Comments
Начинаю год Тигра.
⠀
За праздники не успел ещё оцифровать карту желаний в конкретные цели на 2022 год.
⠀
Поэтому решил все проработать ещё основательнее 🚀 и вступить в марафон целей от .kimm в проекте #мастерскаялидеровким.
⠀
Я не считаю, что все знаю и это даёт мне возможность учиться у лучших и держать открытым разум.
⠀
Поэтому следующие три месяца мы с сыном будем этому учиться.
⠀
Насколько я понимаю - многое придётся открыть вам (выполненные задания), но моя ценность прозрачности при этом ликует и радуется!!! 🎉🎉🎉
📌Спираль развития
⠀
Мы часто ходим по кругу… Нанимаем маркетолога в команду или находим арендатора в офис🏢 Затем он уходит, и мы смотрим нового. Было такое?🤔
И вроде все повторяется🔂, иногда даже руки опускаются😔 Но я для себя решил, что это не круг, а спираль🌀
Представьте себе высокое здание, каждый этаж в котором замыкается в круг и есть несколько лестниц🪜на каждом этаже чтобы подняться выше📈
⠀
Мы можем сделать круг по этажу и вернуться в ту же точку или сделать полный круг, но при этом подняться по лестнице🪜 И оказаться вроде в той же точке, но этажом выше. Для меня развитие – это подъем вверх по этажам😎
⠀
Что такое пройти круг в наших примерах?
Маркетолог – определить функционал и поставить цели🎯 - написать вакансию - провести собеседование👥 – провести адаптацию и обучение сотрудника – поставить цели🎯 – проконтролировать работу и результат – уволить😩 При этом часть процесса вы можете проскочить. И так по кругу. Он может работать 1 месяц, 1 год или 5 лет.
⠀
С арендатором офиса чуть другой путь🛤 Понять кто подходит и кто может платить максимум⬆️ - разместить описание офиса с учетом потребностей именно этого типа арендатора👩🏻💼 – провести показ и переговоры об аренде – разместить арендатора и сделать уютным его пребывание – расторгнуть договор аренды📃 – подготовить помещение к новому арендатору и снова по кругу.
Круг можно пробежать быстро или медленно (уволить плохого маркетолога через 3 месяца или через год)🏃♂️Но это вторично. Первично – на сколько этажей при этом поднимите свою систему найма и отбора кандидатов💪🏼, систему обучения (учить только тому, что реально нужно делать)📚, систему контроля и мотивации (даже если сотрудник умеет и знает как делать).
⠀
Чтобы измерить эффективность зададим 2 вопроса:
1️⃣ Как долго продлится сотрудничество?
2️⃣ Сколько пользы маркетолог или арендатор успеет принести вашему бизнесу?
📌Наткнулся на один миф в коммерческой недвижимости, который гласит: "Инвесторы считают, что чем больше пиарится жилой комплекс🏙 и коммерческая недвижимость в нем🏢, тем выгоднее будет приобрести там помещение💰."
⠀
В чем же суть этого мифа?🤔
1️⃣ Обычно, если у застройщика хорошо выстроен отдел продаж👨🏻💻- он сразу выставляет рыночную цену💰 и реклама подогревает к нему интерес♨️, поэтому, цены на коммерцию повышенные😉
⠀
2️⃣ Аренда в новом ЖК всегда дело рискованное, потому что изначально не ясно через какое время дом продастся💁🏼♂️, когда он заполнится жильцами👥, какие соседи, аудитория самого жилого дома👨👩👦, а это очень важная составляющая☝️, потому что бизнес, который размещается в жилых домах🏡, на 50-70% зависит от аудитории. За исключением случаев, когда у данного места изначально высокий пешеходных и автомобильный трафик🚶🏻♂️🚖🚙
⠀
3️⃣ Всегда смотрите срок окупаемости по аренде⏳. У новых популярных ЖК он достигает 12-15 лет💁🏼♂️ Рынок - это 8-10 лет.
