24/01/2025
জেনে রাখুনঃ
ব্যাংক ঋনের বিপরীতে জমি বন্ধকঃ
বাংলাদেশে কোন সম্পত্তি কেনার আগে, সম্পত্তির মালিকানা চেক করা প্রয়োজন।বাংলাদেশে সম্পত্তি মালিকানা নিয়ে বিতর্ক খুবই সাধারণ ঘটনা। সম্পত্তি সংক্রান্ত ডকুমেন্টগুলি সহজেই জাল ও অবিশ্বস্ত হওয়ার সম্ভাবনা থাকে। যদি কোন ব্যক্তি, কোন সম্পত্তি কেনার সময়, সাবধান না হয়, তাহলে সমস্যার সম্মুখীন হতে পারে এবং পরবর্তী পর্যায়ে সম্পত্তির মালিকানা নিয়ে সম্ভাব্য মামলাও হতে পারে। যাইহোক, বাংলাদেশে সম্পত্তির মালিকানা প্রতিষ্ঠা করা একটি শ্রমসাধ্য কাজ।
একজন ব্যাংকার হিসেবেও জমিজমা সম্পর্কে সম্মুখ ধারনা থাকা উচিত। অন্যথায় জাল দলিল ও ভুয়া জমির বিপরীতে ঋন দিয়ে ব্যাংক তথা ব্যাংকার ঝুকির সম্মুখে পরতে পারেন। তাই এই বিষয়ে সকলকে ভালভাবে জানতে হবে।
একটি সম্পত্তির মালিকানা নিরীক্ষা করার জন্য একজন ক্রেতার নিম্নলিখিত কাজ করা উচিত:
সম্পত্তি সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করা:
সম্পত্তি সম্পর্কিত সমস্ত প্রাসঙ্গিক তথ্য সংগ্রহ করা উচিত। বিশেষ করে দাগ সংখ্যা, খাতিয়ান সংখ্যা, বর্তমান মালিক, হোল্ডিং নাম্বার পরীক্ষা করা অপরিহার্য। এই তথ্য ছাড়া সম্পত্তির রেকর্ড চেক করা সম্ভব হবে না।
সম্পত্তির মালিকানার চেইন স্থাপন:
পরবর্তীতে, ক্রেতার সম্পত্তির ইতিহাস খুঁজে বের করার চেষ্টা করা উচিত। বর্তমান মালিক এবং স্থানীয় মানুষ থেকে একটি প্রাথমিক ধারণা পাওয়া উচিত। এই ইতিহাস সম্পত্তি প্রাসঙ্গিক নথির সাথে সামঞ্জ রেখে চেক করা উচিত।
টাই্টেল ডিড বা মুল দলিলের সত্যতা পরীক্ষা:
সম্পত্তির নথি চেক করার সময় প্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ জিনিস হলো, টাই্টেল ডিড বা মুল দলিলের সত্যতা চেক করা। এই সম্পর্কিত সাব রেজিস্ট্রি অফিসে একটি অনুসন্ধান পরিচালনার মাধ্যমে এটি করা যেতে পারে। সমস্ত নিবন্ধিত দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে মূল নিবন্ধের একটি রেকর্ড আছে, যেখানে এটি নিবন্ধিত হয়। সাব রেজিস্ট্রারকে একটি ছোট সরকারি ফি প্রদান করে মুল দলিলের একটি সার্টিফাইড অনুলিপি সংগ্রহ করাও সম্ভব। উত্তরাধিকার দ্বারা মালিকানার ক্ষেত্রে, পূর্বসুরী এবং পার্টিশন ডিড/বন্টন নামা (যদি থাকে) দলি্ল চেক করা উচিত।
সাব রেজিস্ট্রি অফিসে পূর্ববর্তী বছরের (অন্তত১২ বছরের জন্য) রেকর্ডগুলি অনুসন্ধান করাও যুক্তিযুক্ত। সম্পত্তির মালিকানা হস্তান্তরিত বা বন্ধকী আছে কিনা, অনুসন্ধানে তা পাওয়া যাবে।
