৃক জানার তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে প্রিয়েমশান করতে পারে।

৫) এওয়াজ দলিল
যে কোন সম্প্রদায়ের বা একই সম্প্রদায়ের বা একই বংশের বা কোন ব্যক্তি যে কোন ব্যক্তির সহিত তাহাদের লপ্ত ও সুবিধা মত একের ভূমি অপরকে দিতে পারেন অর্থাৎ পরস্পর এওয়াজ পরিবর্তন সরতে পারেন। এই দলিল অবশ্যই রেজিষ্টারী হতে হবে।
এওয়াজ পরিবর্তন দলিলের একটা ব্যাখ্যা দেওয়া হলো: ক এর জমি খ এর বাড়ীর নিকট এবং খ এর জমি ক এর বাড়ীর নিকট। উভয়ের জমিই উভয়ের বেলপ্ত। কাজেই ক তার জমি খ কে এবং তার জমি ক কে দিয়ে উভয়ে একটি দলিল সম্পাদন করে রেজিষ্টারী করে নিল। একেই এওয়াজ পরিবর্তন দলিল বলে। এই দলিলের কেহ প্রিয়েমশান করতে পারে না।

৬) বন্টনমানা দলিল
শরিকগণের মধ্যে সম্পত্তি ক্রমে নিজ নিজ ছাহাম প্রাপ্ত হয়ে উক্ত ছাহামের বাবদ যে দলিল করতে হয় তাকে বন্টননামা দলিল বলে। একই সম্পত্তিতে মালিক একই বংশের লোককে সাধারণত শরিক বলা হয়। শরিক দুই প্রকারের, যথা- উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক ও কোন শরিক হতে খরিদ সূত্রে শরিক। ইংরেজীতে বলা হয় কো-শেয়ারার বাই ইনহেরিটেন্স এন্ড কো-শেয়ারার বাই পারচেজ। বন্টননামা দলিল করবার সময় সকল শরিকগণ দলিলে পক্ষভুক্ত থেকে ও দস্তখত করে বন্টননামা দলিল করতে হবে। কোন একজন শরিক বাদ থাকলে বন্টননামা শুদ্ধ হবেনা। বন্টননামা দলিল রেজিষ্টারী করতে হবে কিন্তু ঘরোয়াভাবে বন্টন করে সকল পক্ষগণ যদি বন্টননামা দলিলে দস্তখত করে থাকেন তা হলেও বন্টননামা কার্যকরী হতে পারে। যদি শরিকগণ আপোষ মতে বন্টন করতে রাজী না হন তাহলে যে কোন শরিক বন্টনের জন্য আদালতে নালিশ করতে পারেন।

৭) অছিয়তনামা দলিল
কোন ব্যক্তি তার সম্পত্তি কাউকে বা তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অছিয়তকারী ব্যক্তির উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সকলকে না দিয়ে যদি একজনকে বা কোন তৃতীয় ব্যক্তিকে প্রদান করে থাকেন এবং অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর যদি তাহার উত্তরাধিকারীগণ দাবী উত্থাপন করেন তাহলে যাকে সম্পত্তি অছিয়ত করা হলো সেই ব্যক্তি উক্ত সম্পত্তির এক তৃতীয়াংশ পাবে এবং অবশিষ্ট দুই তৃতীয়াংশের মালিক উত্তরাধিকারী দের মধ্যে সকলেই হবেন।

৮) উইল দলিল
হিন্দু সম্প্রদায়ের লোক তাদের নিজস্ব সম্পত্তি তাদের আত্মীয়দের মধ্যে যাকে ইচ্ছা উইল করে দিতে পারেন। যিনি উইল করলেন তিনি জীবিত কালে একের অধিক উইল করতে পারেন। কিন্তু সর্বশেষ যে উইল করলেন কেবল ঐটাই কার্যকরী হবে।

৯) নাদাবী দলিল
কোন ব্যক্তি সুনির্দিষ্ট কোন সম্পত্তিতে তার স্বত্ত্বাধিকার নাই মর্মে অথবা স্বত্ত্বাধিকার ত্যাগ করছেন মর্মে দলিল সম্পাদন ও রেজিষ্ট্রি করে দিতে পারেন। এরূপ দলিলকে নাদাবী দলিল বলে।