Как это посчитать? Нужно разделить стоимость помещения на арендный доход с этого помещения и привести к году (разделить ещё на 12 мес.). Или цену за 1 кв.м. / ставку аренды 1 кв.м. /12. Так узнаём время🗓, за которое отобьется эта цена💰
⠀
4️⃣ На рынке есть много объектов не вызывающих ажиотаж, реклама по ним идет обычно точечно и срок окупаемости через аренду по ним может достигать 9-10 лет📆
⠀
5⃣ Когда себестоимость строительства растёт 📈, первыми поднимают цены застройщики, а затем уже готовые объекты. Например, в 2021 г. стоимость жилой недвижимости поднялась🏠, вслед за ней застройщики стали поднимать стоимость коммерческой недвижимости, в то время как весь рынок вторичной коммерции еще не отреагировал на повышение цен.
⠀
▫️Этот миф еще остался с тех времен, когда застройщики продавали коммерческую недвижимость по остаточному принципу💸, никак не продвигали🔝и отдавали её подрядчикам/инвесторам, лишь бы поскорее избавиться🙅🏼♂️, поэтому, цена всегда была близка к себестоимости💲
⠀
✅ Исходя из всего вышеперечисленного, понятно, что покупать коммерческое помещение в распиаренных жилых комплексах нужно с умом и пониманием, что с ним будет дальше☝️
📍Как получить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости?
В наше время получить ипотечный кредит на покупку нежилых помещений может любой желающий😉
Безусловно, в кредит💰можно взять разные виды коммерческой недвижимости: склад, торговое помещение, офис 🏢, главное, чтобы объект соответствовал требованиям банка☝️
❓Что это за требования и какие нюансы необходимо учитывать?
1️⃣ Объект должен находиться на территории РФ 🇷🇺, не иметь ограничений в доступе к нему и судебных обременений✅
2️⃣ Продавец👤 объекта не должен быть связан с заемщиком❌
3️⃣ В случае, если вы берете ипотеку не как физическое лицо, а как юридическое👨🏻💻, ваша репутация будет преимуществом и сыграет не маленькую роль в решении банка💸
4️⃣ В сравнении с жилищной ипотекой, условия кредита на коммерческую недвижимость иные: процентная ставка от 10 до 13% годовых, а первоначальный взнос не менее 20% от всей суммы💰
❗️Этапы получения коммерческой ипотеки:
1️⃣ Выберите банк с оптимальными условиями (изучите как можно больше вариантов).
2️⃣ Соберите все необходимые документы.
3️⃣ Оформите заявку и дождитесь решения банка.
Кроме того, некоторые помещения выгоднее взять в лизинг.
Пишите в Директ - поможем сориентироваться в каком банке взять кредит.
📌Два вида собственников помещений.
⠀
1️⃣ Собственник, который озвучивает рыночную цену💲и не очень охотно торгуется🙅♂️, потому что у него есть четкое понимание того, сколько он вложил в этот объект и какой доход планирует получить🔻
⠀
2️⃣ Собственник, который изначально озвучивает цену ниже, чем у конкурентов и ждет, что так к нему придут быстрее🤝, но при всем этом он прикладывает минимальные усилия для продвижения своего объекта🤷🏻♀️.
⠀
Выигрывают ли они на этом?🤔 Давайте посмотрим😎
⠀
➖Второй тип хочет сдать дешевле💰и через какое-то время поднять эту ставку⬆️, т.е. например, во время заключения следующего договора поставить уже рыночную стоимость или выше рыночной🔝, и тем самым наверстать упущенную выгоду💸.
⠀
Но что происходит после этого?💁🏼♂️ Казалось бы, выигрышная позиция найти такого собственника😏, но обычно через месяц, два, три он начинает пытаться поднять цену🔺посредством индексации, которую может включить в договор📝, если вы недостаточно внимательны🔎, и дальше он будет пытаться сделать какие-то переменные платными, т.е. это все, что вы не обсудили: коммунальные платежи🔋, свет💡и т.д.