খতিয়ান/পর্চা চেক করুন:
স্থানীয় ভূমি (তোহসিল) অফিস, ডিসি অফিসে খতিয়ান / পর্চা পাওয়া যায়। সমস্ত প্রাসঙ্গিক খাতিয়ান /পর্চার প্রত্যয়িত কপি পাওয়া উচিত এবং পরীক্ষা করা উচিত। কাজের নাম দেওয়া ইতিহাসের বিরুদ্ধে মালিকের নাম পরীক্ষা করা উচিত। মালিকের নাম দলিলের প্রাপ্য ইতিহাসের সাথে সামাঞ্জ কিনা তা খতিয়ে দেখতে হবে এবং তার গড়মিল হলে যথাযথ কারন/ব্যাখা থাকা উচিত।
মিউটেশন খতিয়ান চেক করুন:
যদি বর্তমান মালিকের নাম সর্বশেষ খাতিয়ান / পর্চায় উ্পস্থিত না থাকে, তবে খতিয়ান / পর্চার পুরোনো মালিকানাধীন জায়গায় তার নাম পরিবর্তন করা বাধ্যতামূলক। মিউটেশন তিনটি নথি থাকতে হবে – (১) মিউটেশনের প্রস্তাব পত্র (নামজারী সমভাগ প্রস্তাবপত্র); (২) ডুপ্লিকেটেড কার্বন রশিদ (ডিসিআর); এবং (৩) Mutation Khatian: কোন ব্যক্তি অন্য ব্যক্তির কাছে Mutation Khatian বা খারিজা খতিয়ান ছাড়া সম্পত্তির মালিকানা স্থানান্তর করতে পারে না।
যদি সম্পত্তি সরকারের কাছ থেকে লিজ নেয়া হয়ে থাকেঃ
বাংলাদেশের অনেকগুলি সম্পত্তি (শহরে বিশেষভাবে আবাসিক সম্পত্তি) সরকারের কাছ থেকে লিজ দেওয়া হয়। এই ধরনের লি্জের মেয়াদও ভিন্ন হয়। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে সরকার সরকারি সংস্থা, রাজউক, সিডিএ ইত্যাদি সংস্থাগুলির মাধ্যমে এই সম্পত্তিগুলি ইজারা দেয়া হয়েছে। প্রায় সব ক্ষেত্রে সরকারী এজেন্সির অনুমোদন দেওয়া হয় যেগুলি তাদের যে কোনও জমির জন্য জমি দেওয়া হয়।
একটি আগ্রহী ক্রেতা শারীরিকভাবে প্রাসঙ্গিক সরকারি অফিসে গিয়ে প্রাসঙ্গিক সম্পত্তির সব রেকর্ড চেক করা উচিত।
ট্যাক্স রেকর্ড:
জমির কর (খাজনা) রেকর্ড চেক করা উচিত। যদি সম্পত্তির ভূমি কর দেওয়া না হয়, তবে সরকার সে সম্পত্তি নিয়ে নিতে পারে।
বিল্ডিংপরিকল্পনা এবং অনুমোদন:
যদি জমিতে কোন বিল্ডিং বা ফ্ল্যাট বা অ্যাপার্টমেন্ট থাকে, তাহলে ক্রেতা দ্বারা পরিকল্পনা অনুযায়ী বিল্ডিংটি নির্মাণের জন্য বিল্ডিং প্ল্যান, অনুমোদন পত্র যাচাই করা উচিত।
শারীরিকভাবে (নিজে উপস্থিত থেকে) সম্পত্তি যাচাইকরণ:
আগ্রহী ক্রেতার ব্যক্তির বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত সম্পত্তি খুঁজে পাওয়া উচিত এবং সম্পত্তি মালিকানা বা দখল নিয়ে কোন সমস্যা আছে কিনা তা খুঁজে বের করার চেষ্টা করা উচিত।
উপরোক্ত যাচাই সঠিকভাবে করলে, সম্পত্তি নিয়ে ঝামেলা হওয়ার সম্ভাবনা বহুলাংশে কমে যাবে। কৃতজ্ঞতায়ঃ ব্যাংক স্টাডি ফর ইউ