সেভ করে রাখুন কাজে লাগবে
পুরাতন দলিলে ব্যবহৃত ১০০টি শব্দের অর্থের তালিকা
খুবই গুরুত্বপূর্ণ বিষয়:

পুরাতন দলিলে ব্যবহৃত অনেক শব্দের সংক্ষিপ্ত রূপ রয়েছে। কিছু শব্দ খুব কম ব্যবহৃত হয়। যারা পুরাতন দলিলের শব্দের অর্থ বোঝেন না, তাদের জন্য বিস্তারিত ব্যাখ্যা নিচে দেওয়া হলো —

১) মৌজা: গ্রাম
২) জে.এল. নং: মৌজা নম্বর/গ্রামের নম্বর
৩) ফর্দ: দলিলের পাতা
৪) খং: খতিয়ান
৫) সাবেক: আগের/পূর্বের
৬) হাল: বর্তমান
৭) বং: বাহক (যিনি নিরক্ষর ব্যক্তির নাম লেখেন)
৮) নিং: নিরক্ষর
৯) গং: অন্যান্য অংশীদার
১০) সাং: সাকিন/গ্রাম
১১) তঞ্চকতা: প্রতারণা
১২) সনাক্তকারী: বিক্রেতাকে চিনেন এমন ব্যক্তি
১৩) এজমালি: যৌথ
১৪) মুসাবিদা: দলিল লেখক
১৫) পর্চা: প্রাথমিক খতিয়ানের নকল
১৬) বাস্তু: বসতভিটা
১৭) বাটোয়ারা: সম্পত্তির বণ্টন
১৮) বায়া: বিক্রেতা
১৯) মং: মোট
২০) মবলক: মোট পরিমাণ
২১) এওয়াজ: সমমূল্যের বিনিময়
২২) হিস্যা: অংশ
২৩) একুনে: যোগফল
২৪) জরিপ: ভূমি পরিমাপ
২৫) চৌহদ্দি: সীমানা
২৬) সিট: মানচিত্রের অংশ
২৭) দাখিলা: খাজনার রশিদ
২৮) নক্সা: মানচিত্র
২৯) পিং: পিতা
৩০) জং: স্বামী
৩১) দাগ নং: জমির নম্বর
৩২) স্বজ্ঞানে: নিজের জ্ঞানের ভিত্তিতে
৩৩) সমুদয়: সব কিছু
৩৪) ইয়াদিকৃত: পরম করুণাময় সৃষ্টিকর্তার নামে শুরু
৩৫) পত্র মিদং: পত্রের মাধ্যমে
৩৬) বিং: বিস্তারিত
৩৭) দং: দখলকারী
৩৮) পত্তন: সাময়িক বন্দোবস্ত
৩৯) বদলসূত্র: জমি বিনিময়
৪০) মৌকুফ: মাফকৃত
৪১) দিশারী রেখা: দিকনির্দেশক রেখা
৪২) হেবা বিল এওয়াজ: বিনিময়সূত্রে জমি দান
৪৩) বাটা দাগ: বিভক্ত দাগ
৪৪) অধুনা: বর্তমান
৪৫) রোক: নগদ অর্থ
৪৬) ভায়া: বিক্রেতার পূর্বের দলিল
৪৭) দানসূত্র: দানকৃত সম্পত্তি
৪৮) দাখিল-খারিজ: মালিকানা পরিবর্তন
৪৯) তফসিল: সম্পত্তির বিবরণ
৫০) খারিজ: পৃথক খাজনা অনুমোদন
৫১) খতিয়ান: ভূমির রেকর্ড
৫২) এওয়াজসূত্র: বিনিময় সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি
৫৩) অছিয়তনামা: উইল/মৃত্যুকালীন নির্দেশ
৫৪) নামজারি: মালিকানা হস্তান্তরের রেকর্ড
৫৫) অধীনস্থ স্বত্ব: নিম্নস্তরের মালিকানা
৫৬) আলামত: মানচিত্রে চিহ্ন
৫৭) আমলনামা: দখলের দলিল
৫৮) আসলি: মূল ভূমি
৫৯) আধি: ফসলের অর্ধেক ভাগ
৬০) ইজারা: নির্দিষ্ট খাজনায় সাময়িক বন্দোবস্ত
৬১) ইন্তেহার: ঘোষণাপত্র
৬২) এস্টেট: জমিদারি সম্পত্তি
৬৩) ওয়াকফ: ধর্মীয় কাজে উৎসর্গকৃত সম্পত্তি
৬৪) কিত্তা: ভূমিখণ্ড
৬৫) কিস্তোয়ার জরিপ: কিত্তা ধরে ভূমি পরিমাপ