Его конечно можно понять, он ожидал от помещения больший доход💰, но попал в ловушку, которую сам же себе устроил🙍♂️ И соответственно, отношение к арендатору будет таким, как будто он делает большое одолжение, но как только появится арендатор получше - он готов его сменить👋🏻
⠀
Скажите, с каким собственником вам бы было комфортно работать?😌
⠀
1️⃣ С тем, кому платите по рыночной стоимости💰, но всех все устраивает👍, у вас отличные отношения, он не создает ситуаций, после которых вы бы могли съехать❌, вы спокойно делаете ремонт🛠, ведете бизнес, даете рекламу на этот адрес💥 и четко понимаете, что останетесь здесь на 5-10 лет⌚️.
⠀
2️⃣ Вы немного выиграли в аренде, условно, 5-10 тыс.руб. при средних объемах💸. Но при этом вы подсознательно чувствуете, что вам могут через 3-6 месяцев прибавить еще какие-то переменные, например, уборку мест общего пользования🧹, либо просто попросить вас съехать через год-два🙆🏻♂️
⠀
❗️Какой вариант вы бы выбрали? Напишите в комментариях. 🙏 У любого из вариантов есть второе дно.
♨️ Предлагается в аренду офисный блок (этаж) в офисном центре класса "В" на Взлетке♨️
_________________
⠀
Общая площадь 331,3 м2
⠀
✅ 6 этаж, свободная планировка.
✅ Чистовая отделка.
✅ В офисах установлена приточно-вытяжная вентиляция, система кондиционирования, пожарно-охранная сигнализация.
✅ Зона ресепшн на входе.
✅ Система видеонаблюдения (уличная и поэтажная).
✅ Электроэнергия 320 кВ.
✅ 3 зоны парковки: наземная рядом с офисным центром на 30 м/мест и в 100м от здания на 350 м/мест, а также подземная на 30 м/мест.
✅ Офисный центр располагается в оживленном районе Красноярска (на Взлетке).
✅ Окружающая инфраструктура включает в себя кафе, магазины с широким ассортиментом товаров, медицинские центры, гостиницы, отделения банков.
✅ В непосредственной близости остановки общественного транспорта "Енисейский торговый дом" и "Зенит".
⠀
________________
💰Бюджет 281 605 руб./мес.
💵 Ставка аренды 850 руб./м2
⠀
________________
🔎 Подробнее об объекте на нашем сайте
https://knkras.ru/catalog/ofisnye-tsentry/ofisnyy-tsentr-na-vzletnoy-5g/
Делаем серьезные вещи с улыбкой…😄
Для меня это часть подхода И вместо ИЛИ. Если вкратце – не нужно выбирать между одним или другим вариантом, а думать нужно как получить сразу оба!
Какую девушку выбрать – красивую или умную?
Я всегда думаю о том как найти И красивую И умную в одном лице!🔥 И каким я должен быть, чтобы она жила со мной.
Мне всегда везло🍀 на умно-красивых девушек! Но это не столько везение, сколько не желание принимать только часть из желаемого.
Это уже про "идти на компромисс" 🤯- об этом расскажу в отдельном посте.
⠀
Возвращаясь к методу И. 🚀
Не забиваю голову, что из половинок выбрать, НО нагружаю мозг по полной - что должно измениться в этом мире, чтобы получить сразу оба варианта. С таким подходом чаще приходится менять себя и привычки.
⠀
Поэтому, когда стоит выбор делать серьезные дела 😑ИЛИ шалить, прикалываться и ржать в бизнесе…😂😂😂
Ну вы уже поняли…
Я выбираю делать серьезные дела (менять мир) с улыбкой, приколами и весело.😉
С улыбкой И профессионально!
Не важно, как при этом трудно и напряжно, главное - интересно!
А интенсивность нагрузок при этом – уже вторичный вопрос!
⠀
При использовании этого принципа важно заставлять мозг думать КАК объединить эти иногда несовместимые вещи.
⠀
Это близко с расширением своего мира – на какую высоту я поднимусь над этими вопросами, чтобы охватить взглядом обе эти составляющие.
08/01/2022
24/12/2021
10/12/2021
07/12/2021
03/12/2021
01/12/2021
29/11/2021
28/11/2021
25/11/2021
25/11/2021
17/11/2021
17/11/2021
29/09/2019
06/09/2019
18/08/2019
11/08/2019
17/01/2019
24/11/2017
25/09/2017
11/09/2017
01/09/2017