আমাদের সেবাসমূহ: জজ কোর্টের মাধ্যমে জমির ডিজিটাল পরিমাপ, ভূমি পরিমাপ প্রশিক্ষণ, অনলাইন নামজারি বা জমির খারিজ, জমির খাজনা পরিশোধ এবং দলিল লেখন। এবং সারা দেশের মৌজা নকশা পাওয়া যায়।

অবশেষে পরিবর্তন হলো উত্তরাধিকার সম্পত্তির ভাগাভাগি পদ্ধতি, নতুন নিয়মে সম্পত্তি বণ্টন হবে যেভাবে.....
অবশেষে পরিবর্তন হলো উত্তরাধিকার সম্পত্তির ভাগাভাগি পদ্ধতি, নতুন নিয়মে সম্পত্তি বণ্টন হবে যেভাবে...

নতুন আইন অনুযায়ী, আপোষ বণ্টননামা দলিল ছাড়া উত্তরাধিকার সম্পত্তির নামজারি ও বিক্রয় সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ; অমান্যকারীদের বিরুদ্ধে নেওয়া হবে আইনি ব্যবস্থা।

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বা সম্পত্তি নিয়ে পারিবারিক বিরোধ ও আইনি জটিলতা কমাতে অবশেষে সরকার বড় ধরনের পদক্ষেপ নিয়েছে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী, উত্তরাধিকার সম্পত্তি ভাগাভাগি করতে হবে বাধ্যতামূলকভাবে ‘আপোষ বণ্টননামা দলিলের’ মাধ্যমে। এই দলিল ছাড়া কোনোভাবেই সম্পত্তির নামজারি বা বিক্রয় সম্ভব হবে না।

এছাড়া কেউ নিয়ম মানতে ব্যর্থ হলে ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩ অনুযায়ী শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

কেন এই পরিবর্তন?

বাংলাদেশে উত্তরাধিকার সম্পত্তি নিয়ে ভাই-বোন, আত্মীয়-স্বজনদের মধ্যে ঝগড়া-মামলার ঘটনা নতুন নয়। এই নিয়ে প্রতিদিনই দেশের দেওয়ানি আদালতগুলোতে নতুন নতুন মামলা যুক্ত হচ্ছে, যার বেশিরভাগই ভূমি মালিকানা সংক্রান্ত।
২০০৪ সালেই আপোষ বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক করা হয়, কিন্তু বাস্তবে তার প্রভাব ছিল সীমিত। অনেকেই মৌখিকভাবে বা অরেজিস্ট্রিকৃত চুক্তির মাধ্যমে জমি ভাগ করে নেন, যা ভবিষ্যতে বড় জটিলতা সৃষ্টি করে।

নতুন নিয়মে যা থাকছে

উত্তরাধিকার সম্পত্তি ভাগ করতে হলে আবশ্যিকভাবে দলিল করতে হবে রেজিস্ট্রার অফিসে।

মৌখিক বণ্টন আইনসম্মত নয় এবং তা ভবিষ্যতে দলিল সংশোধনের সুযোগ বন্ধ করে দেয়।

দলিল ছাড়া জমি ক্রয় বা বিক্রয় করলে আইনগত শাস্তি হবে অনিবার্য।

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন অনুযায়ী মামলা করে জমি পুনরুদ্ধার করা যাবে।

জমির খাজনা, নামজারি ও দখল নিয়ে ভুল বোঝাবুঝি এড়াতে জনসচেতনতা তৈরি হবে।

কারা সবচেয়ে বেশি প্রভাবিত হবেন?

এই আইন সবচেয়ে বেশি প্রভাব ফেলবে তাদের উপর, যাদের পূর্বপুরুষদের জমি এখনো অভিভক্ত অবস্থায় আছে। নতুন নিয়ম অনুযায়ী, জমি বিক্রি বা দান করতে হলেও আগে আপোষ বণ্টননামা দলিল করতে হবে।

এছাড়া অনেকেই মনে করেন, নামজারি মানেই মালিকানা, কিন্তু এটি পুরোপুরি ভুল। দলিল ছাড়া নামজারি কোনো বৈধতা দেয় না।

বিশেষজ্ঞদের মতামত

আইন বিশেষজ্ঞদের মতে, এই পরিবর্তন জমি নিয়ে বছরের পর বছর ধরে চলা পারিবারিক বিরোধ ও মামলাজট কমাতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখবে। দলিলের মাধ্যমে বণ্টন হলে, কার কতটুকু অংশ আছে তা আইনিভাবে স্পষ্ট হবে এবং ভবিষ্যতে জাল দলিল বা প্রতারণার সুযোগ থাকবে না।

সতর্কতা
যারা এখনো আপোষ বণ্টননামা দলিল না করে সম্পত্তি ভোগ করছেন, তাদের দ্রুত আইনগত প্রক্রিয়ায় আসার আহ্বান জানানো হয়েছে। ভবিষ্যতে কোনো ধরনের জটিলতায় পড়লে আইনি সহায়তা ছাড়া রক্ষা পাওয়া সম্ভব হবে না।

দেশের যে কোনো প্রান্তে জমি সংক্রান্ত সকল বিষয়ে সকল প্রকার পরামর্শের জন্য যোগাযোগ করতে পারেন নিচে দেওয়া নাম্বারে অথবা এই পেজের টেক্সট মেসেজের মাধ্যমে।

বর্তমানে আমাদের মাধ্যমে নিম্নোক্ত সেবা পাবেন

অভিজ্ঞ দলিল লেখক ও এডভোকেট দ্বারা জমি রেজিষ্ট্রেশন, নামজারী, মিসকেস, জমি জমা সংক্রান্ত সিভিল মামলা এর সকল কাজ করা হয় ও কাগজপত্র দেখে সুপরামর্শ দেওয়া হয়।

সার্ভেয়ার ও আমিন দ্বারা নির্ভূলভাবে জমি মাপা, প্লটিং, ফারায়েজ এবং অভিজ্ঞ সার্ভেয়ার দ্বারা ডিজিটাল সার্ভে(টোটাল স্টেশন দিয়ে ও কম্পিউটারে জমি মাপা) হয়।

নিজস্ব সৃজনশীল ও রুচিশীল ইঞ্জিনিয়ার ও আর্কিটেক্ট দ্বারা বিল্ডিং ডিজাইন ও প্ল্যানিং সহ জমি সংক্রান্ত সকল কাজ করা হয়। দক্ষ ও আধুনিক মানসিকতার টিম দিয়ে উক্ত প্লানের কনস্ট্রাকশন কাজের বাস্তবায়ন।

নিজস্ব সৃজনশীল ও রুচিশীল আর্কিটেক্ট ও ইন্টোরিয়র ডিজাইনার দ্বারা ফ্লাট, অফিস, দোকানের ইন্টোরিয়র 2D ও 3D ডিজাইন, অভিজ্ঞ প্লাম্বার টিম দ্বারা উক্ত ডিজাইনের বাস্তবিক রুপান্তর করা হয়।"

মোবাইল:-
01775-257800
01575549132

ডিটেল এরিয়া প্ল্যান (DAP) হল একটি বিশদ ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা যা কোনো একটি নির্দিষ্ট এলাকার সুসংহত ও পরিকল্পিত উন্নয়নের জন্য তৈরি করা হয়। এটি সাধারণত একটি বৃহত্তর মহাপরিকল্পনার (Master Plan) অংশ হিসেবে প্রণীত হয় এবং তাতে ভূমি ব্যবহার, রাস্তাঘাট, অবকাঠামো, জনঘনত্ব, পরিবেশগত বিষয়াবলী এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক দিকনির্দেশনা অন্তর্ভুক্ত থাকে।
ঢাকায়, রাজউক (Rajdhani Unnayan Kartripakkha - রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ) এই ডিটেল এরিয়া প্ল্যান প্রণয়ন ও বাস্তবায়ন করে থাকে। ঢাকার বর্তমান ডিটেল এরিয়া প্ল্যানটি ২০১৬ থেকে ২০৩৫ সাল পর্যন্ত মেয়াদী।
ডিটেল এরিয়া প্ল্যানের প্রধান কাজ:
* সুষ্ঠ ভূমি ব্যবহার নির্ধারণ: ডিএপি একটি নির্দিষ্ট এলাকার বিভিন্ন অংশের জন্য ভূমি ব্যবহারের নিয়মকানুন নির্ধারণ করে, যেমন - আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প, কৃষি, মিশ্র ব্যবহার, সবুজ এলাকা, জলাধার ইত্যাদি। এর মাধ্যমে অপরিকল্পিত ভূমি ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ করা এবং সুষম উন্নয়ন নিশ্চিত করা হয়।
* জনসংখ্যার ঘনত্ব নিয়ন্ত্রণ: ডিএপি এলাকায় ভবনের উচ্চতা, ফ্লোর এরিয়া রেশিও (FAR) এবং অন্যান্য নির্মাণ সংক্রান্ত বিধি-নিষেধের মাধ্যমে জনসংখ্যার ঘনত্ব নিয়ন্ত্রণ করে। এর ফলে একটি এলাকায় ধারণক্ষমতার অতিরিক্ত নির্মাণ এবং জনবসতি এড়ানো যায়।
* অবকাঠামো পরিকল্পনা: ডিএপিতে রাস্তাঘাট, পয়ঃনিষ্কাশন, পানি সরবরাহ, বিদ্যুৎ, গ্যাস এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় অবকাঠামোগত উন্নয়নের পরিকল্পনা অন্তর্ভুক্ত থাকে। এটি ভবিষ্যতের উন্নয়নের জন্য একটি সুস্পষ্ট কাঠামো প্রদান করে।
* পরিবেশগত সুরক্ষা: ডিএপি জলাধার, নদী, খাল, সবুজ এলাকা এবং অন্যান্য পরিবেশগত সংবেদনশীল স্থান চিহ্নিত করে এবং সেগুলোর সুরক্ষা ও উন্নয়নের জন্য দিকনির্দেশনা প্রদান করে।
* নাগরিক সুবিধা ও সুযোগ-সুবিধা সৃষ্টি: ডিএপিতে শিক্ষা প্রতিষ্ঠান, স্বাস্থ্যসেবা কেন্দ্র, খেলার মাঠ, পার্ক, কমিউনিটি সেন্টার এবং অন্যান্য নাগরিক সুবিধা ও সামাজিক অবকাঠামো গড়ে তোলার পরিকল্পনা থাকে।
* উন্নয়ন নিয়ন্ত্রণ ও বাস্তবায়ন: ডিএপির মাধ্যমে রাজউক একটি নির্দিষ্ট এলাকার উন্নয়ন কার্যক্রম পর্যবেক্ষণ ও নিয়ন্ত্রণ করে। এটি ইমারত নির্মাণ বিধিমালা এবং অন্যান্য নিয়মকানুন প্রয়োগের মাধ্যমে পরিকল্পিত উন্নয়ন বাস্তবায়নে সহায়তা করে।
* অর্থনৈতিক উন্নয়নে সহায়তা: পরিকল্পিত ভূমি ব্যবহার এবং উন্নত অবকাঠামো একটি এলাকার অর্থনৈতিক উন্নয়নে সহায়ক ভূমিকা পালন করে। ডিএপি বিনিয়োগ আকর্ষণ এবং কর্মসংস্থান সৃষ্টিতে অবদান রাখতে পারে।
সংক্ষেপে, ডিটেল এরিয়া প্ল্যান একটি নির্দিষ্ট অঞ্চলের টেকসই ও সুষম উন্নয়নের জন্য একটি অত্যাবশ্যকীয় পরিকল্পনা দলিল। এটি ভূমি ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ, অবকাঠামো উন্নয়ন, পরিবেশ সুরক্ষা এবং নাগরিক সুবিধা নিশ্চিত করার মাধ্যমে একটি বাসযোগ্য এবং কার্যকর শহর গড়ে তুলতে সহায়তা করে।